용도지역 상향여부 따라 인센티브 제공 선택적
사업성 향상·안정화 기대… 실효성 추가도 모색
보상대책 의무아닌 선택사항…보상갈등 우려
[하우징헤럴드=최진 기자] 서울시가 모아주택·모아타운 정책의 취약점으로 지적돼 온 세입자 손실보상에 대한 대책을 마련하고 정책 활성화에 나섰다.
서울시는 모아주택 사업시행자가 세입자 손실보상에 나설 경우 용적률을 완화해주고 공공임대주택 건립비율을 축소해주는 등 인센티브를 제공해 세입자 손실보상 방안을 마련하는 보완책을 내놓았다. 일각에서는 손실보상 여부가 전적으로 사업시행자에게 쏠려있기 때문에 정상적인 손실보상 절차가 이뤄지기 힘들 수 있다고 우려하고 있다.
더불어 자금력이 부족한 모아주택 시행자에게 재개발사업과 같이 세입자 손실보상을 의무화할 경우 오히려 이주·철거를 앞두고 사업이 지연될 수 있다는 우려도 나오고 있다. 서울시는 이번 개정안을 시작으로 모아주택·모아타운 안정화 정책에 대한 검토에 나설 예정이다.
▲세입자 손실보상에 대한 용적률·임대주택 인센티브 근거 마련
민병주 서울시 주택공간위원장이 대표 발의한 ‘서울시 빈집 및 소규모 주택정비에 관한 조례 일부개정조례안’이 지난달 28일 서울시의회 본회의에서 가결됐다.
개정조례안은 사업시행자가 ‘모아주택’사업을 추진할 때 이전비용이나 이사비, 영업손실액 보상 등과 같은 세입자 손실보상을 할 경우 법적상한용적률까지 용적률을 완화하고 공공임대주택 건립비율을 축소하는 등의 인센티브를 제공하는 내용이 담겼다.
올해 초 서울시가 꺼내든 ‘모아주택’은 지역 내 이웃한 다가구·다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아 지하주차장 건립이 가능한 규모(1,500㎡ 이상)로 아파트를 개발하는 사업이다. 이러한 모아주택 사업장을 10만㎡ 이내로 묶어 대단지 아파트처럼 각종 커뮤니티 시설과 부대복리시설을 마련하는 것이 모아타운이다.
모아주택사업은 재개발과 달리 토지수용권이 없기 때문에 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)’에 따른 손실보상대책을 마련해야 하는 의무가 없다. 재개발의 경우 반드시 이주·철거 전에 세입자 보상대책과 임대주택 공급방안 등을 지자체 등에 인가받아야 하지만, 모아주택의 경우 그동안 세입자 손실보상에 대한 규정이 없었다.
▲모아주택 안정화와 더불어 사업성향상까지… 두 마리 토끼 잡자
민병주 위원장은 이번 개정안을 통해 모아타운의 이주·철거 안정화와 용적률 완화를 통한 사업성 향상을 기대할 수 있다고 밝혔다.
개정안은 모아타운 내 모아주택 사업시행자가 세입자의 손실을 보상할 경우 용도지역 상향 여부에 따라 인센티브를 제공하는 것을 골자로 한다. 만약 사업이 △용도지역 상향이‘없는’경우에는 법적상한용적률까지 용적률을 완화해주고 △용도지역 상향이‘있는’경우라면 공공임대주택 의무 건립비율을 축소해주는 것이 골자다.
더불어 모아타운 내 가로주택사업 운영기준을 완화하는 내용도 담고 있다. 세부적으로는 △제2종 일반주거지역(7층 이하)의 층수 완화(10층 이하→평균13층 이하) △제2종 일반주거지역 층수 완화(15층 이하→층수규제 폐지) △노후도 완화(67% 이상→57% 이상) △바닥면적 660㎡ 이하 공동주택 경관년수 완화(30→20년) 등이다.
일각에서는 이번 개정안을 통해 모아주택사업이 더욱 활성화될 것으로 내다보고 있다. 고질적으로 지적돼 온 세입자 손실보상 문제의 해법이 마련되면서 사업 안정화와 사업성 향상이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 것이다.
▲모아주택 세입자 손실보상, 실효성 추가대책 모색
업계에서는 세입자 보상갈등에 대한 불씨가 여전히 남아있다고 우려하고 있다. 사업시행자의 세입자 손실보상 시행이 법리적인 의무가 아니라, 단순히 사업성 향상을 위한 선택사항이기 때문이다. 실질적인 손실보상 여부가 전적으로 시행자에게 달려있어, 재개발과 같이 이사비나 이주비 등이 정상적으로 지급되기 힘들다는 것이다.
다른 한편에서는 세입자에 대한 손실보상을 시행자에게 강제한다면 향후 이주·철거 과정에서 주민갈등에 의한 사업지연이 초래될 수 있다는 지적도 나오고 있다. 서울시는 이번 개정안이 통과되면 사업시행자로 하여금 사업시행계획 수립 시 세입자 보상대책을 마련하도록 하는 등 실효성을 높이기 위한 다양한 방법을 도입할 예정이다.
