노후한 단독주택이 밀집해 있는 서울 강동구 고덕2-2지구가 최첨단 주거단지로 탈바꿈하기 위한 재건축사업이 본격적으로 가동되고 있다. 이곳은 도로나 공원 등의 정비기반시설이 잘 갖춰져 있고, 주변에 각종 편의시설을 가까이 두고 있어 쾌적하면서도 편리한 주거환경을 자랑하고 있다. 이에 반해 주택들은 지은 지 30년 이상 지나면서 노후화가 빠르게 진행되고 있다. 이로 인해 인근 주공아파트들에 비해 상대적으로 저평가되고 있는 상황이다. 하지만 재건축이 완료되면 상황은 반전될 것으로 기대된다. 주공아파트에 비해 대지지분이 큰데다가 건립가구수가 약 세배 정도 늘어나기 때문에 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 이러한 고덕2-2지구가 최근 주민들의 화합을 통해 새로운 수장을 선출하는 등 조합설립에 박차를 가하고 있다.

 

▲신축 1천327가구 중 656가구 이상 일반분양=고덕2-2지구(위원장 유시섭)가 사업성을 극대화시킨 최적의 사업계획을 세우고 있다.

 

특히 제2종일반주거지역에서 적용할 수 있는 법적상한용적률 250%를 거의 다 사용하고, 층수도 평균 21.46층으로 계획하면서 사업성과 쾌적성을 동시에 갖추고 있다.

 

지난 2010년 12월 정비구역 지정을 받은 내용을 토대로 추진위가 작성한 사업계획에 따르면 고덕2-2지구는 강동구 고덕2동 260번지 일대에 위치해 있으며, 대지면적은 8만7천511.4㎡이다.

 

여기에 용적률 249.98%, 건폐율 15.89%를 적용해 지하2층·지상17~25층 17개동 규모의 아파트 총 1천327가구를 건립할 예정이다. 주택규모별로는 전용면적을 기준으로 △59㎡형 444가구(임대 218가구) △84㎡형 400가구 △103㎡형 156가구 △126㎡형 207가구 △151㎡형 120가구 등이다.

 

재건축 소형주택(임대주택)과 조합원분양분을 제외하면 약 656가구 이상을 일반분양분으로 내놓을 수 있어 사업성이 우수하다는 게 추진위 측의 설명이다. 또 대형평형을 줄이는 대신 수요자들에게 인기가 높은 중소형평형을 늘리는 방안을 마련해 분양성도 높일 계획이다.

 

유시섭 위원장은 “우리 구역은 단독주택지라는 특성상 대지지분이 크기 때문에 사업성이 우수하다”며 “토지등소유자들의 선호도에 따라 중소형 비율을 높일 계획이어서 성공적인 분양도 기대하고 있다”고 말했다.

 

▲재건축 완료 후 대부분 환급… 24평형 1채 더 분양도 가능=추진위가 산출한 개별분담금 추산자료에 따르면 대부분의 토지등소유자들이 원하는 평형을 분양받고도 환급을 받을 수 있는 것으로 나타났다. 이는 서울시가 제공하고 있는 분담금 추정 프로그램을 토대로 작성된 것이어서 신뢰할 수 있다는 게 추진위 측의 설명이다.

 

이 분담금 추산자료에 따르면 토지등소유자들의 종전자산 평가금액은 단독주택의 경우 약 6억원 안팎으로, 평가금액이 6억원인 토지등소유자의 경우 재건축에 따른 최종 자산가치인 권리가액을 산출하면 14억1천552만여원인 것으로 조사됐다.

 

또 조합원 분양가는 분양면적 기준 △24평형(82㎡형) 4억7천800만원 △33평형(111㎡형) 6억6천만원 △42평형(142㎡형) 8억4천800만원 △51평형(169㎡형) 10억900만원 △60평형(198㎡형) 11억8천800만원 등이다.
일례로 종전자산 평가금액이 6억원인 조합원이 재건축 후 82㎡형을 분양받을 경우 9억3천700만원을 환급받게 된다. 나아가 최대 규모인 198㎡형을 분양받더라도 2억2천700만원을 돌려받게 된다.

 

게다가 이 조합원은 24평형(82㎡형) 한 채를 더 분양받을 수도 있다. 그동안 재건축사업에서는 ‘1세대 1주택’ 공급이 원칙이었다. 하지만 지난 1일 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정되면서 1세대가 2주택을 공급받을 수 있게 된 것이다. 다만 전용면적 60㎡ 이하(분양면적 24평형) 범위 내에서만 1채를 더 분양받을 수 있고, 3년 동안은 전매가 금지된다.

 

이 규정은 공포한 날부터 시행되기때문에 고덕2-2지구와 같이 사업성이 우수한 지역의 토지등소유자라면 누구나 적용대상이 된다.