최대 1,000가구 이상 대단지 조성 가능
토지등소유자 400여명… 일반분양 많아
지어진 지 50년 이상 지난 노후한 주택들이 즐비해 있는 서울 마포구 공덕17구역. 아직까지 재래식 화장실이 있을 정도로 주거환경이 열악하다.
이 주택들은 건축허가 제한을 받기 때문에 부수고 다시 지을 수도 없는 실정이다. 상황이 이렇다보니 대대수의 주민들은 재건축을 통해 하루 빨리 쾌적한 환경에서 거주하기를 간절히 원하고 있다.
이에 추진위는 지난 2006년 추진위 승인을 받고, 정비구역 지정도 신청하는 등 사업 본격화를 선언했다. 그런데 일부 주민들이 반대민원을 제기하고 있다. 구청에서도 반대민원 때문에 소극적인 자세를 취해 왔다. 그래서 지난 2006년 정비구역 지정을 신청한 후 5년째 사업이 표류하게 됐다고 추진위는 설명했다.
하지만 올해부터는 신속한 사업추진이 예상되고 있다. 공덕17구역의 정비계획(안)이 오는 3~4월경에는 서울시 심의를 통과할 것으로 기대되고 있기 때문이다.
▲1천가구 이상의 대단지로 탈바꿈=공덕17구역(위원장 문경래)이 재건축사업을 통해 명품단지로 탈바꿈하기 위한 꿈을 키워 나가고 있다.
마포구 공덕동 105-84번지 일대에 위치하고 있는 공덕17구역은 대지면적 5만8천376㎡에 용적률 226.42%, 평균층수 17.3층을 적용해 지하2층~지상15층 총 847가구로 지어질 예정이다. 현재 토지등소유자가 400명 정도인 것을 감안하면 건립가구수가 2배로 늘어나 사업성이 우수하다.
여기에 향후 정비구역 지정변경을 통해 재건축소형주택 및 법적상한용적률 등을 적용하게 되면 1천가구 이상으로 지을 수 있어 사업성이 더욱 증가할 것으로 추진위 측은 예상하고 있다.
이와 함께 지난해 도시·주거환경정비기본계획이 변경·고시되면서 도입된 역세권 시프트가 호재로 작용할 것으로 보여 사업성 극대화가 가능할 전망이다. 이 구역에 역세권 시프트를 적용하게 되면 용적률이 280%까지 상향될 것으로 예상된다.
문경래 위원장은 “추진위는 사업성을 최고로 끌어올리기 위한 방안을 다각적으로 찾고 있다”며 “현재 계획(안)으로도 사업성이 좋은 편이지만 주민들의 이익을 극대화하기 위해 정비구역 지정 후 변경을 계획하고 있다”고 말했다.
한편 공덕17구역은 지난 2006년 3월 도시·주거환경정비기본계획 상 재건축 예정구역으로 설정된 후 5개월만에 추진위원회 승인을 받았다. 또 엘림토피아, 예일종합건축사사무소 등 협력업체를 선정하고 지난 2006년 9월에는 정비구역 지정을 신청하는 등 사업추진에 만전을 기해 나가고 있다.
▲더블역세권·사통팔달 도로망 구축=공덕17구역은 주거지로서 최적의 입지를 갖추고 있다는 게 가장 큰 장점이다. 이 구역은 반경 500m에 지하철5호선 애오개역과 지하철5·6호선 공덕역을 두고 있는 더블역세권에 속해 있다.
또 지하철2호선 아현역도 걸어서 이용하는데 큰 무리가 없다. 구역 바로 앞에는 다양한 버스노선이 마련돼 있어 대중교통을 이용해 서울 전지역으로 이동하는데 편리하다. 또 마포대로, 마포대교를 가까이 두고 있어 접근성이 뛰어나 사통팔달 도로망이 구축돼 있다.
이 구역은 교육환경도 우수하다. 인근에 연세대, 이화여대, 서강대 등 국내 유수 대학교가 인접해 있는데다가 공덕초, 소의초, 아현초, 아현중·고, 환일중·고 등의 기초 교육시설도 두루 갖추고 있다.
이와 함께 백화점, 마트, 영화관 등 대형상권이 밀집해 있는 신촌이 가까워 생활환경이 좋다. 또 손기정공원, 백범공원 등이 인접해 쾌적한 주거환경을 자랑한다.
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다세대 3.3㎡당 3천500만원대… 매물 품귀
■ 현재 시세는
공덕17구역은 명품 주거지라는 평가와 함께 높은 사업성까지 갖추고 있다는 점이 시세에 그대로 반영돼 있다. 실제로 지분이 33㎡ 정도인 다세대주택은 3.3㎡당 3천500만원을, 66㎡ 이상인 단독주택의 경우 2천500만~3천만원을 형성하고 있다. 하지만 소유자들이 매물을 내놓지 않고 있어 거래는 거의 없는 것으로 알려졌다. 사업성이 좋은 편이어서 소유자들이 팔려고 하지 않는다는 게 인근 공인중개사들의 견해다.
구역 내 위치한 유한빛부동산(02-713-3666)의 최해진 대표는 “이 구역의 경우 서울시 내에서도 보기 드물 정도로 입지와 사업성이 좋은 곳이어서 높은 시세를 형성하고 있다”며 “정비구역 지정을 받아 사업이 본격적으로 추진되면 현재보다 더욱 오를 것으로 보인다”고 말했다.
또 “공덕17구역은 사업성이 좋기 때문에 팔려는 사람이 적다”며 “급전이 필요한 일부 소유자들만 급매물을 내놓고 있을 뿐 매물이 거의 없는 상황”이라고 설명했다.
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“이르면 3~4월 정비계획안 통과
사업성 극대화에 역량 모을 것”
문경래
공덕17구역 재건축 추진위원장
문경래 추진위원장은 사업성을 극대화시키겠다는 각오로 재건축사업에 임하고 있다. 지난해 8월 공덕17구역 재건축호의 새로운 선장이 된 문 위원장은 사업이 추진될 당시부터 실무를 담당하는 총무를 수행해 왔다. 때문에 위원장으로서의 자격을 충분히 갖추고 있다는 평가를 받고 있다. 현재는 주민자치위원장으로도 활동하고 있을 만큼 지역발전에 힘쓰고 있다.
▲재건축사업을 추진하게 된 계기는=우리 구역은 도로 등 정비기반시설은 양호하지만 주택들이 노후화돼 있어 재건축이 시급한 곳이다. 지은 지 20~30년이 지난 주택들이 대부분이며 일부 50년 가까이 된 주택들도 있다. 지은 지 50년이 된 주택들의 지붕은 천막으로 덮여져 있고 그 위에 기와장이 얹혀 있다. 화장실도 오래 전에 사용하던 재래식이다. 서울시 내에서도 보기 힘들 정도로 주거환경이 열악하다. 이러한 상황을 파악하고 지난 2005년부터 통장협의회 등 일부 주민들과 함께 재건축사업을 추진하게 됐다. 이후 지난 2006년 서울시 도시·주거환경정비기본계획이 고시되면서 재건축 예정구역으로 포함돼 사업을 추진하고 있다.
▲지난해 새로운 위원장으로 선출됐는데=지난해 전 위원장이 부득이한 사정으로 인해 소임을 다하지 못했다. 이에 당시 총무를 맡고 있던 제가 위원장으로 출마하게 됐고, 지난해 8월 개최된 총회에서 주민들의 성원에 힘입어 위원장으로 선출됐다. 이제는 사업을 총괄해야 하는 위치에 서 있다. 그만큼 어깨가 무겁다. 앞으로 사업을 진행하는데 있어 전반적인 사안을 모두 주민들에게 알리고, 내부 갈등에 있어서는 주민들을 직접 만나서 해결하는 위원장이 되겠다.
▲현재 정비구역 지정을 앞두고 있는데=우리 구역은 정비구역 지정 절차만 벌써 5년째이다. 그동안 구청의 소극적인 태도로 인해 시 도시·건축공동위원회 심의에서 5차례나 보류 판정을 받았다. 이유는 일부 주민들의 민원이다. 인근 재건축·재개발구역들에서 나타나는 잡음이 우리 구역에도 영향을 미치고 있다. 이에 구청이 주민들을 대상으로 재건축 추진 의사를 조사한 바 있다. 그 결과 주민 70% 이상이 찬성한다는 입장을 개진했다. 이제는 구청이나 시에서 우리 구역의 정비계획(안)을 더 이상 미룰만한 명분이 사라졌다. 이르면 3~4월경에 도시·건축공동위 심의를 받을 수 있을 것으로 예상하고 있다.
▲향후 사업추진 계획은=사업 지연이 오히려 약이 됐다. 용적률, 층수 등 재건축 관련 규제들이 대폭 완화됐기 때문이다. 현재 우리 구역의 정비계획(안)은 기존 규정에 따라 수립돼 있다. 서울시 심의를 코앞에 두고 있는 이상 정비계획(안)을 현 규정에 맞춰 뒤엎기에는 시간이 없다. 사업을 신속하게 추진할 수 있도록 먼저 현 계획(안)대로 정비구역 지정을 받은 후 조합설립인가 등의 사업단계를 이어가면서 정비계획 변경절차를 추진해 나갈 계획이다.
▲구역 내 종교부지가 많은데 어려움은 없나=우리 구역 내에는 총 7개의 종교시설이 설치돼 있다. 사업을 추진할 당시에는 큰 어려움이 있을 것으로 예상했다. 하지만 사업을 추진해 오는 동안 종교단체들과 끊임없는 협의를 진행해 왔고, 현재의 규모 그대로 대체 부지를 제공하는 것으로 협의한 상태여서 걱정을 덜게 됐다. 지금 계획돼 있는 종교시설은 향후 종교단체들이 대체 부지 제공을 원하지 않을 경우 근린생활시설로 이용될 예정이다.
▲주민들에게 당부하고 싶은 말은=재건축사업은 시간과의 싸움이다. 그런데 주변 재건축·재개발구역들을 보면 주민들 간의 싸움이 이어지고 있다. 어차피 가야할 길이라면 모두가 한마음 한뜻이 되어 분쟁없이 추진했으면 한다. 사업기간이 단축되면 그만큼 이익이 높아진다는 것을 간과해서는 안된다. 우리의 염원이 하루 빨리 현실이 될 수 있도록 모두가 협조해 주길 당부하고 싶다.
