대부분의 재건축규제가 해제됨에 따라 그동안 빈사상태에 빠졌던 재건축단지들이 회생 조짐을 보이고 있다. 특히 임대주택, 용적률·층수 제한, 조합원지위 양도금지 등 참여정부시절 가해졌던 규제들이 하나, 둘씩 풀리면서 강남권 재건축이 저층단지들을 중심으로 빠르게 살아나고 있다. 고덕지구의 경우 대부분 단지들이 정비계획에 대한 공동위원회 심의를 통과함에 따라 조만간 구역지정을 받을 것으로 전망된다. 특히 상한용적률을 적용해 임대주택 대신 소형주택을 공급하는 내용으로 정비계획을 수립해 개발이익이 한층 높아졌다. 반면 개포지구는 지구단위계획 결정·고시가 늦어지면서 이렇다 할 움직임을 보이지 못하고 있는 실정이다. 게다가 일명 ‘재건축규제의 마지막 보루’인 재건축 초과이익환수는 여전히 재건축단지들의 심리를 압박하고 있다. 또 일부 단지에서는 공공관리자제도 도입을 두고 주민들 간에 갈등을 빚고 있는 것으로 알려졌다.

 

고덕=재건축활성화 대책의 시행으로 고덕지구의 재건축 사업들이 탄력을 받기 시작했다. 사업이 마무리 단계인 고덕1단지를 제외하고 대부분의 구역들이 상한용적률을 적용해 정비계획을 수립해 구역지정을 신청한 상태다.

 

현재 고덕지구 내 재건축단지 중 고덕5단지를 제외한 고덕시영, 2, 3, 4, 6, 7단지는 이미 도시건축공동위원회의 심의에서 정비계획(안)을 수정·가결 받은 상태여서 이르면 이달 중 결정고시가 나는 단지가 있을 것으로 전망된다.

 

가장 빠른 행보를 보이고 있는 곳은 지난 7월 도시·건축공동위 심의를 통과한 고덕3단지와 고덕시영이다.
고덕3단지는 21만1천394.7㎡에 건폐율 19.76%, 용적률 249.64%를 적용해 총 3천487세대를 건립할 계획이다. 이중 154세대를 재건축소형주택으로 공급하게 된다. 추진위는 이르면 이달 중으로 구역지정을 받을 수 있을 것으로 예상하고 있다.

 

고덕시영은 구역면적이 19만4천302.7㎡로 당초 건폐율 21.52%, 용적률 240%를 적용해 총 3천124세대를 건립할 계획이었다. 하지만 상한용적률을 적용해 24.75%, 249%의 건폐율과 용적률을 각각 적용해 총 3천292세대를 신축하는 내용으로 정비계획을 재수립했다. 재건축소형주택은 168세대로 재건축임대주택에 비해 약 373세대 감소한 것으로 나타났다.

 

고덕3단지, 시영에 이어 4단지가 지난달 공동위 심의를 통과했다. 4단지는 6만4천559.6㎡에 건폐율 19.41%, 용적률 249.89%를 적용해 총 569세대를 신축하는 내용으로 정비계획(안)을 수립했다. 재건축소형주택은 27세대로 계획됐다.

 

지난 6월 ‘조건부 재건축’ 판정으로 안전진단을 통과한 6, 7단지도 4단지와 같은 날 공동위 심의를 통과해 사업에 속도를 내고 있다.

 

고덕6단지는 8만6천871.9㎡에 건폐율과 용적률은 각각 18.26%, 249.9%를 적용했다. 총 1천524세대를 신축하며 이중 101세대를 재건축소형주택으로 공급할 계획이다.

 

고덕7단지는 8만9천869.4㎡에 용적률 19.5%, 용적률 249.53%를 적용해 총 1천610세대를 건립할 계획이다. 재건축소형주택은 98세대로 계획됐다.

 

고덕2단지도 신속하게 사업을 추진해 나가고 있다. 고덕2단지 추진위는 다음 달 초 구역지정을 받을 수 있을 것으로 예상하고 있다. 이 단지는 구역면적만도 24만6천208.3㎡에 달하는 대규모 사업장으로 건폐율 18.4%, 용적률 249.94%를 적용해 약 4천110세대를 신축할 계획이다.

 

비교적 재건축을 늦게 추진한 5단지는 지난달 5일부터 지난 4일까지 한 달간의 공람·공고를 마치고 본격적인 심의에 들어갔다. 구역면적은 9천899.9㎡이며 건폐율 19.58%, 용적률 249.76%를 적용했다. 재건축소형주택 120세대를 포함해 총 1천420세대를 건립할 계획이다.

 

 

개포=강남의 개포지구는 재건축규제 완화에 따른 최대 수혜지로 평가받고 있지만 아직까지 사업은 소강상태에 머물러있다.

 

개포지구 지구단위계획(공동주택)이 결정되지 않아 사업에 손도 대지 못하고 있는 것이다. 지난 7월에서야 ‘개포 지구단위계획변경(안)’에 대한 주민공람을 마친 상태여서 결정·고시를 받기까지는 아직도 적잖은 시간이 소요될 전망이다.

 

하지만 최근 재건축활성화 대책이 본격적으로 시행됨에 따라 주민들의 기대감은 여느 때보다 높아지고 있다. 재건축임대주택이 재건축소형주택으로 전환되면서 임대주택에 대한 부담이 줄어든 데다 법적상한용적률까지 상향이 가능해 사업성이 좋아질 것으로 판단되기 때문이다.

 

또 2종일반주거지역에 대한 층수가 완화된 데다 동간거리마저 완화될 전망이어서 재건축에 대한 기대감은 한층 고조되고 있다. 장덕환 개포주공4단지 추진위원장은 “재건축 규제가 폐지되고 활성화대책이 시행됨에 따라 재건축에 대한 주민들의 기대감이 높아지고 있다”며 “최근 재건축 추진시기에 대한 주민들의 문의가 크게 늘고 있다”고 말했다. 그러면서도 “하지만 지구단위계획이 아직 확정되지 않아 결정·고시만을 기다리고 있는 상황”이라고 설명했다.

 

권백용 개포주공3단지 추진위원장도 “지구단위계획의 확정이 늦어져 답답할 따름”이라며 “지구단위계획이 심의를 거치면서 어떻게 변경될지 몰라 정비계획에 대한 기본적인 틀도 잡지 못하고 있다”고 말했다.

 

이와 관련해 강남구청 관계자는 최종설명회에서 제시된 의견들을 바탕으로 지구단위계획을 마지막으로 수정·보완해 시에 상정할 계획이라고 밝혔다. 이르면 올해 안으로 지구단위계획이 확정될 것이란 전망이다.

 

 

강남구청 관계자는 “지구단위계획 공람·공고 시 주민들이 다양한 의견을 제시해 수정·보완하기까지 좀 더 시간이 걸릴 것으로 예상된다”며 “초기 단계이기 때문에 아직까지 확정된 것은 없다”고 말했다. 이어 “심의 기간이 얼마나 걸리냐에 따라 달라지겠지만 최대한 빠르게 진행될 수 있도록 노력하고 있다”며 “지구단위계획이 결정되는 데로 재건축사업이 신속하게 진행될 수 있도록 유도해 나갈 것”이라 밝혔다.

 

한편 개포 지구단위계획(안)에 따르면 개포 지구는 총32개 단지가 포함돼 있으며 저층(5층) 단지가 11개, 중층이 21개 단지로 이뤄져있다. 5층 단지의 경우 기준용적률 190%, 허용용적률 200%, 상한용적률 250%로, 중층단지는 기준, 허용, 상한이 각각 210%, 230%, 250%로 설정됐다.

 

 

■ 걸림돌은 없나
재건축에 가해졌던 대부분의 규제가 풀리면서 재건축시장이 살아나고는 있지만 ‘재건축초과이익 환수’라는 히든카드는 아직도 업계에 큰 부담으로 작용하고 있다. 이에 따라 일선 재건축 추진위·조합에서는 재건축초과이익 환수도 폐지해야 한다는 주장이 일고 있다.

 

이윤근 고덕3단지 추진위원장은 “재건축과 관련된 대부분의 규제가 풀리면서 사업이 활기를 띠고 있다”면서도 “하지만 ‘재건축초과이익 환수’가 과도하게 적용되면 재건축시장은 또다시 얼어붙게 될 것”이라고 말했다. 이어 “현행 재건축초과이익 부담금은 너무 높게 책정돼 있어 사회적인 문제로도 이어질 소지가 있다”고 주장했다.

 

하지만 정부로서는 재건축초과이익 환수가 재건축시장의 과열을 방지할 수 있는 유일한 열쇠여서 폐지하기는 사실상 어려울 것이란 분석이 일반적이다.

 

또 손범규 국회의원이 발의한 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉 개정(안)을 두고 ‘완화’ 방안인지 ‘강화’ 방안인지에 대한 의견이 분분한 상태다. 〈초과이익환수법〉 개정안은 부담금 산정 시점을 ‘추진위 승인일’에서 ‘조합설립인가일’로 미뤄 초과이익 부담금을 줄이겠다는 것이 주요 내용으로 현재 국회에 계류 중이다.

 

윤정일 고덕주공6단지 추진위원장은 “현재 발의된 〈초과이익 환수에 관한 법률〉 개정(안)은 초과이익부담금 산정 시점을 추진위에서 조합설립으로 늦춰 부담금을 줄이자는 취지”라고 설명한 뒤 “하지만 실제로 조합설립인가일을 기준으로 초과이익 부담금을 산정해 본 결과 추진위 승인일 기준 시점보다 부담금이 높은 것으로 나타났다”고 밝혔다. 이어 “기준시점부터 물가상승률이 적용되기 때문에 이런 차이가 발생한 것으로 보인다”며 “부담금을 줄이겠다는 당초의 취지와는 다르게 오히려 규제로 작용할 가능성이 크다”고 말했다.

 

또 일부 단지에서는 서울시의 공공관리자 제도 도입을 두고 주민 간에 분란이 발생하고 있는 것으로 알려졌다.

 

한 추진위 관계자는 “공공관리자 제도에 대해 주민들이 큰 관심을 갖고 있지는 않지만 일부 단지에서는 공공관리자 도입 여부를 두고 문제가 되고 있고 있다”며 “개발이익을 높이자는 취지보다는 일부 반대파들이 사업을 반대하거나나 집행부를 교체하고자 하는 목적으로 공공관리자를 도입하자고 주장하는 것으로 알고 있다”고 말했다. 이어 “주민들 대부분이 저가 아파트가 공급될 것을 우려하고 있는 분위기여서 사실상 공공관리자 제도를 도입하려는 단지는 없다고 봐도 무방할 것”이라고 말했다.

 

한편 일선 재건축추진위는 최근 총부채상환비율(DTI) 확대 시행과 관련, 사업추진에 규제로 작용하지는 않을 것으로 예상했다. 개포지구가 속한 강남구는 이미 DTI규제를 받고 있으며 고덕지구 역시 투자자나 소유자들에게 영향이 미칠 뿐 재건축사업 차체에는 전형 문제가 없다는 입장이다.

 

한 추진위 관계자는 “개포나 고덕 등 비교적 가격이 높게 형성된 지역에 DTI규제를 적용한다 해도 사실상 별 영향은 없을 것”이라며 “오히려 상대적으로 주택가격이 낮은 지역들이 영향을 크게 받을 것”이라고 말했다.