원주민들의 젠트리피케이션 막을 대책 세워야
권리산정기준일 앞당기는 것도 풀어야 할 숙제

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 공공재개발·재건축 정비사업을 통한 주택공급 윤곽이 드러나면서 이에 대한 관심이 높아지고 있다.

공공시행자로 참여한 한국토지주택공사(LH)와 서울도시주택공사(SH)는 지난달부터 공공재개발 시범사업 후보지를 대상으로 사업설명회를 개최하기 시작했고, 공공재개발 탈락 후보지에 대한 공공직접시행 정비사업 공모신청을 진행하는 등 사업추진에 속도를 높이고 있다.

업계에서는 본격적인 공공정비사업 제도시행과 더불어 제도행위를 뒷받침할 법률적 기틀을 마련해야 한다고 조언하고 있다. 특히, 공공정비사업 유형이 다양화되고 그에 따른 각 사업의 절차와 기준법이 다르기 때문에 누더기식 추가 개정안으로 풀어내서는 안 된다는 것이다.

공공재건축의 경우 공공재개발처럼 현행법상 재건축을 추진하기 힘든 현장을 중심으로 활성화 대책이 논의돼야 한다는 주장이 나오고 있다.

▲시범사업 후보지 곳곳에서 사업설명회 착수

SH는 지난달 17일 공공재개발 시범사업 1차 후보지로 선정된 동작구 흑석2구역에 대한 사업설명회를 개최했다. SH는 이날 설명회에서 공공재개발사업에 대한 개요와 공공시행자의 역할, 그리고 구체적인 사업추진 방안과 향후 일정 등을 중심으로 세부적인 사업계획을 공개했다. 공공재개발의 시작을 알리는 흑석2구역이 사업계획을 발표하면서 공공재개발 후보지 곳곳에서 기대감이 상승하고 있다.

해제·신규·예정구역을 대상으로 모집된 2차 후보지도 사업추진 속도가 가파르다. 2차 후보지들의 경우 산술적으로 신축 물량이 1차 후보지의 4배에 달하기 때문에 주택공급에 대한 기대감뿐 아니라, 사업시행 방향에 대해서도 관심이 높아지고 있다.

높은 주민동의율을 기록해 공공재개발 후보지로 일찍이 기대를 모았던 성북구 장위9구역은 오는 6월 5일 사업설명회를 개최할 예정이다. 관계자에 따르면 장위9구역은 현재 사업시행계획안 검토가 끝난 후 관리처분계획안을 검토 중이며 이주대책 공공지원 강화방안 등을 마련해 공공정비사업에 대한 신뢰성을 높일 계획이다.

장위9구역의 경우 2차 후보지들 중 해제구역에 속하는 경우로 향후 공공재개발의 가늠자 역할을 할 것으로 기대를 모으고 있다. 정비기본계획 수립단계에 준하는 초기단계부터 사업 추진이 이뤄지기 때문에 향후 공공정비사업의 인센티브와 규제 완화가 어떤 형태로 접목될 것인지 짐작할 수 있는 현장이기 때문이다.

▲명확한 사업계획·분쟁 요소 방지대책 필요

공공정비사업의 시작을 알렸던 공공재개발이 정책발표 1년 만에 윤곽을 드러내면서 한편에서는 공공재개발·재건축에 대한 제도 보완의 목소리가 나오고 있다. 특히 정책에 대한 세부적인 사업계획이 모호한 부분이나 확정된 것이 없는 것이 많아, 인허가권자와의 협의를 통해 명확한 기준과 요건들을 명시해야 한다는 것이다.

공공재개발의 경우 정책 접근성을 높이기 위해 토지등소유자 동의요건을 낮췄지만, 이에 따라 증가하는 현금청산자에 대한 문제는 현재까지 명확한 대안이 없는 상황이다. 공공이 시행하는 재개발이 민간이 시행하는 재개발보다 원주민에 대한 젠트리피케이션이 심각할 경우 정책시행 당위성마저 논란이 될 수 있다.

또 정부가 투기방지대책으로 권리산정기준일을 앞당긴 것도 풀어야 할 숙제다. 정비구역 지정이 이뤄지지 않은 상황에서 권리산정기준일을 정부가 임의로 정할 경우 재산권 침해 논란으로 향후 각종 쟁송이 발생할 수 있기 때문이다.

확정수익에 대한 문제도 남아있다. 관리처분을 기준으로 산정되는 분담금을 사업 종료 시까지 보장한다는 것이 공공재개발 사업성 보장 방안인데, 이 분담금이 어떤 산술식으로 확정되는지, 수익이 많을 경우 주택품질 향상을 주민이 요구할 수 있는지 등이 아직까지 명확하게 제시되지 않고 있다.

또 공공시행자의 정보공개 관련 논의도 남아있다. 앞서 일부 수도권에서 진행된 공공정비사업의 경우 주민의 정보공개 요구를 공공시행자가 묵살하는 경우가 많아, 이에 대한 대비책을 마련해야 한다는 것. 또 정보공개 요구를 이행하지 않았을 시 처벌기준과 향후 조치에 대한 내용도 명확해져야 한다는 것이다.

▲공공재건축 제도개선, 사업추진 어려운 현장 대상으로

시장참여 저조로 성과를 내지 못하는 공공재건축의 경우 공공재개발처럼 현행법상 사업추진이 어려운 현장을 대상으로 추가 인센티브 방안을 마련해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 

공공재개발은 5·6대책 당시 주택시장의 외면 받다가 8·4대책에서 △정비예정구역 △구역해제지역 △신규지역이 포함되면서 사업이 활성화됐다. 이에 따른 공공재건축 제도개선 방안으로는 정부나 지자체가 토지를 소유한 토지임대부 주택단지, 5~6평 정도의 소형 평형으로 일반재건축 시 사업성이 현저히 떨어지는 단지, 여러 단지들이 혼합돼 일괄 재건축이 힘든 단지, 공공시설 및 토지로 인해 사업추진이 어려운 단지 등에 인센티브를 부여해 재건축이 가능하게 만드는 것이다.

정비업계 관계자는 “정부의 공공재개발·재건축이 단순 계획발표나 목표공개 수준에 그친다면 정책 신뢰도 하락뿐 아니라, 주택공급을 기대한 부동산시장을 오히려 불안하게 만들 수 있다”라며 “법 체계와 사업계획을 신속하게 마련하고 실효성을 낼 수 있는 추가 활성화 방안 등이 마련돼야 정부의 부동산정책에 대한 신뢰가 회복될 것”이라고 말했다.