총 361가구 건립… 일반분양 많아 사업성 우수
녹지·공원 풍부해 쾌적 환경… 편의시설도 양호
1970년대 정릉동 내에서 부촌으로 불리던 길음3재정비촉진구역.
당시 이 일대는 동방생명(현 삼성생명)이 부지를 매입해 고급 연립주택들을 지어 분양한 곳으로 대부분 주택들의 이름 앞에 ‘동방’이라는 단어가 붙어 있다. 하지만 이곳 역시 오랜 세월의 무게를 이기지 못하고 설비시설의 노후화와 심각한 주차난으로 주민들이 고통받고 있다. 또 골목길이 좁아서 화재에 무방비 상태에 놓여 있는 등 재건축이 시급한 낙후지역으로 전락해 있다.
이러한 길음3촉진구역이 옛명성을 되찾는 동시에 쾌적한 주거환경으로 거듭나기 위해 활발히 움직이고 있다. 길음3촉진구역은 길음뉴타운의 후발주자로 지난해 길음재정비촉진계획이 변경·고시되면서 촉진구역으로 지정됐다. 현재는 사업시행인가를 앞두고 있는 등 빠른 사업추진으로 재건축이 본격화되고 있다.
▲면적 작지만 일반분양 많아 사업성 좋을 듯=성북구 정릉동 102번지 일대에 위치해 있는 길음3재정비촉진구역(조합장 오경석)은 면적이 1만9천483㎡에 불과하지만 완화된 법규정을 적용해 최적의 사업계획을 세우고 있다.
길음3촉진구역은 지난달 2일 법적상한용적률 250%를 적용하는 사업계획이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 이에 따라 용적률 249.99%를 적용해 지하3층~지상24층 규모의 아파트 총 361가구를 건립할 수 있게 됐다.
지난해 3월 촉진지구 지정 당시와 비교하면 용적률은 39.98%p 늘어나게 됐고, 전체 건립가구수는 34가구가 늘어나게 됐다.
반면 전용면적 60㎡이하의 재건축소형주택은 기존 69가구에서 104가구로 늘어났다. 다만 이 중 40가구만 서울시에 제공하고 나머지는 일반분양할 수 있어 그만큼 사업성이 좋아진 셈이다.
주택규모별로는 전용면적 기준 △59㎡ 104가구(아파트 93가구·테라스 11가구) △84㎡ 163가구 △122㎡ 94가구 등이다.
이처럼 길음3촉진구역은 법적상한용적률을 적용함에 따라 일반분양분이 기존보다 늘어났다.
당초에는 일반분양분이 조합원 수에 비해 80%에 불과했지만 이번 사업계획 변경을 통해 107%로 증가한 것이다. 현재 조합원이 134명인 것을 감안하면 사업성이 높은 편이라는 게 조합 측의 설명이다.
이와 함께 길음3촉진구역은 협력업체들과 함께 사업시행인가를 받기 위한 절차가 한창 진행 중이다. 시공자는 롯데건설이고, 정비업체는 한신코아건설, 설계자는 종합건축사사무소 시건축이 각각 선정된 상태다.
▲북한산 조망가능한 쾌적한 주거환경 자랑=길음3촉진구역의 가장 큰 자랑은 북한산이 인접해 있어 쾌적한 주거환경을 만끽할 수 있다는 점이다. 구역 앞을 따라 북한산과 연결돼 있는 등산로를 이용하면 손쉽게 등산을 즐길 수 있다. 게다가 1년 365일 언제든지 맑은 공기를 마실 수 있다는 점은 길음3촉진구역이 갖춘 특권이라고 할 수 있다.
또 구릉지에 위치해 있는데도 교통편이 나쁘지 않은 편이다. 버스를 이용하면 지하철4호선 길음역까지 5분도 채 걸리지 않는다.
또 2014년에 개통될 예정인 경전철역사가 구역 인근에 신설될 예정이어서 향후 입주할 당시에는 대중교통 이용에 대한 편리함이 크게 높아질 것으로 기대된다.
이와 함께 편리한 도로망도 구축하고 있다. 미아로를 통해 동북부지역으로 이동할 수 있고, 내부순환로를 이용하면 강남은 물론 수도권 전지역으로 연결이 쉽다.
이와 함께 뉴타운 개발로 간선도로 체계가 개선되면 더욱 편리한 교통망을 형성하게 된다.
교육환경도 우수하다. 구역 바로 뒤편에 길원초교가 위치하고 있고 대일외고 등의 특목고 및 국민대, 고려대, 서경대, 동덕여대 등 국내 유수의 대학교도 가까이 자리하고 있다.
이밖에 현대백화점, 이마트, 롯데백화점, 미아CGV 등 각종 생활에 필요한 편의시설들이 인접해 있어 편리한 생활이 가능하다.
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33㎡ 연립주택 3.3㎡당 1천500만~2천만원선
■ 현재 시세는
길음3촉진구역은 몇 년 전부터 촉진사업이 확정돼 있던 곳이기 때문에 가격이 이미 많이 오른 것으로 알려졌다.
하지만 경기침체가 지속돼 거래가 끊기면서 더 이상 가격이 오르지 않고 3.3㎡당 1천500만원 선에 머물러 있다는 게 인근 공인중개사들의 설명이다.
구역 인근에 위치한 부동산 뱅크(20-909-8200) 관계자는 “길음3촉진구역은 33㎡ 연립주택의 경우 위치나 준공년도에 따라 가격이 다르지만 3.3㎡당 1천500만원에서 높게는 2천만원의 시세를 보이고 있다”며 “단독주택의 경우에는 이보다 낮은 3.3㎡당 1천만원 선을 형성하고 있다”고 말했다.
이어 “이 구역의 경우 길음뉴타운이 확정된 당시부터 가격이 많이 올랐다가 지금은 더 이상 오르지 않고 있다”며 “하지만 경기침체로 인해 매물이 있어도 문의만 있을 뿐 사려는 사람이 없어 지난해부터 거래가 이뤄지고 있지 않고 있는 상황”이라고 전했다.
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“이르면 올해 안에 사업시행인가
내년 상반기 이주작업 끝내겠다”
오경석
길음3재정비촉진구역 재건축 조합장
“저 혼자만의 힘으로는 사업을 추진할 수 없습니다. 조합원들이 합심해야만 최종 목표를 향해 정진할 수 있습니다. 지금까지 그래왔듯이 앞으로도 집행부와 조합원이 한마음 한뜻으로 뭉친다면 이루지 못할 일은 없을 것이라고 자신합니다.”
길음3재정비촉진구역의 재건축사업을 5년간 이끌어 온 오경석 조합장은 성공적인 재건축을 위해서는 조합원 모두의 단합과 화합이 가장 중요하다고 강조한다. 그래야만 사업기간이 줄어 주민들의 이익이 극대화된다고 설명한다.
▲재건축사업을 추진하게 된 시점은=우리 구역은 지난 2005년부터 재건축사업에 대한 첫발을 떼기 시작했다. 당시 주변이 길음뉴타운으로 지정된다는 소식을 전해 듣고 우리 구역도 동참하게 됐다. 이후 2006년 길음뉴타운으로 지정됐는데 하지만 우리구역은 존치구역으로 분류됐다. 또 모든 촉진구역들이 재개발로 설정됐지만 우리 구역은 비교적 기반시설이 양호해 재건축으로 결정됐다. 그러다가 지난해 3월 재정비촉진계획이 변경되면서 촉진구역으로 지정을 받게 됐다. 이때부터 본격적인 사업추진이 가능해졌다. 정비구역 지정 이후 1개월만에 추진위 승인을 받았을 정도로 빠르게 사업을 추진했다. 또 조합설립도 법적동의율 75%를 넘기는데 80일 정도밖에 소요되지 않았다.
▲사업을 추진하면서 가장 역점을 두는 점은=주민들 대부분이 신속한 사업추진이 될 수 있도록 협조해 주고 있어 집행부로서는 최대한 사업성을 높여 주민들에게 보답해야 한다고 생각한다. 그동안 재건축 관련 규제들이 완화됨에 따라 개정된 법 규정을 접목시켜 사업성을 높이기 위해 노력했다. 사업계획을 새롭게 세운 결과 정비구역 지정을 받았을 당시보다 용적률은 물론 층수, 세대수 등 사업성과 직결되는 부문들이 좋아지게 됐다.
▲향후 사업추진 일정은=현재 우리 구역은 사업시행인가를 받기 위한 준비가 한창이다. 현재 구청과 긴밀한 협의 끝에 건축계획이 마무리된 상태이며, 서울시의 건축심의만을 남겨두고 있다. 심의 일정은 아직 미정인 상태지만 다음달 내에 심의가 있을 것으로 예상하고 있다. 심의 일정이 조합의 계획대로 진행된다면 올해 안에 사업시행인가를 받고 내년 상반기에는 관리처분인가, 이주 및 철거가 진행될 것으로 보고 있다.
▲사업을 추진해 오면서 어려웠던 점은=우리 구역은 정비구역 지정을 받을 당시 다소 만족스럽지 못했다. 따라서 실력과 노하우를 겸비한 협력업체가 절실한 상황이었다. 이를 위해 새로운 정비업체와 설계사를 선정하게 됐다. 기존 협력업체를 변경하는 것은 결코 쉽지 않은 일이다. 조합원들의 재산을 책임지고 있는 조합으로서는 어떻게든 사업성을 높일 수 있는 방법을 강구해야만 했다. 결국 지난 1월 새로운 협력업체를 선정했고, 그 결과 기존보다 나은 사업계획으로 정비구역 변경지정을 받게 됐다. 또 구릉지에 위치한 지형의 단점을 보완할 수 있게 됐고, 구릉지의 설계에 있어 최대 단점인 옹벽을 없앨 수 있게 됐다. 또 기존에는 최저층수가 4층인 아파트같지 않은 아파트가 배치돼 있었지만 현재는 최저층수가 7층으로 더욱 쾌적하게 바뀌게 됐다.
▲조합원들에게 당부하고 싶은 말은=우리 구역 조합원들은 대부분 사업참여에 적극적인 자세를 보여주고 있고, 집행부도 신뢰해 주고 있다. 하지만 앞으로도 사업을 추진할 당시에 가졌던 마음을 사업이 끝나는 날까지 잃지 말아달라는 당부를 하고 싶다. 내부갈등으로 인해 사업이 답보상태에 놓여 있는 타 구역들의 경우 사업초기 당시에는 대부분의 주민들이 같은 마음으로 열의를 갖고 사업에 동참했을 것이다. 하지만 시간이 지나면서 사리사욕에 눈이 멀고 이권이 개입되다 보면 편이 갈리게 된다. 따라서 서로가 조금만 양보하고 욕심을 줄인다면 반드시 성공적인 재건축이 이뤄질 것이라고 자신한다.
