단독주택과 연립주택이 즐비해 있는 도봉구 내에는 총 16곳의 단독재건축 예정구역이 지정돼 있다. 이 중 추진단계 1단계(2006~2008년)로 분류된 곳은 5곳이며, 2단계(2009~2010년)는 11곳이다. 이들 예정구역은 재건축사업을 통한 주거환경개선의 꿈에 한껏 부풀어 있지만 최고고도지구로 지정돼 있는데다 면적도 작아 대부분 사업 초기단계에 머물러 있는 것으로 나타났다. 지난 2006년 3월 서울시 도시·주거환경정비기본계획의 재건축부문이 고시되면서 총 16곳의 예정구역 가운데 방학동 610-2번지 일대 등 7곳이 최고고도지구로 지정돼 신축건물의 높이가 5층 20m로 제한돼 있는 상황이다. 여기에 구역면적까지 1만㎡를 겨우 상회하고 있어 재건축사업에 대한 주민들의 의지가 결여돼 있는 것으로 알려졌다. 그나마 최고고도지구로 지정돼 있지 않은 △쌍문동 460-80번지 일대(11구역) △쌍문동 460-188번지 일대(12구역) △쌍문동 137-13번지 일대(13구역) 등 단 3곳만이 추진위 승인을 받아 주거환경을 개선하기 위한 움직임을 보이고 있을 뿐이다.

 

▲쌍문동11구역, 법정 노후도 3~4% 미달=쌍문동 460-80번지 일대에 위치해 있는 쌍문동11구역(위원장 황봉희)은 지난 2007년 7월 추진위 승인을 받았고, 당시 토지등소유자는 총 303명이 등재됐다.

 

추진위 승인을 받은 지 오랜 시간이 지났지만 아직 법정 노후도를 충족하지 못해 정비구역지정을 신청하지 못하고 있다. 앞으로도 2년 정도를 더 기다려야 노후도를 충족할 수 있는 것으로 알려졌다.

 

황봉희 위원장은 “우리 구역은 2007년 도봉구청으로부터 추진위 승인을 받아 재건축사업을 추진하고 있지만 구역지정 신청 가능한 노후도 기준에 약 3~4% 정도 모자라 노후도를 맞추기 전까지는 더 이상의 사업을 추진하지 못하고 있는 상황”이라며 “앞으로도 한 2년가량 손을 놓고 기다릴 수밖에 없다”고 밝혔다.

 

기본계획 상 쌍문동11구역은 제1종과 제2종일반주거지역이 혼재된 곳으로써 대지면적이 2만6천㎡, 계획용적률은 170%, 층수는 5층으로 제한돼 있다. 다만 1종과 2종이 혼재돼 있고 최고고도지구로 지정돼 있지 않아 향후 기부채납 등으로 종상향이 이뤄지면 층수가 완화될 것으로 예상, 최고층수 15층을 계획하고 있는 것으로 나타났다.

 

황 위원장은 “우리 구역은 타 예정구역과 달리 최고고도지구로 지정돼 있지는 않지만 구릉지에 위치해 있다 보니 층수가 과도하게 제한돼 있는 것 같다”며 “1종지역이 대부분이지만 일부 2종지역이 포함돼 있어 기부채납 등을 통하면 종상향이 이뤄져 층수가 완화되지 않을까하는 기대를 갖고 사업을 추진하고 있다”고 말했다.

 

▲쌍문동12구역, 지난해 구역지정 신청=쌍문동 460-188번지 일대에 위치해 있는 쌍문동12구역(위원장 김태중)은 지난해 10월 구역지정을 신청, 도봉구 내 단독재건축 예정구역 가운데 가장 빠른 사업추진을 보이고 있다.

 

이곳 역시도 구릉지에 위치해 있는데다가 제1종일반주거지역이어서 층수가 제한돼 있다. 기본계획 상 대지면적은 4만㎡이며 계획용적률은 170%, 층수는 5층을 부여받았다.

 

하지만 1단계 종상향을 기대하며 평균 8층을 적용해 구역지정을 신청한 것으로 알려졌다.

 

김태중 위원장은 “우리 구역은 11구역과 마찬가지로 기본계획 상 층수가 5층으로 제한돼 있다”며 “하지만 구역지정을 신청할 당시 구청과 협의 끝에 평균 8층까지도 가능할 것이라는 판단으로 사업계획을 세우게 됐다”고 말했다. 이어 “현재는 우리 구역의 구역지정(안)에 대해 구청이 도로 등 몇 가지 사항을 보완하라는 지시가 있어 처리하고 있는 상황”이라며 “오는 7~8월경에는 서울시로부터 구역지정을 받을 수 있지 않을까 사료된다”고 덧붙였다.

 

쌍문동12구역은 총 385명이 토지등소유자로 등재돼 있으며, 신축세대수는 약 500여세대를 계획하고 있다.

 

▲13구역, 2011년에나 구역지정신청 가능할 듯=쌍문동 137-13번지 일대에 위치한 쌍문동13구역(위원장 이흥재)은 지난 2007년 6월 추진위 승인을 받았다. 기본계획 상 대지면적 4만1천㎡에 계획용적률 190%, 평균층수 10층을 적용받는 등 예정구역 가운데서도 가장 좋은 여건을 갖고 있어 사업성이 뛰어날 것이라는 평을 받고 있다. 하지만 법정 노후도를 충족하지 못하고 있어 사업을 진척시키지 못하는 상황이다.

 

이흥재 위원장은 “서울시의 기본계획 고시 이후 타 예정구역들에 비해 사업성이 좋을 것으로 예상돼 재건축사업을 추진해 왔지만 구역지정 기준 중 노후도 벽에 가로막혀 사업을 더 이상 추진하지 못하고 있는 실정”이라며 “법정 노후도를 충족하기 위해서는 5% 정도 모자란데 오는 2011년에나 충족할 것으로 보인다”고 밝혔다.

 

 

최고고도지구는 〈도시계획법〉 상의 용도지구 중 고도지구의 하나로써 건축물 높이의 최고한도를 정해 놓은 것을 말한다. 건물 등의 일정한 층수나 높이를 정해 놓고 그 이상 높이 건립되는 건물을 규제하는 것이다.

 

도봉구의 최고고도지구는 1990년 12월에 지정됐으며 도봉1동, 방학2·3·4동, 쌍문1동 일대 1.12㎢에 이른다. 도봉로를 기준으로 동쪽은 법조단지, 재개발사업 등으로 고층개발이 이뤄지고 있는 반면 서쪽으로는 최고고도지구로 지정돼 있어 개발에 어려움이 뒤따르고 있다.

 

이와 함께 북한산과 도봉산을 접한 서울시내 5개 자치구 중 도봉구와 강북구만이 최고고도지구로 지정돼 있어 그동안 형평성 문제가 제기돼 왔다.

 

이에 따라 해당 관청과 주민들은 강남·북 균형발전과 지역발전 차원에서 고도지구 변경을 서울시에 지속적으로 공문을 보내 건의하고 있지만 이렇다 할 답변이 오지 않고 있는 실정이다.

 

 

 

■ 문제는 뭔가
도봉구 내 단독재건축 예정구역들은 대부분 층수가 낮게 제한돼 있고, 대지면적이 작게 설정돼 있어 사업에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다.

 

실제로 △방학동 610-2번지 일대 △방학동 396-50번지 일대 △방학동 386-42번지 일대 △방학동 604-35번지 일대 △방학동 615-1번지 일대 △쌍문동 494-22번지 일대 △쌍문동 524-87번지 일대 등 7곳이 최고고도지구로 지정돼 있어 신축건물의 층수가 5층 20m로 제한돼 있는 상황이다.

 

각종 기부채납을 통해 완화를 받더라도 층수 7층에다가 높이도 28m 밖에 지을 수 없다. 나머지 예정구역들은 비록 최고고도지구로 지정돼 있지 않더라도 기본계획 상 대부분 5층이나 7층으로 제한돼 있다.
여기에 10곳의 대지면적이 2만㎡에도 미치지 못해 사업성이 없다는 이유에서 재건축사업을 추진하기 위한 움직임이 없다.

 

실제로 도봉구청이 올해 3월을 기준으로 아직 구역지정을 신청하지 못한 단독재건축 예정구역들의 노후도를 조사한 결과 △방학동 396-50번지 일대(3구역) △방학동 386-42번지일대(4구역) △방학동 664-9번지 일대(7구역) △쌍문동 494-22번지 일대(8구역) △쌍문동 478-47번지 일대(10구역) △창동 449-95번지 일대(14구역) △창동 453-24번지 일대(15구역) 등 7곳이 법정 노후도를 도래하고 있는 것으로 나타났다.

 

이곳들은 모두 정비구역지정 신청이 가능하지만 구역 내 토지등소유자들이 아직까지 재건축사업을 추진하는데 뚜렷한 의지를 나타내고 있지 않다는 게 구청 담당자의 소견이다.

 

구청 주택과 담당자는 “도봉구 내 단독재건축 예정구역 총 16곳 가운데 7곳이 최고고도지구로 지정되는 바람에 층수가 5층으로 제한돼 있어 해당 구역 주민들의 원성이 자자하다”며 “법정 노후도를 이미 오래전부터 충족한 구역들은 재건축사업을 추진할 수 있는데도 불구하고 해당 구역 주민들은 층수제한에다가 작게 설정된 구역면적 때문에 사업성이 없다고 판단, 전혀 움직임을 보이고 있지 않고 있는 실정”이라고 밝혔다.
이에 따라 도봉구청에서는 서울시를 대상으로 1990년부터 지정돼 있는 최고고도지구의 해제를 지속적으로 요청하고 있는 것으로 알려졌다.

 

구청 도시계획과 관계자는 “우리 구는 강북구와 달리 층수를 지금보다 조금 더 높인다고 해도 북한산이나 도봉산의 경관을 해칠만한 곳이 거의 없다”며 “대부분을 최고고도지구에서 해제해 불필요한 주민고통을 해소시켜줘야 한다는 판단을 오래전부터 해왔다”고 말했다.

 

이어 “도봉구 내에 지정돼 있는 최고고도지구 해제를 위해 서울시에 수차례 요청했지만 서울시에서는 불가하다는 입장만 고수하고 있다”며 “서울시에 공문도 보내고 시장과의 면담도 있었지만 최고고도지구 해제가 결코 쉽지만은 않을 것 같다”고 밝혔다.