[하우징헤럴드=문상연 기자] 재건축사업은 지난 4년간 정부의 부동산 규제 정책의 주요 타깃이었다. 문재인 정부 출범 이후 발표한 26번의 부동산대책에는 재건축사업 추진 자체가 불가능할 정도로 강력한 규제들이 포함돼 정비업계 관계자들의 불만이 가중되고 있다.

대표적인 규제책이 △이주비 대출 △재건축조합원 2년 실거주 의무제 △안전진단 기준 강화 △재건축 초과이익환수제 등이다. 정비업계에서는 원활한 주택 공급과 영세 조합원 보호차원에서라도 안정적인 재건축사업이 추진될 수 있도록 이들 규제들에 대한 완화 요구가 커지고 있다.

▲다주택자 이주비 대출규제에 외면 받는 1+1분양

앞서 정부는 2017년 8·2부동산대책을 통해 정비사업의 이주비 대출 한도를 기존 LTV 60%에서 40%로 대폭 줄였다.

문제는 종전자산평가액 대비 대출가능액이 기존 60%에서 40%로 절반 가까이 줄자 이주를 앞둔 조합들이 20%의 차액을 메꿀 방법을 찾지 못하고 있다는 점이다.

특히 1+1분양을 신청한 재건축 조합원들은 이주비 대출이 불가능해 상황이 심각하다. 정부가 지난 2018년 9·13 부동산 대책을 통해 규제지역 내 재개발·재건축으로 얻게 되는 입주권이나 분양권도 1주택으로 간주하고, 다주택자의 이주비 대출 등 개인 집단대출을 모두 차단했기 때문이다.

정부는 2018년 9월 13일 발표한 부동산대책을 통해 서울 등 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상)에서 2주택 이상 보유자를 대상으로 신규 주택담보대출을 원천적으로 봉쇄했다.

또한 재개발·재건축에 따른 이주비 대출도 주택구입 목적의 대출로 간주하고, 분양주택에 대한 중도금 대출 및 잔금 대출 등도 주택구입 목적 대출로 인정키로 했다.

아울러 지난 10월 ‘주택공급에 관한 규칙 일부개정안’을 통해 분양권 소유자를 무주택자에서 제외시켰다. 이에 따라 관리처분인가 후 입주권 두 개를 얻는 1+1재건축 조합원의 경우 2주택자로 간주돼 중도금 대출은 물론 이주비 대출을 아예 받을 수 없게 됐다.

정비업계는 1+1분양 신청자뿐만 아니라 이주비에 대한 대출 규제를 완화해야 한다는 주장이다. 이주비를‘주택구입 목적의 대출’에 포함시키는 인식자체를 버리고 1가구 1주택을 갖고 있는 가구 등 실수요자라고 충분히 납득할 수 있는 경우에는 이주비 대출규제 대상에서 제외시켜줘야 한다는 주장이다.

특히 1+1 분양은 1인가구와 신혼부부 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나면서 주택 공급 확대와 집값 안정화를 위해 마련된 제도인 만큼 예외 규정을 마련해야 한다는 지적이다.

정비업계 관계자는 “1+1 재건축은 1~2인 가구 증가로 중소형 주택 공급 확대가 절실한 서울시 주택 정책과도 일맥상통한 방식이지만 이제는 정부의 대출규제에 의해 애물단지로 전락해 버렸다”며 “1+1 분양 신청자는 물론 이주비 대출이 이주비를‘주택구입 목적의 대출’에 포함시키는 인식자체를 버리고 1가구 1주택을 갖고 있는 가구 등 실수요자라고 충분히 납득할 수 있는 경우에는 이주비 대출규제 대상에서 제외하는 등 안정적인 정비사업이 진행될 수 있도록 대출 규제 개선이 시급하다”고 말했다.

▲재건축 시한폭탄‘실거주 2년 의무제’

정부가 지난해 6월 17일 부동산 대책에서 발표한‘재건축조합원 2년 실거주의무제’의 시행여부가 향후 공급 절벽 현실화에 큰 영향을 미칠 전망이다.

관련 도정법 개정안이 지난해 국회의 문턱을 넘지 못하면서 정부의 당초 계획대로 올해 초부터 당장 시행은 어렵게 됐지만, 정부가 재건축 규제에 대한 강력한 의지를 내비치고 있는 만큼 올해 안으로 시행 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

업계에서는 ‘재건축조합원 2년 실거주의무제’가 재건축사업 자체를 중단시킬 태풍의 눈이 될 것으로 내다보고 있다. 서울시에서 재건축사업을 추진 중인 아파트 대부분 소유주 절반 이상이 외부에 거주하고 있어 해당 규제를 적용받는다면 외부 거주자들은 분양자격을 받지 못해 절반이상의 토지등소유자들이 조합설립 동의를 하지 않을 뿐만 아니라 사업자체를 반대해 사실상 재건축사업 추진이 불가능하다는 지적이다.

여의도의 한 재건축 관계자는 “통상 서울에서 재건축사업을 추진해보면 단지와 사업추진 단계에 따라 차이 있지만 평균 조합원 절반 이상이 외부에 거주해 2년 실거주 요건이 적용된다면 재건축추진이 사실상 불가능하다”며 “그저 집값을 잡기위해 재건축사업 자체를 금지시키는 규제책으로 절대 시행돼선 안 될 것”이라고 말했다.

▲재건축 안전진단 기준 강화 이후 통과 단지 단 5곳

재건축 안전진단 기준에 대한 완화 목소리도 점점 커지고 있다. 노후아파트 주민들은 물론 최근 서울시가 기준 완화를 국토교통부에 공식적으로 요구하고 있다. 지난 2018년 정부가 재건축 안전진단 기준을 강화한 이후 통과한 단지가 급격히 줄었기 때문이다. 여기에 정부가 지난해 6·17부동산대책을 통해 안전진단 기준을 더욱 강화하겠다고 밝혀 반발이 커지고 있다.

서울시에 따르면 재건축 안전진단 기준이 강화되기 전인 2015년 3월부터 2018년 3월까지 3년간 안전진단을 통과한 단지는 56곳에 달했다. 하지만 기준이 강화된 지난 2018년 3월부터 올해 3월까지 안전진단을 통과한 단지는 5곳에 불과했다. 

여기에 지난해 6·17부동산대책을 통해 안전진단 규제강화를 더욱 강화했다. 국토교통부는 재건축 안전진단이 집값 상승에 영향을 미치고 각종 형평성·적정성 논란이 지속된다며 안전진단 관리주체를 격상하기로 했다.

이에 정비업계는 물론 서울시까지 나서 현행 안전진단 기준이 재건축사업 추진 자체를 가로막고 있다며 완화를 요구하고 있다. 최근 서울시가 국토부에 보낸 개정 건의(안)에 따르면 안전진단 기준을 주거환경과 설비노후도, 구조안전의 비중을 동일하게 변경할 것을 요구했다.

국민의힘 태영호 의원이 대표발의한 재건축 안전진단 완화 법안 역시 국토위 심의를 앞두고 있다. 국민의힘 태영호 의원은 구조안전성 항목별 가중치 등을 법률로 규정하는 내용을 담은‘도시 및 주거환경정비법’개정안을 지난해 12월 발의했다.