[하우징헤럴드=김병조 기자] 신동우 아주대 리모델링연구단장은 데이터를 기반으로 재건축과 리모델링을 비교 분석한 최초의 시도로 주민들의 의사결정에 큰 도움을 줄 것으로 기대한다고 밝혔다. 최근 1기 신도시에서 재건축과 리모델링 추진 방식으로 놓고 갈등이 벌어지고 있다는 점에서 시의적절한 연구로 평가받고 있다.
▲이번 연구 결과의 의의는
=동일 기준과 동일 절차로 한 아파트의 재건축, 리모델링 사업성을 분석하는 최초의 시도다. 컴퓨터 시뮬레이션 시스템을 바탕으로 각 단지가 처한 개별적 데이터만 입력하면 재건축과 리모델링 간 사업성 분석 결과를 도출할 수 있다.
재건축과 리모델링 간 사업성 분석은 쉽지 않다. 각각의 특성과 변수에 따른 사업성 분석 내용을 모두 파악하고 있어야 하기 때문이다. 연구단에서는 15개 핵심기술을 활용해 사업성에 영향을 주는 변수들을 모두 체킹할 수 있도록 했다.
예컨대 사업 진행 중 설계변경 과정에서도 건축계획 변경에 따라 수반돼야 하는 구조하중 등 다양한 변수들의 변화 부분도 함께 확인할 수 있게 한 것이다.
▲현행 사업초기 사업성 분석의 문제는 뭔가
=주민들이 초기 단계에 사업참여를 주저하는 이유 중 하나가 정확한 정보가 없기 때문이다. 정비업체 담당자나 설계사를 초빙해 의견을 들어봐도, 각기 전문 분야에 한정된 내용만 들을 수 있는 반쪽짜리 의견일 뿐이다. 정비사업은 한 번 시작하면 매몰비용 때문에 다시 되돌리기 어려운 사업이다.
따라서 처음 시작할 때 어떤 방식으로, 어떻게 추진할 지 결정하는 것이 무엇보다 중요하다. 우리 연구단의 컨설팅 시스템은 주민들이 초기 의사결정을 정확히 하도록 돕는데 초점이 맞춰져 있다.
▲이번 연구결과 7곳 중 6곳이 리모델링이 유리하다고 나왔는데, 이 결론에 대해 주의해야 할 점은
=이번 결과를 1기 신도시 대부분이 재건축이 불가능하다는 식으로 확대해석 해서는 안 된다는 것이다. 7곳 중 6곳에 리모델링이 유리하다고 나온 결과는, 해당 7곳에 대한 분석 결과일 뿐이다. 각 단지가 처해진 건축적 컨디션에 따라 결과가 각기 다르다.
▲정부에 1기 신도시 관련 정책적 조언을 한다면
=1기 신도시 정책이 좀 더 목표를 명확히 하고 정밀해져야 한다고 제안하고 싶다. 현재와 같은 수준의 정책 추진은 정책 신뢰성을 저하시킬 수 있다는 점에서 피해야 한다.
▲주민들이 해당 단지의 사업성 판단을 할 때 주의해야 할 점은
=분석해보니 용적률을 300%까지 올려줘도 건축법 규제 때문에 300%를 모두 활용하지 못하는 곳들이 많다. 따라서 법적으로 허용된 용적률과 해당 단지에서 사용할 수 있는 용적률이 다르다는 것을 알아야 한다.
정부에서 재건축에 300%까지 용적률을 허용한다고 해서 300%가 모두 해당 단지에 허용되지 않는다는 것이다. 적용 여부는 별도로 분석해 봐야 한다.
우리 연구단에서는 데이터를 바탕으로 재건축의 경우, 정밀분석을 통해 실제로 300%가 적용 가능한지를 사업초기에 확인할 수 있다. 리모델링의 경우도 3개층 수직증축을 할 경우 구조적으로 문제가 없는지 등을 검토할 수 있다.
