조합원 보유상가 개시시점가격에 감정평가액 반영

조정·투기지역 지정 전에 재건축 사업구역에서 
다물권자 주택 사들이면 분양권 받을 수 있어

구청장도 시장·군수처럼 정비사업 관리·감독권 가능

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 2022년 국회가 새해 초반부터 법안 심사에 속도를 내고 있다. 지난 11일 정기국회를 통해 그동안 밀려왔던 도시 및 주거환경정비법 개정안의 처리에 속도를 내면서 새로운 제도 정비에 나섰다.

특히 올해부터 본격 징수가 예정돼 있는 재건축 초과이익환수제의 가장 큰 문제점으로 지적돼 온 상가재건축 조합원들의 개시시점 가격 산정 문제에 관련된 개정안이 처리됐다. 또한 규제지역으로 지정되기 전 다물권자에게 물건을 매입한 토지등소유자도 분양권을 받을 수 있는 구제방안도 마련됐다.

▲상가 소유 재건축 조합원 개시가격 감정평가로 산정키로

지난달 5일 열린 정기국회 본회의에서 통과된 가장 눈 여겨볼 법안은 지난해 2월 박성중 의원이 대표발의한 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’ 개정안이다. 

재건축 상가조합원의 분담금을 크게 줄이는 내용을 담은 개정안은 지난 3일 관보에 게재, 공포됐다. 시행은 공포 6개월 뒤인 8월 4일부터다.

개정안의 핵심은 상가 등 부대시설·복리시설을 소유한 조합원이 재건축사업에 따라 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우 개시시점 주택가액을 산정할 때 상가 등의 가격을 포함해 계상하도록 하겠다는 것이다. 재건축초과이익을 합리적으로 산정하고 부과 형평성을 높이겠다는 취지다. 

현행 재건축부담금 산정은, 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액에 정상주택가격상승분과 개발비용을 합한 금액을 뺀 후 부과율을 곱해 구한다.

문제는 그 대상을 주택에 대해서만 한정해, 상가 등 복리시설 등의 경우 ‘주택’이 아니기 때문에 개시시점 주택가액을 포함시킬 수 없게 된다는 것이다. 따라서 소위 ‘상가조합원 개시가격 0원’ 문제가 발생해 초과이익이 상대적으로 과도하게 계상된다는 문제점이 지적돼 왔다. 

개정안에 대해 국토위는 법안의 취지가 타당하다고 평가했다. 검토보고서에 따르면 상가조합원이 아파트를 공급받을 경우에는 부대ㆍ복리시설의 가격을 포함되도록 함으로써 재건축부담금이 합리적으로 산정될 수 있도록 해야 한다고 지적했다. 

특히 현행 규정에 대해 “주택을 공급받는 상가조합원의 경우 본래 소유하고 있던 부대ㆍ복리시설의 가격이 재건축초과이익을 산정하는 과정에서 반영되지 않고 있다”며, “이 때문에 결과적으로 이들이 부담해야 하는 재건축부담금이 과대 계상되고 있다”고 평가했다. 

이에 따라 이번 개정안을 통해 상가에 대한 재건축부담금 기준을 새롭게 마련한 것이다. 부대시설이나 복리시설을 소유한 조합원이 주택을 공급 받는 경우에는 개시시점 가격에 감정평가법인 등이 평가·산정한 가격을 합산토록 했다.

다만 구체적인 산정 방법은 대통령령으로 정하도록 했다. 또한 개정규정은 법 시행 이후 재건축 부담금을 결정 및 부과하는 경우부터 적용된다.

▲규제지역 지정 전 다물권자 주택 매입한 경우 분양권 받는다

조정대상지역 또는 투기과열지구 지정 이전, 재건축사업지역에서 다물권자로부터 주택 등을 양수한 이들도 1주택을 받을 수 있는 길이 열렸다.

국민의힘 정운천 의원이 대표발의한 ‘도시정비법 일부개정법률안’이 지난달 11일 국회 본회의를 통과했다. 개정안에는 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정됨에 따라 분양권이 박탈되는 일부 피해자들을 구제하는 방안이 담겼다.

현행 도시정비법에 따르면 재건축사업지역이 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정이 되면 지정 전 다물권자로부터 주택을 양수한 자는 1주택을 공급받지 못하고, 다물권자가 소유하고 있던 전체 주택에서 양수한 주택에 해당하는 비율만을 지분으로 공급받게 된다. 

예를 들어 아파트 4채를 소유한 다물권자로부터 1채를 매입한 주민은 재건축 이후 아파트 1채를 분양받지 못하고, 아파트 1채에 대한 25%의 지분을 공급받았다. 

이에 따라 이번 개정안에는 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 소유권을 양수한 경우에는 양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있도록 했다. 해당 규정은 개정법이 공포된 이후 곧바로 시행된다. 

개정법은 시행 후 최초로 관리처분계획인가를 신청하는 경우부터 적용된다.

정 의원은 “2020년 12월 정부의 부동산 규제에 따라 전주시 전체가 조정대상지역으로 지정되면서, 지정 전에 다물권자로부터 실거주를 위해 재건축 아파트를 매입한 주민들은 입주권이 박탈되는 피해를 보게 됐다”며 “이번 개정안 통과로 피해 본 주민들을 구제할 수 있게 돼 다행”이라고 말했다.

▲구청장도 조합, 정비업체 등에 감독·조치 권한 부여

구청장 역시 시장·군수와 마찬가지로 정비사업 시행에 대한 관리 감독 권한이 법률에 명시됐다.

현행법에서 정비사업의 시행이 현행법 또는 현행법에 따른 명령·처분이나 사업시행계획서 또는 관리처분계획에 위반되었다고 인정되는 때에는 시장·군수로 하여금 추진위원회, 주민대표회의, 사업시행자 또는 정비사업전문관리업자에게 처분의 취소·변경 또는 정지, 공사의 중지·변경, 임원의 개선 권고, 그 밖의 필요한 조치를 취할 수 있도록 하고 있다. 

하지만 시장·군수와 달리 구청장의 경우 조치(감독) 권한에 대해 법률에 명시되어 있지 않아 현장에서 구청장의 감독권한 여부와 관련해 혼란이 있었다.

이에 구청장도 정비사업의 시행에 위법성 등이 인정되는 경우 사처분의 취소·변경·정지, 공사의 중지·변경, 임원의 개선권고 등 조치를 할 수 있도록 명확히 규정하면서 구청장도 사업시행자와 정비업체에 대한 감독·조치권한을 갖게 됐다.