용적률 248% 적용… 총466가구 신축
전농·답십리 뉴타운 후광 효과도 예상
도로·공원 등 기반시설이 잘 닦아진 반면 낡은 연립주택이 밀집해 있는 곳. 교통망은 우수하지만 지하철역이 멀어 불편한 곳. 대명연합연립을 바라보는 주변의 시각이다.
이러한 대명연합연립이 재건축사업을 통해 새로운 모습으로 탈바꿈하기 위해 힘찬 날갯짓을 하고 있다. 구 〈주택건설촉진법〉에 따라 조합설립인가를 받은 대명연합연립은 지난 7월 정비구역지정을 받으면서 사업에 청신호가 켜졌다.
여기에 경전철 면목선 신설이 확정되면서 대명연합연립이 준공될 시점에는 역세권을 형성할 것으로 보여 현재보다 훨씬 편리한 교통시설을 갖추게 된다.
대명연합연립은 재건축을 통한 주거환경개선과 함께 편리한 교통시설이 마련되면서 동대문구의 신흥 주거지로 평가받을 것으로 기대된다.
▲면적은 작지만 일반분양 많아 사업성 좋을 듯=대명연합연립 주택재건축(조합장 유이진)은 동대문구 장안동 291-1번지 일대 2만3천240㎡로 구역면적이 크진 않지만 최적의 사업계획을 세우고 있다.
지난 7월 서울시가 고시한 정비구역지정 내용에 따르면 대명연합연립은 법적상한용적률 247.97%, 건폐율 25.2%, 평균층수 16층을 적용해 지상10~18층 아파트 8개동 총 466가구를 건립할 계획이다. 현재 조합원 수가 280명 정도인 것을 감안하면 약 160가구를 일반분양할 수 있어 사업성이 좋은 편이라는 게 조합 측의 설명이다.
전체 건립가구를 전용면적별로 살펴보면 △60㎡이하 100가구(재건축소형주택 23가구 포함) △60~85㎡이하 330가구 △85㎡초과 36가구 등으로 구성돼 있으며, 수요자들로부터 인기가 많은 85㎡이하 규모가 전체 가구수의 89.5%를 차지하고 있다는 게 특징이다.
유이진 조합장은 “우리 구역은 일반분양 가구수가 160가구 이상 나올 것으로 예상되기 때문에 사업성 면에서 결코 떨어지지 않는다”며 “조합원들의 부담을 최대한 줄일 수 있는 사업계획을 세워 향후 조합원들이 재정착하는데 어려움이 없도록 노력하고 있다”고 말했다.
▲경전철, 뉴타운 등 인근 개발호재 풍부=대명연합연립은 경전철역사 신설, 인근 뉴타운개발 등의 호재를 안고 있다.
현재 대명연합연립은 동대문구에서도 유독 지하철과는 인연이 먼 곳이다. 가장 가까운 지하철5호선 장한평역이 버스를 타고 이동해야만 이용할 수 있을 정도다.
하지만 청량리~답십리~신내를 잇는 경전철 면목선 건립이 확정되면서 사정이 달라졌다. 오는 2017년 완공될 예정인 경전철 면목선은 구역 남·북에 위치한 장안동삼거리와 장안동사거리 부근에 역사가 자리하게 될 것으로 예상된다. 따라서 대명연합연립이 준공될 시점에는 역세권을 형성할 것으로 보인다.
대명연합연립은 향후 구역 인근에 위치할 경전철을 이용하면 지하철1호선, 중앙선, 기차 등을 이용할 수 있는 청량리역으로 손쉽게 이동할 수 있어 편리한 대중교통시설을 갖추게 된다. 게다가 청량리 민자역사 내에 마련돼 있는 백화점, 대형마트, 영화관 등 생활 편의시설 이용도 보다 편리해질 전망이다.
이와 함께 동대문구는 이미 전농·답십리 뉴타운을 통해 대규모 정비사업이 추진되고 있는 곳으로 유명하다. 전농·답십리 뉴타운사업이 모두 완료되면 대명연합연립도 후광 효과를 누릴 수 있을 것으로 예상된다.
지하철을 제외하고 현재 대명연합연립은 우수한 교통망을 갖추고 있다. 내부순환로의 진·출입 부근에 위치하고 있는데다가 이 도로를 이용하면 주요 간선도로와 손쉽게 연결돼 서울 전지역은 물론 전국으로 이동이 편리하다.
또 중랑천과 가까이 자리하고 있어 이곳에 마련된 각종 운동시설을 편리하게 이용할 수 있다. 구역과 가장 가까운 곳에는 장안동 근린공원이 위치하고 있다.
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연립주택 3.3㎡당 1천500만원선 형성
■ 현재 시세는
대명연합연립은 재건축사업, 경전철 수혜 등으로 인한 개발가치가 높은 것으로 평가받고 있다.
특히 재건축이라는 정비사업을 통해 주거환경이 개선된다는 이점을 갖고 있어 인근 주택보다 높은 시세를 형성하고 있다는 게 공인중개사들의 설명이다.
구역 인근에 위치한 만물부동산(02-2245-2474)의 손형주 대표는 “대명연합연립의 경우 연립주택, 단독주택, 다가구주택 등으로 구성돼 있는데 주택유형의 구분 없이 평당 1천500만원의 시세를 형성하고 있다”며 “이는 재건축 구역이 아닌 곳과 비교하면 평당 200만~300만원 높은 가격에 거래되고 있는 것”이라고 말했다.
이어 “이 구역은 재건축을 통해 주거환경이 개선된다는 점과 향후 경전철 수혜지역으로 꼽히고 있다”며 “아직은 사업이 초기단계이지만 사업시행인가를 받으면 더욱 높은 가격에 거래될 것으로 예상된다”고 덧붙였다.
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“상가소유자 설득 사업 신속 추진
주민 부담 줄이는데 역점 두겠다”
유이진
대명연합연립 재건축 조합장
“현실과 괴리가 있는 공공관리제도로 인해 오히려 조합원들이 피해를 입고 있다. 이처럼 불합리한 제도는 당장 폐지돼야 마땅하다.”
조합설립인가 후 지난 6년간 조합원들의 전폭적인 지지로 대명연합연립 재건축의 선장을 맡고 있는 유이진 조합장. 그는 공공관리제도로 인해 조합원들이 피해를 입지는 않을 지 밤잠을 설쳐가며 고심하고 있다. 이에 유 조합장은 공공관리제도의 부당함에 대해 강력히 주장하고 있다.
▲재건축사업을 추진하게 된 계기는=세월이 지나면 주택도 사람과 같이 늙게 된다. 또 주거환경도 변하게 된다. 우리 구역 내 주택들은 30년이 지난 연립주택들이 대부분을 차지하고 있는데 세월이 지나면서 주택 내부는 물론 설비상태도 상당히 노후돼 있다. 여름 장마철에 비가 많이 오면 집안으로 물이 스며드는 곳이 많다. 옥상에 방수처리를 하더라도 그때 뿐이다. 겨울철에는 보일러가 고장나고 수도관이 터지는 일도 다반사다. 게다가 주차공간이 협소해 주민들이 생활하는데 불편함이 이만저만이 아니다. 이처럼 열악한 주거환경을 개선하기 위해 주민들이 직접 힘을 모아 재건축사업을 시작하게 됐다.
▲정비구역지정을 받는데 역점을 둔 부문은=재건축은 토지등소유자들이 자본을 출자해 진행하는 사업이다. 그만큼 사업성이 있어야만 토지등소유자들도 재건축사업에 동참할 수 있다. 따라서 사업성에 초점을 맞춘 사업계획으로 정비구역지정을 받기 위해 매진했다. 법적상한용적률을 최대한 적용하기 위해 노력한 결과, 총 466가구를 건립할 수 있게 됐다. 예전에 계획했던 것과 비교하면 총 76가구가 증가하게 된 셈이다. 따라서 조합원분양분을 제외하면 약 160가구 이상을 일반분양할 수 있어 그만큼 사업성이 좋은 편이라고 생각한다.
▲향후 사업추진 일정은=현재 우리 구역은 조합설립 변경인가를 받기 위해 여념이 없다. 정비기본계획이 고시될 당시 추가 편입됐던 상가소유자들의 법적동의율을 충족한 후에 다음 절차를 진행할 수 있기 때문이다. 따라서 빠른 시일 내에 상가소유자들을 설득시켜 사업이 신속하게 추진될 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다.
▲공공관리제도가 본격 시행됐는데=재건축·재개발 조합들의 공정성과 투명성을 확보하기 위한 차원에서 지난 7월 16일부터 공공관리제도가 시행됐다. 하지만 현실과 맞지 않는 제도라고 생각한다. 먼저 사업시행인가 이후에 시공자를 선정하도록 정하고 있는데, 조합설립인가를 받게 되면 각종 소송비, 조합운영비, 각종 영향평가비 등 가장 많은 비용이 소요된다. 정비기금을 활용해 지원해 주겠다고는 하지만 내막을 보니 은행을 알선해 주고 조합 임원들이 담보를 제공해야만 대출을 받을 수 있는 시스템이다. 사업이 언제 끝날지도 모르는 상황에서 어느 누가 담보를 제공하겠는가. 이처럼 현실과 괴리가 있는 제도는 오히려 조합원들을 옥죌 뿐이어서 당장 폐지돼야 한다고 생각한다.
▲조합원들에게 당부하고 싶은 말은=대부분의 조합원들이 사업에 적극 참여해 주고 있다. 하지만 일부 주민들이 아직 조합설립에 동의하지 않고 있다. 재건축사업의 경우 ‘알박기’가 가능하다는 인식이 그대로 전해져 오고 있는 것 같다. 하지만 엄연히 재건축의 경우 미동의자들의 소유권을 확보하기 위해 매도청구라는 법적장치가 마련돼 있다. 법적동의율만 확보하게 되면 미동의자들을 대상으로 소유권을 이전해 올 수 있다는 것이다. 따라서 사업이 지연되지 않도록 조합설립동의서를 제출해 주길 바란다. 또 선량한 조합원들에게 더 이상 피해가 가지 않도록 거듭 당부하고 싶다. 나아가 유언비어에 현혹되지 말고 궁금한 사항이 있으면 언제든지 조합사무실을 방문해 달라.
