서초구의 단독주택 재건축 예정구역은 방배동을 중심으로 지정돼 있지만 면적이 협소하거나 법정 노후도를 맞추지 못하는 등의 이유로 모두 제자리걸음에 머물러 있는 상황이다. 지난 2006년 3월 서울시가 고시한 도시·주거환경정비기본계획 재건축부문을 보면 서초구의 정비예정구역은 총 12곳으로 이 중 9곳이 단독주택재건축으로 분류돼 있다. 하지만 기본계획이 고시된 이후 방배동1·2·3구역과 방배동6·7구역이 각각 1개의 사업장으로 통합되면서 현재는 총 6곳이 단독재건축 예정구역이다. 이 중 방배동 88-1번지 일대가 자체사업을 추진, 착공단계에 있는 것을 제외하면 서초구내 단독재건축 예정구역은 모두 5곳이다. 이 구역들은 모두 1단계로 분류됐지만 여전히 추진위 승인단계에 그치고 있다. 노후도 요건을 충족하지 못해 정비구역지정을 신청조차 못하고 있거나, 면적이 작아 사업성이 떨어진다는 이유로 아예 사업을 추진할 움직임조차 없는 것으로 나타났다. 또 층수가 7층 또는 평균층수 10층으로 제한돼 있어 불만의 목소리가 높은 실정이다. 한편 서초구청에 따르면 2차 기본계획에서 정비예정구역으로 지정될 구역은 총 10개 구역인 것으로 알려졌다.

 

▲방배동1·2·3구역, 곧 구역지정 신청 예정=방배동1·2·3구역 주택재건축(위원장 장완영)은 방배동 818-14번지 일대, 방배동 831-16번지 일대, 방배동 834-5번지 일대 등 3곳이 1개의 구역으로 통합돼 지난 2006년 10월 추진위 승인을 받았다. 이때 당시 토지등소유자는 총 363명이 등재됐다.

 

기본계획이 고시될 당시 1구역인 방배동 818-14번지 일대의 면적은 3만4천㎡로 계획용적률은 190%, 층수는 평균층수 10층으로 분류됐으며, 2구역인 방배동 831-16번지 일대는 2만1천㎡의 면적에 계획용적률 190%, 층수는 평균층수 10층으로 예정됐다. 3구역으로 지정된 방배동 834-5번지 일대는 면적이 1만4천㎡에 달하고, 계획용적률 역시 1·2구역과 마찬가지로 190%를 적용받았지만 층수는 7층으로 제한됐다.

 

장완영 위원장은 “우리 구역은 기본계획이 고시될 당시 1구역, 2구역, 3구역이라는 별개의 정비예정구역으로 분류됐지만 면적이 너무 작아 개별로 사업을 추진하게 되면 난개발이 예상돼 3개 구역을 통합 추진키로 했다”며 “현재 구역지정 요건을 거의 맞춰가고 있어 올해 안으로는 정비구역지정을 신청할 수 있을 것으로 보여진다”고 밝혔다.

 

▲방배동4구역, 추진위 단계에 그쳐=방배동 856-13번지 일대에 위치해 있는 방배동4구역 주택재건축(위원장 이상윤)은 지난해 1월 추진위 승인을 받았지만 사업은 진척을 보이지 않고 있다.
당초 구역과 맞닿아 있는 방배동1·2·3구역이 재건축사업을 추진할 당시 방배동4구역도 함께 통합 추진하려 했지만 협의가 원만하게 이뤄지지 않아 사업을 따로 추진하게 됐다는 게 구역 관계자의 설명이다.

 

▲방배2동 주택재건축, 구역지정 신청=방배동 946-8번지 일대인 6구역과 방배동 964-10번지 일대에 위치한 7구역 역시 1개 구역으로 통합해 방배2동 주택재건축(위원장 김은교)이라는 명칭으로 지난 2004년 12월 추진위 승인을 받았다.

 

방배2동 주택재건축은 서울시가 기본계획을 고시할 당시에는 2개로 나눠진 별도의 예정구역으로 지정했지만 기본계획 고시 이전부터 2개 구역을 하나로 통합해 재건축사업을 추진하자 했던 주민들의 의지가 강해 추진위 승인을 받을 당시 통합하게 된 것이다.

 

김은교 위원장은 “우리 구역은 기본계획이 고시되기 훨씬 전인 2000년부터 2개 구역을 통합해 사업을 추진해 왔다”며 “6구역과 7구역의 계획용적률에 차이가 있어 서울시가 기본계획을 고시할 당시 구역을 구분한 것으로 알고 있다”고 밝혔다.

 

대지면적 17만7천㎡로 서초구 내에서도 가장 큰 면적을 자랑하고 있는 방배2동 주택재건축은 현재 구역지정을 위한 관련부서의 협의가 이뤄지고 있는 상황이다. 따라서 추진위 측은 오는 11월경 구역지정(안)에 대한 주민 공람·공고가 이뤄질 것으로 내다보고 있다.

 

▲서초8구역, 구역지정 공람·공고 마쳐=방배동 913-24번지 일대에 위치해 있는 서초8구역 주택재건축(위원장 이뢰헌)이 지난 8월 구역지정(안)에 대한 주민 공람·공고를 마치는 등 서초구 내 정비예정구역 중에서 그나마 사업추진에 가장 빠른 행보를 보이고 있다.

 

공람·공고된 구역지정(안)에 따르면 서초8구역의 대지면적은 1만9천631㎡이며 용적률 232%를 적용했다. 또 평균층수 16층이 적용돼 지하2층·지상11~18층, 아파트 6개동을 건축예정이며 임대주택 50세대를 포함한 총 311세대를 계획하고 있다.

 

▲방배동9구역, 사업추진 움직임 없어=방배동 891-3번지 일대에 위치해 있는 방배동9구역 주택재건축(위원장 전덕근)은 지난 2006년 5월 추진위 승인을 받았지만 노후도 미달과 사업성 저하로 인해 사업을 추진하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 심지어 추진위원회 사무실조차 없다는 게 구청 관계자의 설명이다.
기본계획 상 대지면적은 1만8천㎡로 서초구 내에서도 가장 작은 면적을 갖고 있으며 계획용적률은 190%, 층수는 평균층수 10층으로 제한됐다.

 

 

 

 

 

■ 걸림돌은 무엇인가
서초구내 단독재건축구역들은 기본계획에서 소규모로 쪼개져 고시되면서 주민들의 원성이 높은 상황이다. 또 기본계획 상 1단계로 모두 분류됐지만 노후도가 맞지 않아 사업은 답보상태에 놓여 있는 실정이다.

 

여기에 7층 또는 평균층수 10층으로 층수까지 제한돼 있어 사면초가에 빠져 있다고 구역 관계자들은 불만을 표출하고 있다.

 

방배동1·2·3구역의 장완영 위원장은 “기본계획이 고시될 당시 서초구내 단독재건축들이 소규모로 고시한 것은 사업을 추진하지 말라는 것과 다를 바 없다”며 “우리 구역의 경우에도 만약 협의가 이뤄지지 않고 1, 2, 3구역이 별도로 사업을 추진하게 됐다면 난개발로 이어졌을 게 분명하다”고 설명했다.

 

또 장위원장은 “우리 구역도 이제야 법정 노후도를 충족해 구역지정을 신청할 수 있게 됐지만 타 구역의 경우에는 더욱 심각한 상황”이라며 “국가에서 해야 할 정비사업을 민간이 추진하고 있는데 이처럼 좋지 못한 상황에서 층수까지 제한하고 있으니 서초구 안에서는 아예 재건축사업을 하지 말라는 것 아니냐”고 분개했다.

 

방배9-9지구 관계자는 “소형주택 의무비율이라든지 재건축 초과이익환수라든지 사업에 직접적인 영향을 주는 규제들이 완화돼야 한다고 생각한다”면서 “최근 정부가 재건축·재개발사업에 대해 규제를 완화하겠다는 입장을 밝힌 바 있지만 단지 절차의 간소화에 대해서만 늘어놓고 있다”고 비난했다.

 

 

■ 다른사업장은
서초구 내에서는 기본계획 상의 정비예정구역 외에도 서리풀재건축, 방배2-6구역, 방배9-9지구 등 3곳에서 이미 재건축사업을 추진하고 있다.

 

이 중 서리풀재건축이 현재 착공 중이어서 사업추진에 가장 빠른 행보를 보이고 있다.
방배동 178번지 일대에 위치해 있는 방배서리풀 주택재건축(조합장 강신복)은 대지면적 4만91㎡에 용적률 204%를 적용, 지난 2006년 3월 서초구청으로부터 사업시행인가를 받은 바 있다. 또 건축규모는 지상8~15층, 아파트 9개동 496세대로 계획하고 있다. 대림산업이 시공을 맡고 있다.

 

방배서리풀의 뒤를 이어 단독재건축사업을 진행하고 있는 곳은 방배2-6구역이다. 현재는 두달 전부터 시작한 철거가 한창 진행 중이다.

 

방배2-6구역 주택재건축(조합장 신용준)은 제2종일반주거지역으로써 대지면적은 3만9천228㎡에 달한다. 여기에 용적률 244%를 적용, 지하3층·지상10~18층, 아파트 11개동으로 총 735세대를 공급할 예정이다. 지난해 7월 롯데건설을 시공자를 선정해 건축공사를 앞두고 있다.

 

하지만 현재 방배2-6구역은 조합설립인가무효 소송이 제기돼 있는 상태며 1심에서 조합이 패소한 바 있다. 따라서 오는 15일에 있을 2심 재판에 이목이 집중되고 있다.

 

신용준 조합장은 “우리 구역은 사업이 거의 막바지 단계에 도달해 있지만 조합설립인가무효 소송이 제기돼 있는 상황”이라며 “비록 1심에서는 패소했지만 그동안 여러 가지 조치를 취했기 때문에 2심에서는 승소할 것으로 예상하고 있다”고 말했다.

 

이밖에도 방배동 992-1번지 일대에 위치해 있는 방배9-9지구 주택재건축(조합장 당선자 박조일)은 지난해 창립총회를 개최했지만 아직 조합설립인가를 받지 못하고 제자리걸음을 하고 있다.

 

조합설립동의율이 법에서 정하고 있는 기준에 미치지 못하기 때문인 것으로 알려졌다.
추진위 관계자는 “우리 구역은 지난해 창립총회를 개최했지만 아직 조합설립동의율을 충족하지 못해 사업이 지연되고 있는 게 사실”이라며 “재건축사업에 대한 규제완화의 기대심리로 인해 향후 정책추이를 지켜보고 결정하겠다는 조합원들이 동의서를 제출하지 않거나 철회하고 있어 사업추진에 어려움을 겪고 있다”고 밝혔다.

 

한편 방배9-9지구는 1종일반주거지역과 2종일반주거지역이 혼재된 곳으로 대지면적은 1만5천78㎡이며, 지하2층·지상14층, 총 235세대로 계획하고 있다.