용적률 300% 적용… 최대 5천605가구 신축
‘평수 늘리기냐, 1:1 재건축이냐’ 선택 갈림길
‘강남을 대표하는 재건축단지, 강남 중층 재건축단지의 대표주자, 강남 집값의 바로미터.’ 은마아파트는 이름 앞에 붙은 ‘대표’라는 수식어가 전혀 어색하지 않다.
이러한 은마아파트가 올 초부터 재건축사업에 대한 속도를 내고 있다.
지난 3월 4수 끝에 정밀안전진단을 통과한 후 정비계획 수립을 위한 본격적인 절차에 들어섰기 때문이다. 1979년에 지어져 30년이 넘은 은마아파트는 총 4천424가구로 지난 2002년부터 재건축사업을 추진해 왔다. 그러는 동안 은마아파트는 강남의 상징적인 역할을 하며 규제의 폭탄을 맞아왔다. 이로 인해 사업이 지지부진해 온 것이 사실이다.
하지만 정비계획 수립절차에 들어서면서 재건축 추진 후 9년만에 재도약할 수 있는 기회를 얻게 된 셈이다. 다만 풀어야할 숙제가 산적해 있는 것도 사실이다.
향후 은마아파트가 중층단지들이 고질적으로 갖고 있는 재건축 관련 현안들을 어떻게 풀어나갈 지 관심이 모아지고 있다.
▲중층단지들의 최대 고민, 1:1재건축=중층단지들이 재건축사업을 하면서 가장 고민되는 부분이 ‘소형주택 의무비율을 적용하는가, 아니면 1:1재건축을 하는가’이다. 강남 중층 재건축단지들은 중·대형평형으로만 구성돼 있는데다가 두가지 타입의 평형으로 구성돼 있는 게 대부분이다.
소형주택 의무비율을 적용할 경우 전체 건립 가구수 중 60㎡미만 20%, 60~85㎡미만 40%, 85㎡초과 40%를 지어야 한다. 이는 대형평형을 건립할 수 있는데다가 다양한 평형구성이 가능하다는 이점이 있다.
다만 대다수의 조합원이 대형평형을 분양받기를 원할 경우에는 경합이 발생할 수 있다. 평수를 줄이는 가구가 생긴다는 얘기다. 이에 반해 1:1재건축의 경우에는 기존 면적에서 10%만 늘어 면적 증가가 크지 않은 반면기존 소유자의 증가면적이 같기 때문에 형평성이 높다.
이때 일반분양분은 모두 85㎡이하로만 지어야하며 대형평형을 지을 수 없다. 현재 은마아파트는 76㎡(2천674가구), 84㎡(1천750가구) 등 두가지 타입의 중형평형으로 구성돼 있다.
은마아파트 정비계획(안)에 따르면 법적상한용적률 300%를 모두 활용한다고 가정하고 소형주택 의무비율을 적용했을 경우 총 5천605가구를 지을 수 있게 된다.
조합원들은 이 중 84~135㎡의 다양한 평형을 분양받을 수 있다. 건립가구수가 크게 늘어나지만 재건축소형주택도 그만큼 많이 내놓아야 한다.
반대로 1:1재건축을 적용할 경우 총 건립가구수는 5천480가구로 소형평형 의무비율을 적용했을 때보다 줄어들게 되고, 면적은 각각 83㎡, 94㎡ 규모로 소폭 증가하게 된다.
은마아파트의 정비계획 수립 용역을 맡고 있는 에이앤유디자인그룹의 윤혁경 대표는 “현 시점에서는 어떤 방식이 좋은 사업성을 가지는지 판가름하기 어려운 게 사실”이라며 “다만 여러 가지 주택유형을 지을 수 있고 건립가구수가 많은 소형주택 의무비율을 적용하는 게 단지의 다양성 측면에서 유리할 것으로 예상된다”고 설명했다.
▲재건축소형주택 짓지 않으면 주민부담 커질 듯=은마아파트는 용적률 상향에 따른 재건축소형주택 건립 여부가 쟁점으로 떠오르고 있다.
소형주택 의무비율을 적용해 총 5천605가구에 최고 50층으로 짓기 위해서는 법적상한용적률 300%를 적용해야만 가능하다. 하지만 이때 증가되는 용적률의 50%를 재건축소형주택으로 지어야 한다. 이 경우 일반분양이 많아 사업성이 좋아질 것으로 예상된다.
이에 반해 용적률 250%를 적용할 경우에는 재건축소형주택을 짓지 않아도 되지만 사업성이 떨어져 결국 주민들의 부담이 가중된다는 단점이 있다.
▲활성화된 상가, 분리 추진이 유력=은마아파트 내 상가는 보기 드물게 특화된 상권을 형성하고 있다. 이 상가는 단지내 주민뿐 아니라 외지인들도 자주 이용하는 곳이다. 만약 상가와 아파트가 통합해 재건축을 추진할 경우 공사기간 동안 상가의 영업손실에 대한 부담이 예상된다. 이 경우 상가와 아파트 소유자간의 갈등의 골이 깊어져 내부분쟁으로까지 이어질 공산이 크다.
따라서 상가의 영업 연속성이 확보되고, 추후 상가만으로도 재건축사업이 원활하게 진행될 수 있다는 측면에서 획지분할 추진이 유력하다. 이에 강남구청은 은마아파트의 정비계획을 수립하면서 사업이 원활하게 추진될 수 있도록 상가부지를 대지지분에 맞게 획지로 분할하는 방안에 대해 초점을 맞추고 있다.
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최고 50층… 강남 랜드마크 기대
■ 어떻게 개발되나
은마아파트가 최고 50층 규모로 지어질 예정이어서 향후 또 다른 랜드마크로 재탄생될 예정이다.
단지 내에서는 최저 15층에서 최고 50층에 이르는 다양한 층수의 아파트를 배치한 것은 물론 인근 개발예정인 단지들과 조화를 고려한 높이계획도 세우고 있다.
특히 지하철3호선 학여울역 부근에는 최고 50층으로 계획되면서 은마아파트의 랜드마크 역할을 할 것으로 기대된다.
나아가 은마아파트는 정비계획 수립을 통해 타워팰리스에서 양재천으로 이어지는 동서축과 무역센터에서 양재천으로 이어지는 남북축의 높이까지 고려해 보다 광역적인 스카이라인을 형성하게 된다.
또 은마아파트는 개방적인 경관을 실현하기 위한 계획도 세우고 있다. 단지 중앙 남북 녹지축을 활용해 폭 40~70m이상의 통경축을 확보했고, 한티공원에서 탄천으로 열린 조망축을 확보했다.
삼성로변은 스트리트월을 계획해 보행친화적인 가로경관을 형성하고, 학여울역 사거리에 랜드마크타워 건립으로 인근 탄천·양재천에서 바라봤을 때 ‘이곳이 은마아파트’라는 인지성이 확보되도록 계획했다.
또 남북 녹지축을 따라 개방적인 선큰형 보행가로를 도입해 주변과 연계가 수월하도록 계획했으며, 상권 활성화가 가능토록 했다.
이와 함께 보행·녹지축을 연계하는 방안도 마련했다. 양재천과 대모산으로 이어지는 보행 접근로를 계획함으로써 주변과 소통이 원활하게 이뤄질 수 있는 공간 구조를 조성토록 했다.
또 삼성로변에는 블록형 주거 및 연도형 상가를 배치했고, 대치역 및 학여울역 지하철 출입구가 단지와 연결되는 지하 보행통로를 계획했다. 버스정류장과 연계한 보행동선 체계도 수립할 계획이다.
강남구는 이번 설명회를 통해 주민 의견을 수렴한 후 내년 1월까지 정비계획을 입안한 뒤 내년 4월 시 도시계획위원회 심의를 받을 계획이다. 이에 따라 은마아파트는 이르면 내년 5월 정비구역지정을 받을 수 있을 것으로 보인다.
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“아파트-상가 분할 재건축이 유력”
■ 주민설명회 이모저모
은마아파트 재건축사업의 밑그림이 주민들에게 공개됐다. 지난달 31일 강남구는 강남구민회관 대강당에서 ‘은마아파트 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)’에 대한 주민설명회를 개최하고 은마아파트의 마스터플랜을 공개했다.
이날 설명회에는 은마아파트 주민 500여명이 모여 대성황을 이뤘다. 최대의 관심 재건축단지인 만큼 신영희 강남구청장을 비롯해 강남구 주택과 직원들이 대부분 참석해 은마아파트의 정비계획(안)에 대해 경청했다.
이날 설명회에서는 은마아파트의 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 용역업체로 선정된 에이앤유디자인그룹과 선진엔지니어링이 정비계획 방향에 대해 설명했다. 특히 상가 획지분할에 관심이 쏠렸다.
윤혁경 대표는 “그동안 상가 임차인들의 의견을 대표할 수 있는 추진위원회를 별도로 구성해 아파트 주민과 상가 임차인들간 의견 조율을 권유했지만 주민들의 반응은 부정적이었다”며 “재건축 기간에 상가 영업손실이 발생할 수 있어 획지분할하는 것이 가장 수월한 사업추진 방식일 것”이라고 설명했다.
은마아파트 대다수 주민들도 상가 임차인들과의 마찰로 인해 사업이 지연되는 것보다는 아파트만 먼저 추진하는 것을 선호하는 분위기다.
설명회에 참석한 한 주민은 “상가 내에는 450여개의 점포가 있는데 이들을 설득해 사업을 같이 추진하려면 만만치 않은 반대의견에 부딪쳐 사업지연이 불가피할 것”이라며 “획지분할이 가능하다면 이를 통해 사업을 원활하게 추진하는 것이 좋을 것 같다”고 말했다.
한편 강남구 관계자는 “용적률을 최적화하기 위한 임대주택 확보와 소형평형 의무비율에 따른 다양한 주거유형 확보 등 서울시 주택정책 방향에 순응하면서 주민들이 선택할 수 있도록 계획했다”며 “정비계획(안)이 확정될 때까지 지속적으로 주민들의 의견을 수렴해 적극 반영되도록 할 방침”이라고 말했다.
