대형주택 보유한 조합원
재개발·재건축사업 거쳐
중소형 두 채를 받는 방식

다주택자 겨냥 부동산 대책
수천만원대 세금 내야할 판
현장에선 1+1 분양 포기속출

소득없는 영세조합원들
현금청산자로 전락할 처지
사업일정 차질로 이어져

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정비사업 1+1 분양 제도에 대한 전반적인 규제 완화 목소리가 날이 갈수록 높아지고 있다.

소형임대주택 확보와 조합원 재산보호 차원에서 도입된 1+1 분양제도가 다주택자를 겨냥한 정부의 융단폭격급 부동산 규제의 직격탄을 맞고 애물단지로 전락했기 때문이다.

특히 한 채 더 받는 소형주택의 경우 현행 규정상 3년간 팔지 못하게 하고 있다. 이로 인해 정부의 다주택자 대상 종합부동산세와 양도소득세 중과 방침으로 ‘세금 폭탄’을 그대로 맞아야 하는 상황이다. 또한 이주 단계에서도 영세 조합원들이 이주비 대출이 전혀 나오지 않으면서 시장의 외면을 받는 제도로 전락하고 있다. 

▲다주택자 중과세 폭탄에 분양 포기 속출… 애물단지로 전락한 1+1분양

1+1 분양은 대형면적 아파트를 보유한 조합원이 정비사업을 거쳐 중소형 아파트 두 채를 받는 방식이다. 지난 2013년 박근혜정부 당시 주택공급을 늘리겠다는 취지로 도입된 제도다. 하지만 문재인 정부의 다주택자를 겨냥한 부동산 대책으로 인해 정비사업 현장에서 1+1분양을 포기하는 사례가 속출하고 있다. 

대표적인 이유가 세금에 대한 부담이다. 기획재정부에 따르면 종부세율은 3주택자나 조정대상지역 2주택자의 경우 지난해 0.6〜3.2%에서 올해 1.2〜6.0%로 올랐다. 다주택자들 종부세율이 2배로 늘어난 것이다.

이 때문에 1주택자였다가 1+1분양을 받아 2주택자가 된 정비사업 조합원들은 돌연 수천만원대 종부세를 내야 할 상황에 놓였다. 이에 서울 재건축단지들을 중심으로 1+1분양을 포기하는 단지들이 늘고 있다. 

실제로 최근 서울 서초구 신반포21차 재건축조합은 재건축단지 규모를 275가구에서 251가구로 줄이고, 평형별 가구수도 조정하는 사업계획 변경안을 최근 구청에 제출했다. 인근 신반포15차 재건축조합 역시 1+1 분양을 신청했던 조합원 57명이 철회 의사를 밝혀 지난달 서초구청에 계획 변경을 요청했다. 

두 단지 모두 1+1 분양을 받는 조합원은 해마다 5천만원 넘는 종부세 폭탄을 맞을 수 있다는 우려 때문에 조합원들이 분양 철회 의사를 밝힌 것이다. 

지난 6월에 일반분양을 한 신반포3차·경남아파트 재건축조합도 분양 전 1+1 신청 조합원들의 1주택 포기가 잇따랐다. 

강동구 둔촌주공 재건축조합에서는 1+1분양을 받은 조합원 63명이 조합을 상대로 분양 주택형 변경을 요구하는 소송까지 제기하면서 갈등이 커지고 있다. 한 채 더 받는 소형주택의 경우 규정상 3년간 팔지 못하기 때문에 수년간의 종부세 부담을 감당하기 힘들다는 것이 이들의 입장이다.

신반포21차 조합 관계자는 “1+1 분양을 신청한 조합원 대부분 소득이 별로 없는 은퇴 세대여서 종부세를 감당할 여력이 없다”며 “최소 3년간 팔수도 없어 현행 세제가 유지된다면 1+1분양을 받을 수 있는 사람은 사실상 거의 없을 것”이라고 말했다.

▲이주비 대출도 안나와 영세 조합원들 초비상

정부의 강력한 대출규제도 1+1분양 제도를 ‘애물단지’로 만들고 있다. 최근 관리처분 인가를 받아 이주를 나가는 재개발 현장들에서 1+1분양 신청자들의 이주비 대출이 막혀 조합과 조합원들의 시름이 깊어지고 있다.

정부가 규제지역 내 재개발·재건축으로 얻게 되는 입주권이나 분양권을 1주택으로 간주하고, 입주권 2개를 얻는 1+1 신청 조합원들의 이주비 대출을 전면 금지했기 때문이다. 

소득이 있는 조합원들은 급한 대로 신용대출 등을 통해 세입자의 전세보증금이나 전세자금을 마련하면 되지만, 소득이 없는 조합원의 경우 추가 대출을 받지 못해 결국 조합원 지위를 포기하고 현금청산자로 전락할 처지로 몰리고 있다.

특히 영세 조합원들이 많은 재개발현장에서 이주비 대출로 세입자 보증금 충당이나 임시거주를 위한 주거비 마련이 불가능해져 사업일정에 차질을 빗고 있다.

실제로 지난 7월부터 이주에 돌입한 노량진6구역의 경우 1+1분양 신청자들의 이주비 대출이 막혀 이주기간이 길어지고 있다. 재적조합원 720여명 가운데 1+1분양을 신청한 조합원은 약 120명이다. 최근 이주에 돌입한 관악구 신림2구역 재개발조합 역시 약 20명의 1+1분양 신청을 한 조합원들의 이주비 대출 문제로 골머리를 앓고 있다. 

업계에서는 1+1 분양신청자들을 다주택자 범위에서 제외시켜야 한다는 주장을 강하게 제기하고 있다. 1+1분양신청의 경우 기존 주택은 1주택인데도 미래시점을 기준으로 다주택자로 간주해 규제를 가한다는 것은 납득하기 어렵다는 지적이다.

나아가 1+1분양의 도입취지를 보더라도 기존 주택 보유자들에 대한 권리 보호와 소형주택 공급 확대를 위해 정부가 적극 권장해야 한다는 주장이다. 1+1분양제도가 도입된 이유는 1주택만 분양을 받을 수 있는 정비사업 특성상 토지소유자들이 대부분 반대하는 경우가 많아 사업추진이 어려운 경우가 많았기 때문이다.

이를 해결하고자 종전자산가치 범위에서 가능한 경우 1+1 분양을 받을 수 있도록 한 것이다. 또한 1+1 분양은 1인가구와 신혼부부 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나면서 주택공급 확대와 집값 안정화에도 도움을 주고 있다.

따라서 이주비 대출의 경우 주택구입을 위한 목적이 아닌 세입자 보증금 충당이나 임시거주를 위한 주거비 마련을 위한 수단이기 때문에 대출 규제에서 제외해야 한다는 지적이다.

정비업계 관계자는 “재개발·재건축사업의 1+1분양 제도는 소형공급 주택 확보 차원에서 권장하던 제도이며 정부의 다주택자에 대한 규제의 취지와는 전혀 다르다”며 “특히 이주비는 정비사업으로 인한 일시적 멸실에 임시거주를 위한 주거비 마련을 위해 필수적인 수단으로 투기세력과는 엄연히 구분되기 때문에 이에 대한 예외규정을 마련해 영세 조합원들을 보호해야 한다”고 말했다.