3~4개 필지 합쳐서 개발 주차난·주거환경개선 견인
용적률 높이고, 층수완화 용도지역 상향까지 지원

중소규모단지 여럿 모아 ‘모아타운’ 추진 방향도 제시
저층 주택단지 새 패러다임… 시장활성화 견인할 듯

[하우징헤럴드=최진 기자] 소규모 정비사업 시장이 정부 및 서울시 정책에 힘입어 훈풍을 예고하고 있다. 서울시는 재개발·재건축, 리모델링에 이어 저층 주거지에 대한 주거환경 개선의 새 방안으로 소규모 정비사업 형태의 ‘모아주택’을 도입하겠다고 밝혔다.

모아주택은 이웃한 3~4개 필지를 모아서 추진하는 소규모 정비사업 유형으로 저층 주거지에 만연한 주차난 해소를 위해 추진될 예정이다. 이는 오세훈 시장이 후보시절 공약에 따른 것으로 시는 층수 완화와 용도지역 상향, 지하주차장 설치 지원 등의 인센티브를 제공한다.

아울러 시는 모아주택 개별 단지를 합쳐 중소규모 아파트 단지처럼 개발규모를 확장하는 ‘모아타운’도 적극 검토할 방침이다. 시는 모아타운을 통해 저층주거지 주차난 해소는 물론, 녹지조성을 대폭 확대하고 주민공용 커뮤니티 시설을 확보하는 등 대대적인 사업변화를 예고했다.

업계 관계자들은 그동안 주거개선 효과가 상대적으로 떨어지는 것으로 평가받던 소규모 정비사업 시장에 새로운 활력이 불어넣어 질 것으로 내다보고 있다.

▲저층 주거지 개선의 새 패러다임…‘모아주택’ 소규모 정비사업

서울시는 지난 13일 서울 강북구 북부수도사업소에서 모아주택 시범사업 현장 기자설명회를 개최했다. 이날 설명회에는 오세훈 시장이 직접 모아주택에 대한 사업추진 계획을 설명하며 정책 시행에 대한 자신감과 애정을 드러냈다.

이날 브리핑에 따르면 서울시 전체 주거지면적 313k㎡ 중 저층주거지가 차지하는 비율은 131k㎡(41.8%)에 달한다. 이중 87%에 달하는 115k㎡가 고층 아파트를 지을 수 없어 재개발 추진이 불가한 저층 주거지역이다. 서울 주거지 면적의 36.7%가 재개발을 통한 주거환경 개선을 기대할 수 없다는 것이다.

이런 저층 주거지의 대부분은 좁은 담벼락과 골목을 사이에 두고 소형 다세대·다가구 주택이 빽빽하게 밀집하게 된다. 이른바 ‘빌라촌’이 형성되는 것인데, 이때 발생하는 문제가 바로 주차난이다. 빌라에 수용할 수 있는 주차 면수가 한정적이고 도로도 좁기 때문에 거주민 대부분이 불법주차에 내몰리게 된다.

또 화재 발생 시 소방차 진입로 확보가 어려워 주민 안전과 생명을 크게 위협하는 요소가 된다. 더불어 주차난에 따른 주민갈등과 범죄 및 소음 등에도 취약해 주민들이 생활불편을 감소해야 했지만 마땅한 정비사업 유형이 없어 방치되는 상황이었다.

모아주택은 저층주거지 주거환경의 질을 가장 크게 떨어트리는 주차난을 해소하기 위해 고안됐다. 연접한 이웃끼리 3~4개 필지를 모아서 100평 정도의 지하면적 확보가 가능한 건물을 짓는다면 주차난 해소가 가능하다는 단순한 원리다. 적정 대지규모는 1천500㎡ 정도며 용적률 완화 및 주차장 설치 지원 등의 인센티브를 공공이 지원한다.

▲모아주택 합친 ‘모아타운’, 저층주거지 맞춤형 뉴타운 구조

오 시장은 모아주택 여러 곳을 합쳐 중소규모 단지를 형성하는 ‘모아타운’도 새롭게 제시했다. 모아주택이 주차난 해결에 초점을 맞췄다면, 모아타운은 소규모 정비사업이 지닌 한계를 보완하고 만족도 높은 고품격 주거지를 공급하기 위한 정책이다.

기본적으로 모아타운도 주차난 해소에 기본적인 방향성을 둔다. 모아주택 여러 곳을 합쳐 만들어진 대규모 지하공간을‘공용 지하주차장’으로 만들어 해당 주민들의 주차문제를 해결하는 것이다. 모아타운은 여기에 주민 커뮤니티 시설과 녹지공간을 확보해 국민소득 4만불 시대에 걸맞은 주거지를 마련하겠다는 방침이다.

모아타운 적정 범위는 간선도로로 둘러싸인 15분 거리 이내 도보가능 지역 10만㎡ 이내다. 계획 중인 인센티브는 층수·용적률 완화 및 용도지역 상향을 통해 토지이용 효율성을 높이는 것이다. 저층부에 커뮤니티 시설을 만들 경우 해당 연면적을 용적률 산정에서 제외하는 방안도 논의되고 있다. 시는 관계 법령 해석을 통해 모아타운 별로 최대 375억원까지 예산을 지원할 수 있다고 밝혔다.

시는 모아주택 후보지를 연간 20곳 이상 선정해 5년간 서울 저층지역 100곳 이상에서 모아주택을 선정하고 이들을 합쳐 모아타운을 지정하는 등 주택공급과 주거환경 개선을 위해 적극적인 행정에 나설 방침이다. 이를 통해 오는 2026년까지 3만호를 공급하는 것이 목표다.

▲모아타운 시범사업 살펴보니… 주차해소·녹지확보·주택공급 3박자

시는 우선 강북구 번동과 중랑구 면목동 등 2곳을 모아타운 시범사업지로 지정했다. 정비계획안에 따르면 해당 시범사업지는  모아타운 소규모 정비사업을 통해 기존 357가구에서 1천262가구(905가구 증가)로 증가하게 된다. 주차면수는 기존 129대에서 1천344대(1천215대 증가)로 대폭 증가한다.

녹지비율도 기존 0.3%에서 12%로 대폭 상향돼 주거 쾌적성이 높아질 전망이다. 시는 시범사업지에 용적률 완화 인센티브 등을 적용해 최대 20층 규모의 주거단지를 형성할 예정이다. 또 앞서 추진된 재개발 뉴타운사업에서 20% 수준에 머문 원주민 재정착률을 50~70%까지 끌어올릴 제도적 보완작업을 진행한다. 

시는 올해 중으로 사업계획을 확정하고 후보지 선정 및 사업지원에 나선다. 후보지 신청은 △자치구별 공모제나 △주민제안 신청으로 진행될 예정이다. 이후 내년부터 이주절차를 밟아 오는 2025년 입주할 수 있도록 사업기간을 단축할 계획이다. 

오 시장은 “서울 저층 주거지역 대부분은 국민소득 4천달러 시대에 지어진 노후 주택이라 국민소득 4만달러 시대를 살고 있는 오늘날의 주거문화와 적합하지 않다”라며 “점차 건물을 지을 면적이 줄어들고 있어, 더 늦기 전에 모아주택·모아타운을 입해 주거환경이 좋은 주거단지로 거듭나도록 하겠다.