구릉지 활용한 지형 순응형 단지로 ‘눈길’
용적률 249%… 총 1,026가구 신축 예정
정릉5구역이 다양한 주거유형을 갖춘 복합단지로 탈바꿈하기 위해 속도를 더하고 있다.
정릉5구역 주택재건축(조합장 장문상)은 낙후된 주택들이 밀집해 있어 정비사업이 시급한 곳으로 평가받고 있다.
이 구역은 구릉지에 위치해 있고 최고 30m 이상의 고저차로 인해 개발이 어려운 상황이었다.
하지만 구릉지의 특성을 살린 지형 순응형 단지설계를 통해 사업의 활로를 찾았다. 그
동안 구릉지에서는 지형의 특성상 산을 깎아 높은 옹벽을 세운 다음 그 위에 아파트를 짓는 게 일반적이었다.
이 경우 단지의 쾌적성은 찾아볼 수 없고 외부에서 바라봤을 때도 위화감이 든다고 설계사들은 설명한다.
이에 반해 정릉5구역은 테라스하우스를 부분적으로 배치하면서 바람길과 동간거리를 확보하게 됐다.
그 결과 위화감이 전혀 없는 쾌적한 단지로 조성할 수 있게 됐다.
정릉5구역은 빼어난 입지를 갖추고 있는데다가 인근이 뉴타운 등으로 개발되고 있어 향후 성북구의 신주거중심지로 기대되는 곳이다.
▲주거유형 다양화한 1천26가구 신축=성북구 정릉동 410-10번지 일대에 위치해 있는 정릉5구역은 대지면적이 6만6천919㎡이다. 여기에 법적상한용적률인 249%와 평균층수 15층 이하를 적용하게 되면 아파트 14개동 총 1천26가구를 지을 수 있게 된다. 주택 유형별로는 △59㎡ 184가구 △84㎡ 570가구 △115㎡ 97가구 △145㎡ 66가구 등이며, 59㎡의 테라스하우스 101가구와 임대주택 8가구가 각각 추가로 구성돼 있다. 이처럼 지형을 활용한 테라스하우스와 탑상형, 판상형, 연도형 등 다양한 형태의 주거유형을 도입하면서 최적의 설계가 가능해진 것이다.
이같은 사업계획으로 지난 3월 정비구역 지정을 받은 정릉5구역은 토지등소유자 726명 중 555명의 동의를 얻어 지난달 6일 성북구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 이후 지난달 14일부터 시공자 선정 입찰공고를 내고 사업에 더욱 박차를 가하고 있다. 오는 10일 입찰마감하고 26일 총회를 개최, 시공자를 선정할 예정이다.
한편 정릉5구역은 정비업체로 다우엠엔지를, 설계자로 나우동인건축사사무소·종합건축사사무소 시건축을 각각 선정해 사업을 지원받고 있다.
▲인근 개발 호재와 함께 교통·교육·편의시설 풍부=정릉5구역이 위치한 정릉동 일대는 만성적인 교통 혼잡에 시달리고 있는 대표적인 곳이다. 하지만 2014년에 개통될 예정인 경전철이 신설되면 교통 혼잡이 해소될 것으로 전망된다. 게다가 경전철역사가 정릉5구역과 인접해 있어 향후 역세권을 형성할 것으로 예상된다. 또 경전철 개통 시점에 맞춰 사업단계를 조정할 예정이어서 향후 입주 시점에서는 교통이 원활할 것으로 기대된다.
이와 함께 정릉5구역은 편리한 도로망을 구축하고 있다. 미아로를 통해 동북부지역과 연결이 쉽고, 내부순환로 정릉램프가 인접해 있어 강남은 물론 수도권 전지역으로 연결이 용이하다.
또 이 구역 일대의 뉴타운 개발로 인해 동북부지역 간선도로의 체계가 전면개선될 예정이어서 더욱 편리한 교통망을 갖추게 된다.
정릉5구역은 대일외고가 인접해 있고 국민대, 고려대, 서경대, 동덕여대 등 국내 유수의 대학교가 가까이 자리하고 있어 교육의 중심지라고 해도 손색이 없을 정도다. 또 어린이들이 안전하게 등·하교할 수 있는 숭덕초가 인접해 있다.
뿐만 아니라 구역 뒤편으로 마련된 등산로를 통하면 북한산을 손쉽게 이용할 수 있고, 신세계백화점, 현대백화점, 정릉시장, 숭인시장, 고려대병원 등의 각종 인프라가 구축돼 있어 편리한 생활을 누릴 수 있다.
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단독주택 평균 3.3㎡당 1천만원… 거래는 ‘한산’
■ 현재 시세는
정릉5구역은 빼어난 입지와 쾌적한 주거환경을 갖추고 있는데도 저평가돼 있는 것으로 알려졌다.
지속적인 경기침체가 원인이라는 게 인근 공인중개사들의 설명이다. 하지만 내년부터는 부동산 경기가 회복세를 보일 것으로 공인중개사들은 전망하고 있다. 따라서 정릉5구역의 경우 입지, 개발효과 등을 기대해보면 현 시점이 투자의 적기라고 귀띔한다.
구역 인근에 위치한 중앙부동산(02-912-3122)의 남기환 대표는 “정릉5구역의 경우 단독주택은 평당 1천만원, 연립주택의 경우 준공년도에 따라 다르지만 1천500만원선에서 시작해 신축연립의 경우에는 최고 2천만원까지 시세를 보이고 있다”며 “부동산 경기가 침체돼 있다 보니 거래가 쉽게 이뤄지고 있지 않은 상황”이라고 전했다.
이어 “하지만 내년부터는 회복세를 탈 것으로 기대되고, 정릉5구역의 재건축사업이 활발하게 추진되고 있어 투자할 만하다”고 설명했다.
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“26일 시공자선정 총회 개최
이르면 연말께 사업시행인가”
장문상
정릉5구역 재건축 조합장
“정릉동 일대에서 최고의 가치를 인정받는 아파트를 건립해 어르신들에게 보답할 수 있도록 최선을 다해 사업을 이끌어 가겠다.”
정릉5구역의 재건축사업을 진두지휘하고 있는 장문상 조합장은 젊음과 패기로 무장한 일꾼으로 평가받고 있다. 정릉동에서만 8대째 거주하고 있는 토박이인만큼 신망이 두텁다. 장 조합장은 재건축사업을 통해 구역 내 어르신들에게 큰 선물을 안겨드리겠다는 마음가짐으로 사업에 임하고 있다.
▲재건축사업을 추진하게 된 계기는=우리 구역은 서울시 도시·주거환경정비기본계획이 고시될 시점부터 사업이 본격적으로 추진됐다. 그 전에는 주거환경이 인근 구역들보다 비교적 양호한데다가 노인들이 많이 거주하고 있어 사업에 대한 주민들의 열의가 높지 않았다. 하지만 주변에서 재개발, 뉴타운 등이 추진되면서 우리 구역만 고립되는 것은 아닌가 싶었다. 그래서 구역 주민들이 의기투합한 끝에 지난 2006년 3월에 고시된 정비기본계획에 포함돼 재건축사업을 추진해 오고 있다. 이후 2007년 12월 추진위 승인을 받으면서 공식적으로 사업을 추진하기 시작했다.
▲지난달 6일 조합설립인가를 받았는데=조합원들의 단합이 일궈낸 결실이라고 생각한다. 창립총회를 개최하기 위해서는 법적 조합설립동의율을 충족해야 하는데, 우리 구역의 경우 동의서를 징구하기 시작한 지 45일만에 법적 동의율을 충족했다. 전체 토지등소유자가 726명인 점을 감안하면 상당히 짧은 기간이었다고 생각한다.
▲조합설립인가를 받는데 어려웠던 점은=재건축의 경우 조합설립 요건이 재개발보다 까다롭게 규정돼 있다. 토지등소유자 수와 면적 비율을 맞춰야 하는 것은 물론 주택단지로 분류되는 연립주택의 경우 동별 요건도 충족해야 하기 때문이다. 우리 구역의 경우 연립주택 1개동이 〈도시 및 주거환경정비법〉에서 규정하고 있는 주택단지에 해당됐다. 때문에 조합설립동의율을 충족하는데 어려움이 있었다. 하지만 초합원들의 적극적인 협조로 동별요건을 맞출 수 있었고, 이후 조합설립인가를 받는데 큰 어려움은 없었다.
▲향후 사업추진 일정은=우리 구역은 현재 시공자를 선정하기 위한 준비가 한창이다. 시공자를 선정하고 나면 곧바로 사업시행인가 절차를 진행해 이르면 올해 안에 인가를 받을 수 있도록 할 계획이다.
▲사업을 빠르게 추진하는 이유는=우리 구역은 지금까지 쉼 없이 달려왔다. 현재는 또 조합설립인가를 받자마자 시공자 선정 절차에 들어갔다. 이처럼 사업을 빠르게 추진하는 이유는 따로 있다. 바로 지난 7월부터 시행된 공공관리제도를 적용받지 않기 위해서다. 만약 공공이 우리 구역의 사업을 관여한다면 주민들의 이익이 줄어들 것이 뻔하다. 이러한 공공관리제도의 문제점에 대해서는 주민들도 잘 알고 있는 사안이다. 그래서 주민들 스스로가 시공자 선정을 서두르고 있는 것이다.
▲조합원들에게 당부하고 싶은 말은=우리 구역은 시공자를 선정하기 위해 총회를 앞두고 있다. 우리 구역에 관심을 갖고 있는 건설사들의 과열경쟁으로 저를 음해하는 불온물이 나돌고 있는 것으로 알고 있다. 하지만 현명한 우리 구역 조합원들은 저에게 격려와 위로를 해주고 있다. 오히려 저는 건설사들의 과열 수주경쟁이 자칫 주민들 간의 갈등으로 이어지지 않을지 그것이 더 걱정이다. 따라서 조합원들께서는 아무런 근거 없이 떠도는 건설사들의 유언비어에 현혹되지 않기를 당부하고 싶다. 또 오는 10일 입찰마감 이후 조합원들에게 배포되는 각 참여 건설사들의 사업제안서를 꼼꼼히 살펴본 후 26일에 있을 총회에 직접 참석해 소중한 의결권을 행사해 주길 바란다.
