[하우징헤럴드] 2009년 조합설립인가를 받은 A재개발조합(원고)은 2019.7.22.부터 9.9.까지 분양신청을 받았다.
분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 아니한 甲은 조합과 청산금에 대한 협의가 이루어지지 않자 2020.2.5. 조합에게 “비현실적인 보상금액 산정으로 협의요청에 응할 의사가 없음을 명백히 함과 아울러 조속한 시일 내에 수용재결신청을 하여 줄 것을 청구한다”는 취지로 재결신청의 청구를 했다.
그에 따라 조합은 인천광역시지방토지수용위원회(피고, 이하 ‘지토위’라함)에게 재결신청을 했으나, 지토위는 협의를 위한 보상금액 산정절차를 이행하지 않았다는 등의 이유로 각하재결을 했다. 지토위의 각하재결은 적법한가?
1. 인천광역시 지방토지수용위원회의 각하재결
조합은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제30조 제2항에 따른 재결신청을 했으나, 지토위는 2020.7. “조합은 도시정비법 시행령(2018.2.9. 개정, 이하‘개정 도시정비법 시행령’이라함) 제60조에 따라 3인의 감정평가업자를 선정해 평가한 금액을 기준으로 현금청산대상자들과 협의해야 하나, 조합은 위와 같은 협의를 위한 보상금액 산정절차를 이행하지 않았고, 관리처분계획인가 신청 목적의 종전자산 감정평가만을 실시하였는바, 이 사건 재결신청은 정당한 보상금 산정요건을 갖추지 못해 효력이 없다”는 이유로 각하재결을 했다.
2. 조합(원고)의 주장
이 사건 현금청산대상자는 구 도시정비법(2013.12.24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘개정 전 도시정비법’이라함) 제47조 제1항이 정한 현금청산기간 내에 협의가 성립되지 않았거나 협의에 응할 의사가 없음을 명백히 했고, 이러한 경우 조합은 도시정비법 또는 토지보상법에 따른 협의를 거칠 필요 없이 재결신청을 할 수 있으므로 이 사건 재결신청은 적법하다고 주장한다.
3. 이 사건에 적용되는 법령
개정 전 도시정비법은 ‘분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치’에 관해 제47조 제1항에서 관련 규정을 두고 있었는데, 개정 전 도시정비법은 2013.12.24. 개정되면서 그 부칙 제4조에서 “개정규정은 이 법 시행(2013.12.24.) 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다”는 규정을 두고 있다.
그러므로, 2013.12.24. 이전에 조합설립인가를 신청한 정비사업조합의 경우 여전히 개정 전 도시정비법 제47조 제1항이 그대로 적용된다.
그런데 개정 전 도시정비법 시행령 제48조는 “현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의해 산정하고, 시장ㆍ군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균해 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다”고 규정하고 있었고,
개정 도시정비법 시행령 제60조 제1항은 “현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의해 산정한다. 이 경우 재개발사업의 손실보상액의 산정을 위한 감정평가업자 선정에 관하여는 토지보상법 제68조 제1항에 따른다”라고 규정하고 있다.
A조합은 2009.7.23. 조합설립인가를 받았으므로, A조합에 대하여는 개정 전 도시정비법 제47조 제1항 및 그에 따른 개정 전 도시정비법 시행령 제48조가 적용된다고 할 것이고, 개정 도시정비법 시행령 제60조 제1항 후문이나 그에 따른 토지보상법 제68조 제1항은 준용될 수 없다고 보아야 한다.
4. 각하재결의 적법 여부
1) 토지보상법 제68조 제1항에 의한 감정평가업자의 평가금액 산정절차를 거쳐야 하는지에 대한 판단
개정 전 도시정비법 시행령 제48조는 청산금액 협의의 방법이나 기준에 대하여 협의당사자의 자율에 맡기고 있고, 토지보상법 제68조와 같이 의무적으로 감정평가업자의 감정평가결과에 따라 보상액을 산정하도록 하고 있지 않다.
그러므로 협의기간(현금청산기간) 내에 협의의 기초가 되는 감정평가금액을 제시하지 아니한 채 협의기간이 도과했다 하더라도, 그러한 사유만으로 사업시행자의 재결신청이 구 도시정비법상의 협의 절차를 위반한 부적법한 것이라고 볼 수는 없다.
2) 재결신청의 적법 여부에 관한 판단
현금청산대상자 甲은 비록 현금청산기간 중에 재결신청청구를 했더라도 재결신청청구의 시기나 의사표시의 내용 등을 감안하면 협의가 성립할 가능성이 없다고 볼 수 있는 명백한 사정이 있는 경우에 해당한다.
이 경우에는 조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 대한 협의가 없었다고 하더라도, 이 사건 현금청산대상자의 재결신청 청구는 적법하고, 위 재결신청 청구가 적법한 이상 조합으로서는 토지보상법 제30조 제2항에 따라 청구일로부터 60일 이내에 재결을 신청할 의무가 있다.
그러므로 조합의 이 사건 재결신청도 적법하다고 할 것이어서 이 사건 각하재결은 위법하여 취소되어야 한다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
