친환경·공공성부담 커져 기부채납요건 가중된 셈
항목별 인센티브 최대치 낮춘 반면 항목 세분화
고용적률 단지 여건악화… 사실상 고강도 규제
[하우징헤럴드=최진 기자] 서울시가 친환경과 공공성 부담을 늘린 형태로 ‘서울시 공동주택 리모델링 기본계획’을 재정비하면서 업계의 불만이 커지고 있다. 각종 용적률 인센티브 요건이 까다로워지고 기존 인센티브 항목의 적용치를 낮추면서 사실상 공동주택 리모델링에 대한 고강도 규제로 작용할 것이라는 평가가 나오기 때문이다.
그동안 리모델링은 재건축과 달리 기부채납에 대한 별도의 의무규정이 없었는데, 새 기본계획에 따르면 이제는 친환경과 공공성을 확보해야만 기존의 용적률 인센티브를 챙길 수 있게 됐다.
업계에서는 이번 리모델링 기본계획 변경안과 이에 따른 서울형 리모델링 운용기준이 리모델링 사업에도 재개발·재건축처럼 기부채납 요건을 가중시킨 규제로 해석하고 있다.
▲‘2030 서울시 리모델링 기본계획’ 손질 매듭…‘공공성 확보’ 관건
서울시는 지난달 21일 제10차 도시계획위원회를 열고 서울시 공동주택 리모델링사업의 지침이 될 ‘서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획’변경안을 ‘수정가결’했다. 리모델링 기본계획은 공동주택 거주자들의 주거환경 개선을 위한 법정계획으로 지난 2016년 최초로 계획이 수립된 후 5년 시한에 맞춰 사회적·제도적 변화를 반영해 수정·개선해 오고 있다.
도시계획위는 이날 심의에서 지난해 11월 공고된 기본계획 변경안의 △세대수 증가형 리모델링 수요예측 △공공지원제도 마련 등 주요내용은 유지하되, 변경안의 목표연도를 고려해 명칭을 ‘2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’으로 수정했다. 또 ‘서울형 공동주택 리모델링 운용기준’의 공공성 이행 방향은 유지하면서 일정기간 운용 후 항목별 용적률 증가치를 쉽게 조정할 수 있도록 수정했다.
앞서 서울시는 지난 8월 각 자치구에 새롭게 변경한 ‘서울형 공동주택 리모델링 운용기준 추진계획’을 전달한 바 있다. 새 운용기준은 앞서 공고된 운용기준보다 공공성 확보와 친환경 요건을 더욱 세분화하고 강화되는 형태로 마련됐다. 항목별 최대 용적률 완화 수치는 줄이는 대신, 인센티브 항목을 다양화해 단지별 상황에 따라 인센티브 요건을 확보하는 형태로 내용이 강화됐다.
▲항목 늘린 리모델링 활성화 계획… 최대 적용량은 오히려 감소
서울형 공동주택 리모델링 운영기준은 서울시 및 자치구의 건축위원회 심의기준으로 적용되는 근거기준이다. 주택법 제66조 제9항에 따라 인허가권자가 세대수 증가형 리모델링을 허가하려면 리모델링 기본계획에 부합하는 범위에서 허가해야 하고, 건축법 시행령 등 관계법령에 따라 증축범위와 규모를 리모델링 운영기준으로 정하고 있다.
주택법에 따라 용적률 완화기준은 최대 30%까지 상한으로 적용되며 전용면적 85㎡ 미만이면 최대 40%까지 완화할 수 있다. 새롭게 변경된 운영기준은 인센티브 최대치를 낮추는 대신 항목을 세분화하는 형태로 제안됐다.
세부적으로 도로와 공원 등 ‘기반시설 정비’ 항목은 용적률 인센티브가 20%에서 10%로 대폭 감소했다. 가장 큰 변화는 ‘친환경건축물’이다. 기존에는 녹색건축물 설계기준만 적용해 등급에 따라 인센티브를 최대 20%까지 적용했다. 하지만 운용기준에서는 △녹색건축물 설계(~4%) △녹색건축물설계 + 에너지 효율등급(~7%) △제로에너지 건축물 인증(~12%) △신재생에너지 공급률 적용(~3%) △전기차 충전소 설치(4%)로 인센티브 수치가 축소·세분화됐다.
인센티브 항목은 늘었어도 각각의 수치가 줄어, 당초 녹색건축물로 얻었던 용적률 인센티브를 확보하려면 이전보다 다양한 요건을 충족해야 한다. 또 세분화된 ‘친환경건축물’ 항목의 최대 완화량은 기존과 같이 20%로 동일하다. 또‘친환경건축물’요건은 반드시 1개 이상 기준을 사업에 접목시켜야 한다.
‘지능형건축물’의 경우 기존 △지능형 홈네트워크 설비 항목(~10%)이 아예 삭제됐고 △지능형건출물 인증(~10%)만 적용된다. 이 또한 기존 인센티브 수치인 20%에서 10%로 감소됐다.‘지역친화시설’의 경우 △개방형 주차장 조성(~8%) △보도형·차로부속형 전면공지 조성(~8%) 항목이 신설됐다.
하지만 기존 항목인 △공공보행통로·열린놀이터(30→8%) △담장허물기(10~4%) △지역공유시설 설치(10→8%)는 각각 인센티브 수치가 감소했다.
‘가로활성화’ 용적률 인센티브도 기존 변경안의 10%에서 4%로 감소했다. ‘주요정책 반영’ 항목인 △세대구분형 주택 도입(~5%) △시·구 주요정책 반영(10%)은 기존 변경안과 동일하게 유지됐다.
서울시 관계자는 “시뮬레이션 결과 개정된 운용기준을 적용하더라도 인센티브 항목을 선택적으로 이행할 수 있어 사업성에 대한 문제는 없는 것으로 나타났다”라며 “단지별 상황에 따라 다양한 선택지를 통해 법적 최대치까지 용적률 완화가 가능하다”고 설명했다.
▲용적률 산출기준 조례용적률로 변경… 고용적률 단지들 여건악화
용적률 인센티브 산출기준도 단지의 현황용적률이 아닌 조례상 용적률로 변경된다. 현행 서울시 조례상 용적률은 △제1종 일반주거지역 150% △제2종 일반주거지역 200% △제3종 일반주거지역 250%로 정해져 있다. 기존에는 해당 단지만의 용적률을 기준으로 용적률 인센티브를 산출했지만, 새 운용기준에 따르면 용도지역에 따라 인근단지와 동일한 용적률 인센티브를 적용받는다.
예를 들면 기존에는 용적률이 300%인 3종일반주거지역의 아파트가 기반시설 정비나 지능형 건축물 등으로 인센티브를 챙겨 10%의 용적률 인센티브를 달성하면 330%까지 용적률을 완화받을 수 있지만, 앞으로는 용도지역에 따른 조례용적률 250%가 적용돼, 325% 용적률이 적용되는 식이다. 반면, 같은 용도지역에서 용적률이 220%인 저밀 단지의 경우 산술적으로 기존보다 인센티브가 증가한다.
