[하우징헤럴드=최진 기자] 서울시 신속통합기획의 세부 정비계획이 모습을 드러냈다. 베일을 벗은 신속통합기획의 정비계획은 용적률 완화와 종상향 혜택은 물론, 사업성을 저해하지 않는 지역사회와의 소통을 발전시키는 형태로 공공성을 확보하는 것으로 나타났다.
서울 구로구 궁동 우신빌라 재건축추진준비위원회(위원장 조정윤)은 지난 6일 오후 3시 구로구민회관에서 서울시 신속통합기획팀과 구로구청 주택과와 함께 ‘신속통합 우신빌라 재건축 주민설명회’를 개최했다.
이날 설명회에는 우신빌라 재건축 정비계획안 수립내용과 정비사업 향후 일정 등이 안내됐다. 또 정비계획안에 대한 주민들의 질의와 답변, 의견수렴 등의 절차를 진행했다. 이날 설명회에는 토지등소유자 400여명을 비롯해 정당 관계자 및 구의원 등이 참석했다.
신속통합기획 관계자는 “평일에 개최한 주민설명회임에도 불구하고 휴가와 연차까지 사용해 구민회관 대강당을 가득 메우신 주민분들의 성원에 감명받았다”라며 “우신빌라 재건축이 주민과 지역사회에 주거환경 개선의 최적화 방안이 될 수 있도록 최선을 다했고 오늘 설명회를 통해 주민소통에도 최선을 다하겠다”고 밝혔다.
서울시 신속기획팀은 우신빌라 재건축 정비계획을 3가지 목표를 두고 설정했다고 밝혔다. 세부적으로는 △보행 쾌적성 △지역사회 소통 △다양한 경관을 중심으로 불법주차 문제해결 및 지역사회 균형발전을 도모했다고 소개했다.
먼저 우신빌라 북측 옹벽과 옹벽 외곽에 늘어선 불법주차 문제를 해결하기 위한 계획이 소개됐다. 그동안 우신빌라 북측은 거주자들에게는 보행의 불편함을 주고 불법 주차장으로 활용되는 문제가 있었는데, 근린생활시설을 설치하고 외부와 연결되는 보행 통로들을 연결해 단지의 순환과 불법 주차장 문제를 해결하겠다고 밝혔다.
또 인근 우신고등학교와 이어지는 공공보행통로를 만들고 학습마당 테마의 커뮤니티 시설, 생태마당 텃밭 등을 통해 단지 내 순환과 지역 보행로를 확보했다. 1천200가구의 법정 녹지 기준을 적용해 3천600㎡ 규모의 공원을 조성하고 공원 지하에는 공영주차장을 만들어 거주자들의 주거 쾌적성과 향후 단지를 둘러싼 불법 주정차 문제를 동시에 해결하겠다는 계획도 발표됐다.
용도지역 상향 계획도 발표됐다. 우신빌라는 서울시 용도지역 중 60%를 차지하는 2종 7층 주거지역 중 하나인데, 이를 2종 일반주거지역으로 상향해 기존의 170%의 용적률 기준을 최대 250%까지 상향하도록 변경된다. 최대 용적률은 우신빌라 재건축사업이 지역사회에 얼마나 공공기여를 하는지에 따라 정해진다.
용도지역 상향에 따라 층수 제한도 대폭 완화된다. 기존에는 최대 13층까지 층수를 높일 수 있었으나, 2종 일반주거지역으로 변경 시 최대 25층까지 높아질 수 있다. 더불어 서울시가 용적률 및 층수 상향에 대한 규제완화 정책을 연내 발표할 예정이라 최대 층수는 더욱 상향될 수 있다.
더불어 신속통합기획을 추진하는 구역은 인접 대지와의 경계선과 연관되는 일조 영향 기준을 완화하는 특별건축구역 제도를 적용해 단지 상황에 따라 층수가 더욱 상향될 수 있다. 당초 주민제안에 따른 공원은 이번 계획에서 층수가 제한되는 동쪽으로 이동해 저층주거지들의 일조 확보는 물론, 지역사회와의 소통으로 공공기여 측면을 높였다.
용적률의 경우 지난해 12월 제안된 기존 주민제안에서 소폭 감소했지만, 법적상한 최대에 근접한 249.24%로 계획됐다. 당초 주민제안 용적률은 학교 일조영향을 고려했을 시 225%로 감소되지만, 특별건축구역 및 단지 배치 변화 등을 통해 250%에 가까운 용적률을 확보한 것이다.
순부담률은 주민제안 9.6%에서 11.4%로 소폭 상승했다. 신속통합기획은 대대적인 행정지원을 대가로 공공성을 확보하겠다는 것이어서 공공성의 정도에 대한 참여자들의 우려가 높았다. 그러나 우신빌라의 경우 지역사회와의 소통을 공공성으로 확보, 사업성에 영향을 미치는 정도의 기부채납 등의 요구는 없는 것으로 기획됐다. 기부채납 면적은 공원 3천600㎡를 그대로 유지했다.
지상 층수는 기존 25층에서 30층으로 높아졌지만, 이는 서울시가 연말까지 계획하고 있는 규제완화 변화가 접목된 것이다. 전체 가구수는 당초 주민제안 1천216가구에서 1천123가구로 93가구가 감소했지만, 학교일조 영향을 감안했을 시 1천가구로 줄어들기 때문에 사실상 123가구가 증가했다.
심소희 서울시 도시계획과 신속통합기획1팀장은 “신속통합기획의 공공성은 사업성을 떨어트리는 과도한 기부채납보다는 구역의 특성에 맞춰 지역사회와 소통할 수 있는 영역으로 다양하게 모색되고 있다”라며 “소유자와 거주자, 그리고 지역민들이 함께 소통하고 발전할 수 있는 공공성 확보를 통해 정책의 완성도를 높일 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.
정비계획안 발표 후 이어진 주민질의·응답에서는 주출입구 변경, 공원위치 변경 등 다양한 요구가 쏟아졌다. 일부 소유자들은 질문이 아니라, 서울시 정비계획안에 대한 감사와 고마움을 전했다.
이날 소개된 정비계획안은 우신빌라와 연접한 동광빌라를 정비구역으로 포함하는 것으로 계획됐다. 도로변과 연접한 동광빌라가 포함됨에 따라 단지 앞 오리로에 대한 접근성 향상은 물론, 북동측 옹벽 개선에 대한 정비계획이 대폭 개선될 수 있었다.
조정윤 우신빌라 재건축 추진준비위원장은 “설명회를 마치고 돌아가는 소유자분들의 만족도가 높고 당초 계획보다도 훨씬 안정적인 계획이 수립된 것 같아서 다행”이라며 “서울시가 신속통합기획의 지원을 받아 시와 주민이 원팀이 되어 수립한 정비계획에 대해 전폭적으로 지원하겠다는 약속을 지켜준 것에 만족한다”고 말했다.
우신빌라는 지난 1988년 준공된 33년차 노후 빌라단지로, 현재 28개동 815가구 5만691㎡부지의 규모로 구성돼 있다. 이곳은 서남권 대단지이자 구로구 유일의 재건축단지로 관심을 받아왔지만, ‘2종 일반주거지역 7층규제’에 걸려 사업추진에 어려움을 겪어왔다. 하지만 서울시가 지난해 5월 해당 규제를 폐지하겠다고 밝히고 우신빌라가 신속통합기획 후보지로 선정되면서 사업 기상도가 완전히 바뀌었다.
해당 부지는 지하철 1‧7호선 환승역인 온수역이 인접한 더블역세권 지역으로 향후 경기 시흥과 서울 목동을 잇는 ‘신 구로선’ 개발호재까지 잠재돼 교통환경이 우수한 곳으로 평가된다. 또 서울시 규제완화 기조에 따라 최고 25층까지 아파트를 지을 수 있고 설명회에서는 추가 규제완화에 따른 최대 30층까지 계획되고 있어, 온수역 일대를 조망하는 대규모 주거단지 탄생이 점쳐지고 있다.
