법적상한용적률 250% 담은 가이드라인 구축
대모산·양재천 인접… 쾌적한 주거환경 자랑
80년대 초반에 지어져 낡고 허름한 개포동의 저층아파트단지.
개포4단지 역시 시간이 지나면서 흉물스러운 아파트로 전락해 가고 있는 상황이다. 건물 외벽은 갈라지지 않은 곳을 찾아보기 힘들 정도인데다가 외벽 일부가 떨어져 주민들의 안전을 위협하기도 한다.
게다가 출·퇴근 시간만 되면 이중삼중으로 주차돼 있는 차량들을 놓고 빼느라 전쟁터가 따로 없다. 낡은 수도관도 겨울만 되면 동파되기 일쑤다.
개포4단지가 재건축사업을 추진해야만 하는 이유였다. 그럼에도 지금까지는 지구단위계획 상 평균 상한용적률이 200%로 제한됨에 따라 고사상태에 놓여 있었다.
하지만 최근 개포지구 저층아파트단지들의 재건축사업에 회생 조짐이 보이는 등 상황이 바뀌고 있다. 지난해 말 강남구가 개포 아파트지구 전체에 대한 정비계획 가이드라인을 새롭게 설정하기 위해 나섰기 때문이다. 특히 개포4단지의 경우 2·3단지와 함께 올해 말 정비계획까지 수립될 예정이어서 재건축사업에 대한 기대감이 한층 고조되고 있다.
▲법적상한용적률 250%를 기초로 한 가이드라인 눈 앞=강남구 개포동 189번지 일대에 위치해 있는 개포주공4단지(위원장 장덕환)는 대지면적 15만9천672㎡로 큰 규모를 자랑하고 있다. 저층 아파트단지로는 개포1단지에 이어 두 번째로 큰 단지인 셈이다. 지난 82년 11월에 준공된 개포4단지는 층수 5층, 아파트 58개동에 전체 세대수 2천840세대가 들어서 있다. 평형별로는 분양면적을 기준으로 11평형, 13평형, 15평형 등 3가지 타입의 소형주택으로 구성돼 있다.
특히 새 정부가 들어선 이후 재건축규제가 완화되면서 개포4단지의 사업이 재가동될 조짐을 보이고 있다. 지난해 말 강남구가 개포지구 32개 아파트단지에 대한 정비계획 가이드라인을 새롭게 정하기 위해 나섰는데, 이 가이드라인에 따르면 저층단지의 법적상한용적률은 250%, 중층은 300%로 하는 내용을 골자로 하고 있다.
이에 따라 개포4단지의 경우 법적상한용적률 250%를 적용할 수 있게 됐고, 층수도 평균 18층으로 지을 수 있게 될 것으로 추진위 측은 내다보고 있다.
장덕환 위원장은 “현재 강남구가 개포지구에 법적상한용적률 적용을 위한 밑그림을 새롭게 그리고 있어 희소식이 아닐 수 없다”며 “올 상반기 내에 가이드라인이 정해져 이를 토대로 한 정비계획이 수립되고 나면 우리 단지의 재건축사업은 일사천리로 진행될 것으로 보인다”고 말했다.
▲강남구 노른자위… 입지 ‘두말하면 잔소리’=개포4단지는 서울시 내에서도 최고의 입지를 갖추고 있는 곳으로 정평이 나 있다.
특히 대모산과 양재천을 남북으로 두고 있어 쾌적한 주거환경을 자랑하고 있다. 단지 바로 앞에 위치하고 있는 대모산은 남녀노소 누구나 손쉽게 오르내릴 수 있고, 단지 뒤편에 자리하고 있는 양재천에는 각종 운동시설과 조깅코스가 마련돼 있다. 또 분당선 개포동역과 대모산입구역이 단지 양쪽에 자리하고 있어 편리한 교통시설을 갖추고 있다.
개포4단지가 위치해 있는 개포동은 학군이 좋은 곳으로 이미 잘 알려져 있다. 단지 바로 앞에는 개포초등학교가 위치해 있어 어린이들의 안전한 등·하교가 가능하며, 단지 인근에는 개포중·고, 경기여고, 숙명여중·고, 중대부고, 단대부고, 중동고, 경기고 등의 우수한 학교들이 위치하고 있다. 나아가 학교 주변에는 일체 유해시설이 없을 뿐 아니라, 인근에는 유수학원들이 즐비해 있다.
이와 함께 단지 주변에는 양재대로, 남부순환도로 등 넓은 간선도로가 있어 주민들이 신속하게 목적지까지 도달할 수 있다. 또 롯데백화점, 현대백화점, 코엑스, 삼성서울병원, 강남세브란스 등의 각종 편의시설들도 손쉽게 이용할 수 있다.
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분양면적 11평형 6억4천만~6억7천만원 선
■ 현재 시세는
개포지구 아파트단지의 정비계획 가이드라인이 상반기 내에 확정될 것이라는 발표에도 가격은 큰 변동을 보이지 않고 있는 것으로 알려졌다. 개포4단지의 경우 올해부터 가격이 지속적인 하향세를 보이면서 분양면적 11평형을 기준으로 6억4천만~6억7천만원을 형성하고 있는 것으로 나타났다.
단지 인근에 위치한 세종공인중개사사무소(02-445-4452)의 이장환 대표는 “개포지구 전체 아파트단지들은 올해 들어 지속적인 가격 하향세를 보이고 있다”며 “4단지의 경우 이미 손바뀜이 이뤄진 상태인데다가 대부분의 소유자들이 재건축을 기다리고 있는 상황이어서 지난해 말부터 거래가 끊겼다”고 말했다. 이어 “현재 개포지구의 가격은 경기침체, 위례신도시 등의 영향으로 내림세를 보이고 있는 것 같다”며 “앞으로도 개포지구 가이드라인이 발표되기 전까지는 현 시세에서 큰 차이를 보이지 않을 것으로 보인다”고 내다봤다.
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“상반기에 가이드라인 확정
연내 정비계획안 세우겠다”
장덕환
개포주공4단지 재건축 추진위원장
“어설프게 할 생각이었다면 시작도 하지 않습니다.” 한번 시작하면 제대로 해야 한다는 근성으로 개포4단지의 재건축사업을 이끌고 있는 장덕환 추진위원장. 18년째 동대표를 지낼 정도로 주민들의 신망이 두터운 그는 개포4단지의 대표자로서 초지일관 성공적인 재건축사업을 위해 매진하고 있다.
▲재건축사업을 추진하게 된 계기는=우리 단지는 1982년에 준공된 아파트로써 분양면적이 11평, 13평, 15평 등의 초소형으로 구성돼 있다. 게다가 당시에는 연탄난방으로 건축돼 있다 보니 연탄가스로 인한 피해 등 생활을 하는데 불편한 점이 많았다. 당시에는 구 〈주택건설촉진법〉을 적용받았기 때문에 아파트 연도에 관계없이 연탄난방으로 건축된 아파트의 경우 재건축을 할 수 있었다. 이에 따라 대다수의 주민들이 재건축을 추진하자는데 공감했고, 지난 1996년 4월 동대표회의를 열어 재건축사업 추진을 결의하면서 사업이 시작됐다.
▲그동안 사업이 왜 답보상태에 놓이게 됐나=우리 개포지구는 모두 32개의 아파트단지가 있다. 이 중 개포지구 내 저층단지들은 오래 전부터 재건축사업을 추진해 오고 있었다. 하지만 2002년 32개 아파트단지의 평균 상한용적률을 200% 이하로 제한하면서 재건축사업이 더 이상 진행되지 못했다. 지난 1999년부터 강남구와 재건축을 논의할 당시 택지개발지구로 지정돼 있는 개포지구 아파트단지를 재건축하기 위해서는 지구단위계획부터 세워야 한다는 유권해석을 받은 바 있다. 이에 따라 강남구가 2종일반주거지역에서 적용받을 수 있는 용적률 250%를 계획한 지구단위계획(안)을 서울시에 제출했지만 결국 32개 아파트단지의 평균 상한용적률이 200% 이하로 결정·고시된 것이다. 게다가 지난 참여정부 당시 재건축 관련 각종 규제정책으로 인해 재건축 자체가 근본적으로 막혀왔다.
▲새 지구단위계획이 수립중이라던데=새 정부가 들어서면서 재건축 관련 각종 악법들이 완화 또는 폐지되면서 사업을 재개할 수 있는 발판이 마련됐다. 특히 지난해 말부터 강남구가 용적률을 250%로 상향하는 내용을 골자로 한 개포지구 지구단위계획을 용역·발주하면서 재건축사업이 활기를 되찾아가고 있다. 강남구에서도 개포지구 저층단지 주민들의 고충을 충분히 알고 있기 때문에 서둘러 지구단위계획 및 가이드라인을 정해 서울시와 협의하고 있다. 저층단지 주민들이 끊임없이 주장해 왔던 용적률 상향이 받아들여지게 된 셈이다.
▲주민들의 반응은 어떤가=지난 2월 강남구가 주민들을 대상으로 가이드라인에 대한 설명회를 가졌다. 하지만 주민들은 크게 만족하지 못하고 있는 상황이다. 그동안 사업이 많이 지체돼 있는 상황이다 보니 지구단위계획(안)이 확정되기 전까지는 안심할 수 없다는 이유에서다. 주민들의 의견은 서울시가 하루 빨리 심의를 확정지어 준다면 신속하게 추진하자는 게 대부분이다.
▲올해 안에 정비계획까지 수립될 텐데=대다수 주민들은 오래 전에 기대했던 재건축 개념에서 벗어나고 있다. 재건축사업을 통해 막대한 수익을 올리는 것이 아니라 신속하게 사업을 추진해 쾌적한 주거환경에서 살고 싶어한다는 것이다. 앞으로 상반기 내에 가이드라인이 정해지고 올해 안에 정비계획이 확정·고시되면 그 이후의 사업진척은 주민들의 손에 달려 있다고 할 수 있다. 따라서 사업이 본격화되는 내년부터는 사업에 적극적으로 참여해 줬으면 하는 바람이다. 또 추진위원회는 조합이 설립될 때까지 모든 자료를 공개하고 주민들의 의견을 경청해 우리 단지의 성공적인 재건축을 위해 초석을 쌓는데 총력을 가할 것이다. 주민들께서도 궁금한 점이 있으면 추진위 사무실을 방문하거나 전화로 문의해 재건축의 진행 상황을 확실히 숙지하는 참여정신을 발휘해 주길 당부하고 싶다.
