이주개시 앞둔 도화1구역 공사비 ‘눈덩이’
인천 금송구역 재개발 사실상 개점휴업
정책설계 결함에 탈 뉴스테이현장 속출
[하우징헤럴드=최진 기자] 민간임대 연계형 정비사업(뉴스테이)을 추진하고 있는 재개발 현장들이 최근 급등한 공사비와 금융비용 문제로 멘붕에 빠졌다.
매매가격 인상을 통해 수익을 높이며 이주개시에 돌입했지만, 최근 기하급수적으로 상승한 공사비와 금융비용 문제로 사업이 진퇴양난에 빠진 상황이다. 조합은 사업시행인가 시점을 기준으로 수익이 정해지는 현행 사업구조로는 정상적인 사업진행이 불가능하다고 호소하고 있다.
사업이 답보상태에 놓인 뉴스테이 구역들은 국토교통부를 방문해 공동청원서를 제출하는 등 돌파구 마련을 위해 동분서주 하고 있다. 일각에서는 정부가 최근 발표한 주택공급대책에서 뉴스테이 사업과 유사한 민간임대 리츠를 꺼내든 만큼, 제도보완에 대한 새 그림이 등장할 수 있다는 기대감을 나타내고 있다.
▲착공앞둔 다된 밥 현장에 공사비·금융부담 날벼락
뉴스테이를 추진하고 있는 인천 미추홀구 도화1구역 재개발조합(조합장 전창완)은 최근 조합원 이주개시를 앞두고 극복하기 힘든 난관에 봉착했다. 지난 3월 관리처분인가를 득하고 지난달 이주계획을 수립하면서 오는 29일부터 본격적인 이주개시에 돌입할 예정이지만, 최근 폭등한 공사비와 금융비용 문제로 더 이상 사업추진이 불가능해졌기 때문이다.
도화1구역은 지난 2019년 사업시행인가를 득한 후 임대사업자인 대림AMC와 3.3㎡당 982만원에 주택 매각가격을 협상했다. 이후 추가 매각가격 인상 등을 통해 평당 매각가격을 1천50만원으로 인상했고 지난해 12월에는 이를 또다시 1천350만원으로 인상해 사업성을 높였다. 당초 협의된 매각가격과 비교하더라도 3.3㎡ 당 무려 450만원이 증가한 것이다.
전창완 조합장은 매각가격 인상을 위해 국토부와 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG)를 주 2회식 방문해 제도개선의 필요성과 매각가격 현실화의 정당성을 설명했다. 모두가 불가능할 것이라던 매각가격 인상을 성공시킨 전 조합장이지만, 가파르게 치솟은 공사비와 금융비용은 더 이상 조합에서 해결할 수 없다고 선을 그었다.
전 조합장은 “오랫동안 기다려온 이주개시에 이르렀지만, 원자재 가격상승과 이에 따른 공사비 상승으로 사업이 표류할 가능성이 높아지면서 정부의 지원책이 간절히 요구된다”고 말했다.
▲조합 부담만 증가하는 정책설계 미스… 매각가격 현실화 구제책 필요
인천 동구에 위치한 금송구역 재개발사업 역시 공사비·금융비용 증가로 착공에 대한 우려가 커지고 있다.
강혜경 조합장은 “최근 증가한 공사비로 인해 뉴스테이 현장들은 사실상 개점휴업 상태에 놓이게 됐다”라며 “시세와 동떨어진 수익구조 때문에 비대위에 시달리며 힘들게 9부 능선을 넘은 우리구역이 정상적인 사업추진이 힘들어졌다”고 호소하고 있다.
뉴스테이 구역들이 공사비 인상에 어려움을 겪는 이유는 사업초기에 동결되는 뉴스테이 제도의 구조적 결함에 그 원인이 있다.
일반 재개발의 경우 수익성을 결정짓는 일반분양이 사업의 막바지에 속하는 착공시점에 맞춰 진행된다. 반면, 뉴스테이는 사업초기인 사업시행인가 때에 결정돼 굳어져버린 매입가격으로 인해 공사비·사업비 등 지속적으로 늘어나는 비용부담을 모조리 조합이 떠안아야 한다.
업계에서는 과도하게 치솟은 공사비 인상으로 인해 뉴스테이 구역들의 공멸을 우려하고 있다. 수입은 수년전 가격을 기준으로 고정된 반면, 지출은 지속적으로 증가하기 때문에 사업성이 나날이 악화되기 때문이다. 반면 임대사업자와 시공자는 사업악화에 대해 아무런 부담이 없다.
결국, 공사비 폭등으로 사업이 진퇴양난에 빠진 조합들은 최근 국토부를 방문해 매매가격 현실화를 요구하는 청원서를 전달하고 임대사업자도 사업비 증가분을 함께 부담하도록 개선사항을 요구했다. 지난 2019년에도 좌초위기에 빠진 뉴스테이 구역들이 국토교통부 청사 앞에서 매각가격 현실화를 요구하며 뉴스테이를 규탄하는 대규모 시위를 진행한 바 있다.
이후 국토부는 매매예약까지 진행된 뉴스테이 구역의 경우 매각가격을 인상할 수 있도록 하는 구제책을 내놨다. 하지만 매매계약까지 체결된 구역에 대한 구제책은 없었고 결국 인천 송림1·2구역, 청천2구역 등 다수의 뉴스테이 현장들이 일반 재개발로 전환됐다.
▲부동산정책의 효용성 판단… 기존 정책의 성패 반영돼
업계에서는 정부가 뉴스테이 구역들에 대한 구제방안을 마련하는 것이 현 정권의 주택공급 정책에 대한 신뢰도 상승으로 이어질 것으로 보고 있다. 당초 뉴스테이 카드를 꺼내든 보수정권에서 제도보완을 통해 양질의 주택공급에 성공한다면 현 정권에서 내놓은 다양한 공급정책 또한 향후 실효성을 낼 것이라는 기대감이 더해진다는 것이다.
만약, 뉴스테이 사업이 표류하거나 일반 재개발로 전환되는 것을 방치한다면 정책 제안에 대한 신뢰도 하락은 물론, 세밀한 정책구성을 매듭짓지 못하는 평가가 이어질 것이라는 평가다.
정비업계 관계자는 “정책을 제안하고 제안된 정책이 얼마나 공급실적을 달성하는지는 정부의 능력과도 직결되는 중요한 잣대”라며 “정부가 8·16 주택공급대책에서 뉴스테이와 유사한 형태의 임대 리츠사업을 다시 꺼내든 만큼, 기존에 추진되던 뉴스테이 사업들이 어떻게 마무리가 될지 기대된다”고 말했다.
