[하우징헤럴드] 재건축조합 甲은 미동의자 乙에게 매도청구소송을 제기하여 대금지급과 소유권이전등기 등을 동시이행하는 내용으로 판결이 확정되었다.

그러나 甲조합이 시공자 교체 등을 이유로 매매대금을 지급하지 못하고 있던 중, 乙은 판결에 따른 매매대금을 지급해달라는 내용의 1차 내용증명우편을 발송했고, 위임장을 제외한 매도용인감증명서, 주민등록초본 등을 지참하고 조합사무실을 방문해 대금지급을 요구했다. 

甲조합은 대금지급을 위해서는 총회결의가 필요하고 시공자 선정총회 이후 지급이 가능하다고 답변했다.

乙은 이행기간을 정한 2차 내용증명우편을 발송했고, 甲조합의 이행이 없자 이행기간 다음날 매매계약을 해제한다는 3차 내용증명우편을 발송해 그 무렵 甲조합에게 도달되었다. 착공을 앞두고 있는 상황에서 매매계약은 적법하게 해제되었는지 살펴본다 

1. 매도청구 판결 확정에 따라 성립된 매매계약 해제의 요건

매매계약의 일방당사자가 계약에 기하여 부담하는 채무를 이행하지 아니한 때에는 상대방은 그 채무불이행을 이유로 계약해제에 관한 일반법리에 따라 매매계약을 해제할 수 있다.

사안과 같이 동시이행관계에 있는 쌍무계약에 있어서 채무불이행으로 인하여 계약해제권이 발생하려면, 민법 제544조에 따라 해제하려는 당사자는 이행기일에 자기채무의 이행제공을 하여 상대방을 이행지체에 빠지게 하고, 채무를 이행하지 않는 상대방에게 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고해야 한다.  

2. 적법한 이행제공을 하였는지 여부

1) 소유권이전등기 필요서류 제공 여부

매도청구 확정판결의 당사자인 乙이 매매계약 해제권을 취득하기 위해서는 적법한 이행제공을 하여 甲조합을 이행지체에 빠뜨려야 한다. 그런데 사안의 경우 甲조합은 乙이 위임장을 지참하지 않았음은 물론 매도용인감증명서 등 소유권이전등기에 필요한 서류를 직접 보여주지 않았다는 점 등을 근거로 적법한 이행제공이 없었다고 주장했다. 

그러나 위임장은 그 용지에 인감도장을 날인해 쉽게 작성할 수 있는 것이고, 甲조합이 매매대금의 지급준비가 되어 있지 않은 상황에서, 乙이 2차에 걸쳐 서류준비를 통지하고 나대지인 이 사건 토지의 인도 준비를 마쳤으므로, 乙은 일단 그 이행의 제공을 다하였고, 그로써 甲조합의 매매대금 지급의무는 이행지체에 빠졌다고 봄이 상당하다. 

2) 근저당권 말소등기 서류제공 필요 여부

이 사건 매매계약은 형성권인 매도청구권을 행사해 성립된 것이고, 그 과정에서 甲조합과 토지 등에 관하여 설정된 근저당권을 재건축조합에 인수시키는 내용으로 매매계약의 내용을 형성할 기회를 갖지 못한 채 근저당권설정등기의 말소의무를 부담하게 된다는 점,

특별한 약정이 없는 한 매수인은 그 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 등기상의 담보한도금액에 상당한 대금지급을 거절할 수 있는 점 등에 비추어,

위에서 본 바와 같은 이행제공을 한 것만으로도 조합을 이행지체에 빠뜨리기 위해 필요한 자기채무의 이행제공을 적법하게 마쳤다고 봄이 상당하다.

3. 상당기간의 이행최고가 있었는지 여부 

甲조합은 재건축사업의 특수성을 고려할 때 재건축조합의 매도청구소송에 따라 성립된 매매계약에 따른 이행청구에 있어서는 채무자인 재건축조합이 매매대금을 지급하는데 필요한 ‘상당한 기간’을 일반적인 경우보다 장기(長期)로 해석할 필요성이 있다고 주장했다. 

그러나 乙의 이행최고는 선행판결이 확정된 후 약 1년이 지난 후에 있었기 때문에 甲조합으로서는 자신의 채무를 이행하기 위한 준비를 할 충분한 시간적 여유가 있었다는 점에 비추어 보면, 乙의 이행 최고 후 해제권 발생요건이 충족될 정도로 상당한 기간이 경과했다고 봄이 상당하다.

４. 乙의 해제권 행사가 신의성실의 원칙에 반하는지 여부

乙이 제1심에서 진행된 조정기일에서 매매대금으로 감정금액의 2배가 넘는 금액을 지급할 것을 요구해 조정이 성립되지 않는 등 甲조합의 궁박한 사정을 이용해 부당한 이익을 취하려하고 있으므로, 甲조합은 乙의 해제권 행사는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다는 취지로 주장했다. 

그러나 법원은 재건축사업의 원활한 진행이라는 甲조합의 이익을 위해 매도청구권을 행사한 점, 甲조합은 자신의 채무를 이행하기 위한 준비를 할 충분한 시간적 여유가 있었음에도 불구하고 이행지체를 하였던 점 등에 비추어 보면, 甲조합이 주장하는 위와 같은 사정만으로는 乙의 甲조합에 대한 법정해제권 행사가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없다고 판단했다.

5. 결론

따라서 이 사건 매매계약은 甲조합의 매매대금 이행지체를 이유로 한 乙의 해제의사표시에 의해 적법하게 해제되었고, 甲조합은 새로운 조합설립변경인가를 통해 乙에게 다시 매도청구권을 행사해야 한다. 

유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양