동대문구 내에서는 많은 곳이 단독주택 재건축 예정구역으로 지정됐지만 사업을 추진하고 있는 곳은 거의 없는 상황이다. 2006년 3월 고시된 서울시 도시·주거환경정비기본계획 상 동대문구 내 단독재건축 예정구역은 총 17개 구역이다. 이 중 조합설립인가를 받은 곳은 대농·신안 주택재건축 1곳이며 추진위 승인을 받았거나 신청한 곳은 장안1 주택재건축 등 3곳에 불과하다. 대부분의 예정구역들은 면적이 작아 사업성면에서 큰 이익이 없다는 이유로 주민들의 의지가 결여돼 있는 것으로 알려졌다. 또 장안동 일대는 상가가 많아 사업추진에 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났다. 구청 관계자는 “우리 구의 경우 총 17곳이나 단독재건축 예정구역으로 지정돼 있지만 아직 추진위 승인조차 받지 못한 사업장이 많다”며 “각 예정구역들마다 사업성을 높이기 위한 방안을 세우고는 있지만 건설경기 침체가 사업추진 저하의 주된 원인인 것으로 파악된다”고 밝혔다.

 

▲대농·신안, 지하2층·지상25층 503세대 계획=동대문구 단독재건축 예정구역 중 사업추진이 가장 빠른 곳은 바로 대농·신안 주택재건축이다.

 

답십리동 465-82번지 일대에 위치해 있는 대농·신안 주택재건축 정비사업조합(조합장 박대식)은 지난해 12월 11일부터 지난달 10일까지 30일간 사업시행계획에 대한 공람을 마친 상황이어서 곧 사업시행인가를 받을 것으로 보여진다.

 

사업시행계획에 따르면 대농·신안 주택재건축은 제3종일반주거지역으로 대지면적은 2만8천628㎡이다. 여기에 용적률 249%를 적용, 지하2층·지상25층 아파트 8개동 규모로 총 503세대를 공급할 계획이다.

 

주택 규모별로는 △60㎡이하 114세대 △60~85㎡ 미만 207세대 △85㎡ 초과 182세대 등으로 구성돼 있으며, 이 중 △60㎡이하 59세대 △60~85㎡ 미만 39세대 등 98세대를 임대주택으로 공급할 계획이다.

 

구청 관계자는 “대농·신안 주택재건축은 우리 구에서도 가장 사업추진이 빠른 곳 중에 하나인데 현재 교통영향평가에 대한 경미한 변경이 있어 아직 사업시행인가를 내주지 못하고 있다”며 “늦어도 내달 안에 사업시행인가를 내줄 수 있을 것으로 보여진다”고 말했다.

 

박대식 조합장은 “사업시행인가를 앞두고는 있지만 지난 6일자로 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정·공포돼 조합설립인가를 받은 재건축사업장도 시공자를 선정할 수 있게 됐다”며 “현재 시공자를 선정하기 위한 준비가 한창이어서 이르면 4월경에 시공자 선정총회를 개최할 계획”이라고 밝혔다.

 

한편 대농·신안 주택재건축 역시 재건축사업의 미동의자들을 대상으로 한 매도청구 소송에서 지난달 23일 기각 판결을 받은 것으로 알려졌다. 이유는 비용분담의 관한 사항이 명확하지 않다는 이유에서다.

 

박 조합장은 “법을 애매모호하게 해석한 판사들로 인해 전국의 재건축사업장이 피해를 보고 있다”며 “우리 조합은 1심 판결에 불복하고 지난 13일 항소를 제기해 놓은 상태”라고 전했다.

 

▲장안1 주택재건축, 정비계획(안) 검토 중=장안동 317-4번지 일대로 지정돼 있는 장안1 주택재건축(위원장 고성기)은 이달 초 정비구역지정을 신청한 것으로 알려졌다. 토지등소유자 101명으로 지난 2007년 4월 3일 추진위 승인을 받은 장안1 주택재건축은 기본계획 상 대지면적이 1만3천㎡이다. 용적률 190%, 평균층수 10층을 적용해 총 216세대를 계획하고 있다.

 

고성기 위원장은 “우리 구역은 비록 사업면적은 작지만 입지 면에서는 어느 구역도 부럽지 않을 만큼 좋다”며 “관련부처와 협의만 잘 이뤄진다면 오는 6월경에 구역지정을 받을 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.

 

한편 장안1 주택재건축은 구역내 위치한 종교시설과의 갈등이 있는 것으로 알려졌다. 구청 관계자는 “장안1 주택재건축 구역 중간에 교회가 들어서 있는데 재건축사업에 반대 입장을 내세우고 있는 것으로 알고 있다”며 “교회를 환지하는 방식으로 추진하고 있지만 이 과정에서 불화가 생겨 추진위 해산 동의를 구하고 있는 것으로 알고 있다”고 밝혔다. 이어 “최근 대법원의 판결과 국토해양부의 유권해석에 따르면 추진위가 아니더라도 토지등소유자 과반수 이상이 추진위 해산에 동의한다면 추진위 해산이 가능하다는 결과가 나오고 있다”며 “이 경우 구청으로선 승인해 준 추진위를 해산할 수밖에 없는 상황”이라고 덧붙였다.

 

▲장안3 주택재건축, 지난해 추진위 승인=장안동 405-6번지 일대에 위치해 있는 장안3 주택재건축(위원장 이한주)은 지난해 9월 156명의 토지등소유자로 추진위 승인을 받아 사업을 추진해 오고 있다. 기본계획 상 장안3 주택재건축은 대지면적 1만7천㎡에 계획용적률 190% 이하, 평균층수 10층 이하로 계획돼 있다.

 

 

 

동대문구 내 예정구역들은 대부분 사업면적이 작고 층수도 낮게 설정돼 있어 사업성이 좋지 않다는 평가를 받고 있다. 또 건설경기가 침체돼 있다 보니 사업을 추진할 엄두를 내지 못하고 있는 게 사실이다. 이로 인해 자금난으로 어려움을 겪고 있는 정비업체 역시도 초기사업장은 아예 외면하는 상황이 벌어지고 있어 동대문구 내 단독재건축 예정구역들은 사업이 순탄하게 진행되지 못하고 있는 실정이다.

 

실제로 대부분의 예정구역들은 면적이 2만㎡ 내외로 협소한데다가 층수도 7층 이하로 계획된 곳이 많다. 심지어 5층 이하로 제한된 곳도 있다. 따라서 사업부지를 확장하는 계획을 세워 사업성을 높이기 전에는 사실상 사업추진이 어려울 것으로 예상된다.

 

구청 관계자는 “아직까지 추진위 승인조차 신청하지 못한 예정구역들은 대부분 재건축사업에 대한 의지가 없는 것으로 분석된다”며 “사실상 구역면적이 커야 사업성이 있을 것으로 예상되는데 건설경기가 침체돼 있는 상황인데다가 예정구역들이 주먹구구식으로 지정돼 있다 보니 주민들의 사업추진 의지가 결여돼 있다”고 밝혔다. 이어 “여러 개의 작은 구역이 밀집해 있는 장안4동 일대 주민들은 구역면적을 확대하기를 원하고 있어 장안4동을 도시계획 차원에서 재정비촉진지구나 지구단위계획을 논의한 바 있지만 상가와 주택의 이해관계로 인해 쉽지 않은 상황”이라고 전했다.

 

 

 

동대문구 단독재건축 예정구역 중 장안동 391-17번지 일대가 추진위 승인을 신청하는 등 사업추진에 움직임을 보이고 있으며, 용두동 39-104번지 일대는 도시환경정비사업으로 사업방식 변경을 추진하고 있는 것으로 나타났다.

 

기본계획 예정구역 상 17구역으로 지정돼 있는 장안동 391-17번지는 장안4 주택재건축(위원장 양은식)이라는 명칭으로 지난달 추진위 승인을 신청했다. 신청 당시 토지등소유자는 총 512명으로 등재됐다.

 

장안4 주택재건축은 대지면적이 5만3천㎡에 달해 동대문구 내 단독재건축 예정구역 가운데에서 두 번째로 큰 사업면적을 갖고 있는 곳이다. 여기에 계획용적률 190%를 적용받지만 층수는 7층으로 제한돼 있다.

 

구청 관계자에 따르면 이곳은 당초 기본계획이 고시되기 전부터 소규모의 연립주택들이 별도의 재건축사업을 추진하고 있었고, 기본계획 상의 예정구역인 단독주택들도 재건축사업을 추진하고 있었다. 하지만 소규모 연립주택들이 더 이상 사업을 추진하지 못하고 대규모의 단독주택지에 기득권을 내주게 되면서 이달 초 추진위를 해산하게 된 것이다.

 

용두동 39-104번지 일대는 용도지역을 변경해 기존 재건축사업에서 도시환경정비사업으로 추진하려는 움직임을 보이고 있는 것으로 알려졌다. 하지만 기본계획을 변경하기 위한 심의에서 2차례나 부결돼 고배를 마셔야 했다.

 

구청 관계자는 “용두동 39-104번지 일대는 구청 뒤쪽에 자리하고 있는데 동대문구 내에서도 가장 큰 면적을 갖고 있어 주민들이 상업지역이나 준주거지역으로 용도를 변경해 도시환경정비사업으로 추진하기를 원하고 있다”며 “주민들의 이러한 요구에 따라 구에서는 별도의 지구단위계획을 수립해 용도지역 변경 절차를 밟고 있지만 쉽지만은 않은 상황”이라고 밝혔다. 이어 “구역 인근에 환경자원센터 등을 설치할 수 있도록 주민들이 협조해 줬기 때문에 구청으로서도 이 지역 주민들의 요구를 거절할 수만은 없다”며 “비록 서울시 심의에서 2차례 부결됐지만 이 지역 주민들의 쾌적한 주거환경을 위해 협조해 나갈 것”이라고 덧붙였다.

 

용두동 30-104번지 일대는 대지면적이 8만8천㎡로 동대문구 내에서 가장 큰 면적을 자랑하고 있다. 또 기본계획 상 용적률 190%가 적용되며 층수는 7층으로 제한돼 있다.

 

이밖에 이문동 264-271번지 일대는 층수가 5층 이하로 제한돼 있는데다가 대부분 고급 단독주택이고 도로 등 기반시설이 고르게 정비돼 있어 주민들이 개발에 대한 의지가 없는 것으로 나타났다. 구역 인근에 이문·휘경 재정비촉진지구가 있는데도 영향을 받지 않는 것을 미뤄 짐작해보면 재건축사업에 대한 필요성을 느끼지 못하는 것으로 분석된다.

 

또 장안동 104-5번지 일대와 289-12번지 일대는 예정구역이 서로 맞닿아 있어 구역을 통합하는 방안도 예상해 볼 수 있다.

 

구청 관계자는 “이문동의 경우 성북구와 비슷한 수준의 대형고급 주택이 대부분이어서 주민들이 재건축사업에 대한 필요성을 느끼지 못하는 것으로 보인다”며 “기본계획 상 구역번호 장안12구역과 13구역은 기본계획지침 상 통합이 불가능한 것은 아니지만 이 곳 역시도 주민들이 재건축사업에 대한 열의가 없다”고 말했다.