서울시 단독재건축구역 내 협동주택 소유자들에게 각각의 분양권을 인정할 수 있는 길이 열리게 됐다. 서울시가 조례 개정을 통해 단독주택 재건축사업시 협동주택을 구제할 수 있는 경과조치를 신설했기 때문이다. 지난 1일 열린 서울특별시의회 본회의에서 단독주택 재건축사업에서의 협동주택에 대한 분양기준 경과조치 신설 등의 내용을 담은 〈서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례〉 일부개정조례안이 통과됐다. 그동안 단독재건축 조합들은 협동주택 소유자들의 분양권에 대한 뚜렷한 법 규정이 없어 애를 먹어 왔던 게 사실이다. 그래서 조합들은 협동주택 소유자들에게 각각의 분양권을 인정하기 위해 정관 제정시 분양권을 인정한다는 내용을 명시해 넣거나 협동주택 소유자들이 조합을 상대로 소송을 제기토록 하는 등 나름대로의 방법을 강구해 왔다. 하지만 앞으로는 그럴 필요가 없어진 셈이다. 이와함께 지분쪼개기를 방지하기 위해 단독주택 재건축사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자 조항이 새롭게 신설됐다. 시의회 본회의를 통과한 〈서울시 도·정 조례〉 개정안은 이르면 이달 중순부터 그 효력을 발휘할 수 있게 될 전망이다. 한편 이 개정안은 김기철 위원장이 민병주 의원 외 16인과 박찬구 의원 외 12인이 각각 발의한 취지를 살려 하나로 통합·조정해 위원회 대안으로 제안했다.

 

▲단독재건축 분양대상자 조항 신설로 협동주택 해결=이번 시의회 본회의를 통과한 〈서울시 도·정 조례〉 개정안에 따르면 단독주택 재건축사업에서의 분양대상자를 정하는 조항이 신설됐는데 이에 따른 경과조치를 둠으로써 협동주택 소유자들을 구제할 수 있게 했다.

 

개정안 부칙 제3조(협동주택의 분양기준에 관한 경과조치 등)에 따르면 “제24조제2항제3호와 제24조의2제2항제3호에 불구하고 종전 〈서울특별시 주택개량재개발사업시행 조례〉 제4조제2항에 따라 건축된 협동주택으로써 1988년 5월 7일 전에 지분 또는 구분소유등기를 필한 세대는 사실상 구분된 가구수에 한하여 각각 1인을 분양대상자로 한다”고 규정하고 있다.

 

결국 지금은 폐지된 과거의 제도에 의해 협동주택을 지은 소유자들은 그동안 별도의 규정이 없어 억울함을 호소해 왔지만 앞으로는 이들에게 각각의 분양권이 인정된다는 것이다. 다만 개정된 조례가 시행될 당시 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용된다.

 

이에 따라 70~80년대 초 부족한 도로를 확보한다는 취지에서 시작된 자력재개발방식의 협동주택이 즐비해 있는 중랑구, 은평구 등의 큰 현안이 해소되게 됐다.

 

▲정관 제정시 분양권 인정하거나 소송 등 관행=지금까지 단독주택 재건축구역들은 선의의 피해를 입고 있는 협동주택 소유자들에게도 각각의 분양권을 인정해 주기 위해 다양한 방법을 동원하며 노력해 왔다.

 

그 중에서도 조합이 표준정관대로 조합정관을 제정한 뒤 정관변경을 거쳐 협동주택 소유자들에게도 각각의 분양권을 인정할 수 있는 내용을 삽입하는 것이 마치 관행처럼 이어져 왔다.

 

하지만 정관을 개정하더라도 법률적인 뒷받침이 없다보니 행정청은 이를 문제 삼아 제동을 걸었고, 결국은 소송으로 이어질 수밖에 없었다.

 

이러한 대표적인 사례가 바로 중랑구에 위치한 면목2구역이다. 면목2구역은 조합을 설립할 당시 조합정관을 표준정관대로 제정해 인가를 받았다. 이후 조합정관 제9조 조합원의 자격에서 “당 사업구역의 조합원 대다수는 자력재개발사업에 의하여 건축된 협동주택의 소유자이나 일부 토지등소유자의 경우 건축물대장 생성과정에서 집합건물이 아닌 단독주택의 공유자로 등재됨으로 인하여 주택 및 대지지분을 동시에 소유하고도 조합원자격을 취득하지 못하였는바 위와 같은 경우에는 각각의 공유자를 조합원으로 인정하기로 한다”는 조항을 신설한 뒤 총회에서 의결했다.

 

조합은 총회에서 조합원 2/3이상의 동의로 의결된 조합정관을 갖고 조합설립변경인가를 신청했지만 중랑구청이 이를 받아들이지 않으면서 소송으로 이어지게 됐고, 법원은 협동주택 소유자들의 손을 들어줬다.
이처럼 그동안은 소송을 통해 협동주택 소유자들에게도 각각의 분양권을 인정할 수 있었지만 소송이 제기되면서 발생한 비용과 시간을 낭비하는 결과를 낳게 됐다.

 

 

■ 왜 문제됐나
지금까지 단독주택 재건축사업에 대한 명확한 관리처분 기준이 명시돼 있지 않아 일선 현장에서는 혼란을 빚고 있던 게 사실이다. 특히 협동주택이 즐비해 있는 중랑구, 은평구 등에서 협동주택 소유자들이 부득이 피해를 입어 왔던 것이다.

 

지난 2003년 7월 〈도정법〉이 제정된 이후 2005년 5월 18일 개정되면서 단독주택지에 대한 재건축사업이 허용됐다.

 

이때 당시 서울시 정비조례도 개정되면서 다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치를 삽입하게 됐지만 이는 재개발사업에만 해당하는 경과규정일 뿐 재건축사업에 대한 것은 아니었다.

 

또 〈도정법〉에서는 재건축사업에서의 토지등소유자는 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지를 소유한 자만이 해당되며, 조합원은 토지등소유자 중 조합설립에 동의한 자만이 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있다.

 

여기서 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권을 여러 명이 공유할 때에는 대표 1인만이 조합원이 된다고 명시하고 있다. 이에 따라 대지를 공유하고 있는 사실상 다가구주택 형태인 협동주택 소유자들은 대표자 1명만이 분양권을 받을 수 있었다.

 

이를 보완하기 위해 지난해 12월 〈도정법〉 시행령이 개정되면서 단독주택 재건축사업에서의 관리처분 기준을 주택재개발사업에 준하도록 했다.

 

관리처분의 기준을 정하고 있는 〈도정법〉 시행령 제52조제2항제1호 단서규정에 따르면 “단독주택재건축사업의 경우에는 주택재개발사업에 준하여 제1항 각 호를 적용할 것”이라고 명시하고 있어 그동안 단독주택 재건축사업에 대한 분양대상자의 미비한 규정을 보완할 수 있게 됐다.

 

하지만 여기서 말하는 제1항에서는 협동주택에 관한 사항은 찾아볼 수 없고, 단지 시·도조례로 위임한다는 내용만 있을 뿐이었다.

 

결국 이번 조례개정을 통해 협동주택 등 단독주택 재건축사업에서의 갖가지 사안에 대한 분양대상자를 명시함으로써 안정을 찾을 수 있게 된 것이다.

 

 

 

■ 개정 내용
〈서울시 도·정 조례〉 개정안은 단독주택 재건축사업도 주택재개발사업과 같이 분양대상 조항이 신설되면서 지분쪼개기를 방지할 수 있게 됐다.

 

개정안 제24조의2제2항에 따르면 “제1항에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다”고 명시돼 있다.

 

여기서 각 호는 △단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우 △관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에는 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 보고, 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정한다 △하나의 주택과 그 부속토지를 수인이 소유하고 있는 경우 △단독주택 또는 비주거용건축물을 공동주택으로 신축한 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함한다). 다만, 해당 공동주택의 주거전용면적이 당해 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 경우에는 그러하지 아니하다 등을 말한다.

 

다만 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조의2제2항제3호(하나의 주택과 그 부속토지를 수인이 소유하고 있는 경우)의 규정에 불구하고 다가구 주택으로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.

 

이 경과규정은 이 조례 시행 당시 최초로 사업시행인가를 신청한 분부터 적용되며, 사업시행인가를 이미 받은 조합으로서 사업시행인가를 변경하고자 할 때에는 토지등소유자 전원의 동의를 얻어야만 가능하다.