[하우징헤럴드] 재개발조합의 조합원 A는 정비사업구역 내에 위치한 주택을 2채 보유하고 있었고 조합원 분양신청 기간내에 분양신청을 마쳤다.
조합의 관리처분계획인가 이후 2016년 A소유 주택 2채에 관해 임의경매가 개시되었고, 위 경매절차에서 각각 甲과 乙에게 매각되었다.
경매절차에 의해 소유권을 취득한 甲과 乙은 대표조합원을 지정하지 않았고, 조합의 정비업체 소속 본부장은 ‘甲과 乙에게 각각 보류지 잔여분 아파트 1채의 분양신청 자격을 부여한다’는 취지의 분양신청자격 확인서를 작성·교부했다.
이 경우 甲의 조합원 지위 및 수분양권 인정여부에 대해 알아보자.
1. 기초사실 및 쟁점
1) 조합원으로서의 권리행사와 조합 측의 수분양권 보유 확인=원고 甲은 경매절차에서 소유권을 취득하기 이전에 조합 측에 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부를 수차례 문의해 긍정적인 답변을 받았고, 그 소유권을 취득한 이후부터 조합 총회에 참석해 의결권을 행사하는 등 조합원으로서의 권리를 행사해 왔으며, 조합 측으로부터 수분양권이 있음을 확인받기도 했다.
2) 쟁점=대표조합원을 지정하지 아니한 공유자의 수분양권 유무 및 조합측(조합의 정비사업전문관리업체 소속 본부장)의 분양신청 자격확인서에 의거하여 甲에게 수분양권의 자격이 인정되는지 여부가 본 사안의 쟁점이다.
2. 도시정비법에 따른 수분양권 인정 여부
1) 도시정비법의 개정과 적용범위=도시정비법 제39조 제1항 제1호에서는 “정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”고 규정하고 있다.
같은 항 제3호에서는 “조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에도 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하고 있다.
이는 투기세력의 유입을 억제하고 기존 조합원의 재산권을 보호하며 사정변경으로 말미암아 조합원의 수가 변동되는 것을 방지하기 위해 신설된 규정이다.
구 도시정비법 부칙(제9444호, 2009.2.6.) 제1조에서는 소유권을 취득하게 된 경위나 시점, 관리처분계획 확정 여부 등에 상관없이 “구 도시정비법 제19조의 제1항의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날로부터 시행한다”고 규정하고 있다.
그러므로 2009.8.7. 이후 1인의 토지등소유자로부터 토지 및 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 때에는 일률적으로 위 개정규정의 적용을 받는다고 할 것이다(예외 규정 있음).
2) 소결=원고 甲은 조합이 시행하는 사업구역 내에 위치한 부동산의 소유권을 취득했으므로 조합원 지위 자체는 인정된다 하더라도, 甲과 乙은 현재까지 대표조합원을 지정하지 아니했고, 달리 원고 甲이 대표조합원 지정, 조합정관 또는 관리처분계획 변경 등 절차없이 곧바로 ‘보류지 잔여분 아파트 1채’를 대상으로 하는 구체화된 수분양권을 취득했다고 볼 만한 법적 근거가 없다.
3. 약정에 따른 수분양권 인정여부
1) 정비업체의 분양신청자격 확인서 교부=원고 甲은 조합의 정비업체 소속 본부장으로부터 분양신청 자격을 부여한다는 분양신청자격 확인서를 교부받았고, 원고의 지인 K는 원고 甲과 조합이 분양권을 주기로 합의했다는 취지의 확인서를 법원에 제출했다.
2) 확인서의 효력=조합의 행정업무를 보조하는 정비업체 소속 본부장은 조합의 대표자가 아니므로 위와 같은 분양신청자격 확인의 효력이 甲에게 미친다고 볼 수 없고, K는 원고의 지인으로서 객관적인 제3자에 해당하지 아니하여 위 사실확인서의 내용을 그대로 믿기 어렵다.
더불어 조합이 원고 甲에게 ‘보류지 잔여분 아파트 1채’에 관한 수분양권을 부여하기로 약정했다고 볼 만한 증거가 없고, 설령 그러한 약정이 있었다고 하더라도 강행규정에 해당하는 도시정비법 등 제반 규정에 위배되어 무효이다.
4. 결어
원고 甲은 조합원지위 자체는 인정된다 하더라도 도시정비법 또는 조합과의 약정에 따른 ‘보류지 잔여분 아파트 1채’에 관한 수분양권을 가진다고 볼 수 없다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
