경기도 7개 노후단지 분석
6곳은 리모델링이 사업성
1개 단지만 재건축이 ‘우수’

사업초기 판단근거로 활용
지질부분까지 연구에 포함 
구조안전성 연동 비용예측

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 분당ㆍ평촌 등 1기 신도시에서 재건축과 리모델링 중 사업방식 선택을 둘러싸고 갈등 조짐이 일고 있는 가운데 사업방식 선택에 참고할 수 있는 사업성 분석 컨설팅이 주목받고 있다.

아주대학교 노후공동주택 리모델링연구단(단장 신동우)이 경기도에서 의뢰한 ‘찾아가는 리모델링 자문’ 시범사업을 완료한 결과, 분석 대상 7개 단지 중 6곳이 재건축과 리모델링 중 리모델링 방식이 유리한 것으로 나타났다. 연구단은 “데이터를 기반으로 아파트단지를 분석해 재건축과 리모델링을 비교 분석한 최초의 시도”라고 설명했다. 

▲검토 단지 7곳 중 6곳은 리모델링 사업성이 우수

연구단은 2021년 11월부터 올해 5월 말까지 경기도 안양, 성남, 고양, 김포, 부천, 군포, 수원 등 309가구 소규모 단지부터 1천320가구 대단지까지 7개 노후단지에 대한 사업성 컨설팅을 실시했다. 

그 결과, 리모델링 제도가 허용하는 최대 용적률 기준(전용면적의 30~40% 증축 허용)에도 불구, 7개 단지 대부분이 단지 여건과 설계 제약사항으로 리모델링 완화 기준의 용적률을 100% 실현 할 수 없는 것으로 나타났다.

용적률 최대 기준을 실현시키지 못하는 원인으로는 △주변 교육시설에 대한 교육환경영향 평가 △정북방향 일조권 제한 △채광방향 사선제한 △설계상의 세대 간 간섭 등 4가지로 분석됐다. 

실제로 분석 대상이 된 7곳 모두 각 단지별로 2~4개의 제약사항이 있어 1기 신도시 단지별 인허가 과정에서 리모델링사업을 위축시킬 수 있는 리스크 요인으로 꼽혔다.

재건축사업도 마찬가지였다. 재건축 용적률을 상향시켜 주더라도 늘어난 용적률을 모두 활용할 수 없는 것으로 나타났다. 이 때문에 재건축 사업성 부문에서는 7곳 중 1개 단지를 제외한 나머지 6개 단지는 리모델링과 재건축 사업성을 비교했을 때 리모델링이 우수한 것으로 평가됐다. 

연구단은 리모델링의 경우 △실현 용적률 △입지와 부동산 시세 △구조안전성 등 세 가지 변수가 리모델링사업 타당성의 가장 큰 영향 요인으로 분석했다.

특히, 제도적으로 리모델링사업의 용적률을 크게 완화하더라도, 단지별 여건과 설계 제약사항을 분석해 본 결과 실제 용적률 완화 기준을 100% 실현할 수 있는 단지가 거의 없는 것으로 나타났다. 이로 인해 감소된 실현 용적률은 사업성 악화에도 큰 영향을 미친다고 분석했다.  

▲“사업초기 단계 정확한 판단 근거로 활용할 만“

연구단의 사업성 분석 시스템은 단지별  재건축과 리모델링 관련 15개 핵심 기술을 활용, 사업방식 의사결정을 위한 사업성 결과 도출이 가능하다고 소개했다. 40여명의 각 부문 전문가들이 참여해 크로스 체킹을 통한 신뢰성 있는 검토 결과를 내놓는다는 것이다. 

특히, 재건축과 리모델링을 동일한 변수로 분석해 주민들이 사업방식을 선택할 수 있도록 자료를 제공할 수 있다는 것이 장점이다. 

재건축과 리모델링사업은 한 번 사업을 시작하면 매몰비용 때문에 처음으로 되돌릴 수 없다는 점에서 초기에 정확한 판단이 필요한데, 이때 활용하면 도움이 될 수 있다는 것이다. 

연구단은 현행 재건축, 리모델링 사업 초기의 문제점으로 정확한 사업성 분석 없이 추진하고 있다는 점을 꼬집는다. 대개 정비사업전문관리업자 및 설계자의 개략적인 판단으로 사업 추진 개시 여부를 판단하기 때문이다. 

특히, 이렇게 개략적인 사업계획 내용으로 추진한 사업이 향후 초기에 감안하지 못한 돌발변수로 인해 비용이 증가함으로써 내부 분란이 초래될 수 있다.

예컨대, 사업초기에 아파트 지하 부분의 지질 상태에 대해서는 감안하지 않는데, 지질 문제가 제기되면 지하주차장 설치비용이 증가해 사업성에 큰 타격을 받는다는 것이다. 연구단에서는 사업초기에 지질 부분에 대한 검토도 사업성 분석에 포함시켜 향후 발생할 악재를 최소화시킨다. 

리모델링 사업성 분석의 경우에도 건축계획과 구조안전성을 연동시켜 비용 증가 부문을 들여다본다. 리모델링의 경우 입주자의 편리한 동선 위주로 건축계획을 짜는데, 자칫 그로 인한 하중 증가 부분은 간과하기 쉽다는 것이다. 연구단의 시뮬레이션 프로그램을 활용하면 리모델링 내력벽 철거 및 수직증축으로 인한 구조하중 증가 위치도 실시간으로 파악이 가능하다. 

용적률 적용 가능성도 마찬가지다. 법에서 규정한 용적률이 존재한다고 해서 모든 곳에 100% 적용이 불가능하기 때문이다. 재건축은 상한용적률, 리모델링의 경우 기존 전용면적의 30~40% 증축 기준이 각각 있지만, 해당 용적률 모두 적용이 불가능하다는 점에서 사업초기에 이런 부분에 정확한 분석이 이뤄져야 한다는 것이다. 

연구단 관계자는 “이번 연구결과는 정책적으로 용적률을 완화한다고 해도 건축법규 등 여러 제반여건에 의해 완화된 용적률을 모두 활용할 수 없다는 것을 증명했다는 점에 의의가 있다”며 “특히, 이번 연구는 1기 신도시 전체 평균이 아니라 해당 연구단지 7곳에 한한 것으로 재건축과 리모델링 사업방식 선정은 단지별 사업여건과 제약사항을 감안해 각기 판단해야 한다”고 밝혔다.