재건축 시공자 선정시기가 현행 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 앞당겨진다. 안전진단 절차도 예비안전과 정밀안전이 1회로 통합된다. 정부는 지난 21일 이같은 방안을 골자로 한 이른바 8·21대책으로 ‘주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안’을 발표했다. 이에 따라 그동안 각종 규제로 사업이 답보상태에 빠져 있던 재건축사업에 어느 정도 숨통이 트일 전망이다. 다만 용적률 완화, 소형평형의무비율·재건축임대주택 의무건립·재건축 초과이익 부담금 등 알맹이 규제는 빠져 있어 시장의 반응은 냉담한 편이다. 게다가 금리가 가파르게 상승하고 있는 상황에서 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제 역시 언급이 없어 당분간 재건축시장의 침체는 계속될 수밖에 없을 것이라는 전망이 우세하다.

 

▲시공자 선정시기 등 절차 간소화=재건축 시공자 선정시기가 재개발이나 도시환경정비사업처럼 조합을 설립하면 뽑을 수 있도록 앞당겨진다.

 

〈도시 및 주거환경정비법〉이 제정될 당시에는 재건축·재개발·도시환경정비사업 모두 사업시행인가 이후에 시공자를 선정할 수 있었다. 이후 2006년 8월 25일 〈도정법〉이 개정되면서 재개발과 도시환경정비사업의 경우 조합설립인가 이후로 시공자 선정시기가 조정된 바 있다.

 

이에 따라 그동안 재건축의 경우 재개발과 달리 시공자 선정시기가 사업시행인가 이후로 늦춰져 있어 초기자금 조달에 어려움을 겪어 왔던 게 사실이고, 형평성 논란도 끊임없이 제기돼 왔다.

 

하지만 이번 방안이 그대로 시행될 경우 재건축·재개발·도시환경정비사업 모두 시공자 선정시기가 조합설립인가 이후로 같아지게 된다. 다만 조합이나 업계에서 주장했던 추진위원회 승인 시점으로의 조정은 받아들여지지 않았다.

 

▲안전진단 한 번만=예비안전진단과 정밀안전진단 두 단계로 나눠져 있는 현행 안전진단 절차도 하나로 통합된다. 또 안전진단 판정기준도 현재보다 완화될 전망이다.

 

국토해양부 관계자는 “주거환경과 노후 불량도 등 가점요소를 적절히 조정해 재건축이 필요한 곳인데 까다롭고 불합리한 심의 기준 때문에 재건축을 못하는 일이 없도록 조정할 계획”이라고 말했다.

 

재건축이 진행되기 위해서는 안전진단 통과가 필수다. 하지만 지난 2006년 8월 25일 재건축 안전진단 판정기준이 강화되면서 사실상 안전진단을 통과하지 못해 사업을 진행조차 하지 못하는 곳들이 많았다.

 

대표적인 곳이 송파구 잠실5단지, 대치동 은마아파트 등으로 안전진단 단계에서 번번히 좌절된 재건축단지들의 경우 사업이 물꼬를 틀 것으로 기대되고 있다. 실제로 4천424가구의 은마아파트는 그동안 예비안전진단에서 2차례 탈락했고, 3천930가구의 잠실주공5단지는 3차례 탈락하는 등 사업추진이 사실상 중단된 상태였다.

 

한국시설안전공단에 따르면 안전진단이 강화된 지난 2006년 8월 25일 이후부터 올 2월까지 서울 시내에서 예비안전진단을 신청한 21개 단지 중에 60%정도가 ‘유지보수’ 판정을 받는 등 안전진단을 통과하지 못했다고 밝혔다.

 

또 안전진단 실시 시기도 정비계획 수립 이후에서 정비계획 수립 이전에도 받을 수 있도록 조기화된다.
이에 따라 안전진단 판정기준이 어떻게 완화될지 여부에 귀추가 주목되고 있다. 현행 기준에 따르면 △구조안정성 가중치 0.5 △건축마감 및 설비노후도 0.3 △주거환경 0.1 △비용분석 0.1이 적용된다. 56점 이상이면 유지보수, 31~55점이면 조건부 재건축, 30 이하일땐 재건축 판정을 받게 된다. 재건축 후의 주거환경 개선정도나 비용분석 등은 상대적인 가중치가 낮아서 사실상 건물구조에 이상이 없을 경우 재건축이 불가능했기 때문이다.

 

이밖에 구역지정과 사업시행인가 때 두 번 받던 건축심의는 사업시행인가 시점에 한번만 받도록 하는 등 중복절차도 대폭 간소화한다는 방침이다. 이럴 경우 국토부는 현재 3년정도 걸리는 재건축 절차가 1년6개월로 단축될 것으로 보고 있다.

 

 

재건축 후분양제 폐지
재건축 후분양제도 폐지된다. 현재 재건축의 경우 일반분양시 공정률 80% 이후 분양해야 하는 후분양제를 적용받고 있다. 후분양제는 일반분양 일정을 늦춤으로써 재건축 조합의 수익성을 떨어뜨려 투기거래 수요를 줄이려는 목적으로 도입된 것이다. 하지만 일반분양 수입의 회수시점이 늦어지면서 발생하는 금융비용을 상당부분 일반분양가에 전가해 분양가 상승을 초래한다는 지적이 많았다.

 

국토부 관계자는 “분양가상한제가 도입되면서 실효성이 저하됐고, 금융비융 부담이 가중되는 점 등을 감안해 착공시 입주자 모집이 가능토록 개선할 것”이라고 밝혔다.

 

한 부동산 포털업체 조사에 따르면 수도권 171개 단지, 11만9천여가구의 재건축 대상아파트가 일반분양분을 착공과 동시에 분양할 수 있게 됐다.

 

2종 일반주거지역의 층수도 완화된다. 현재는 최고 15층까지 지을 수밖에 없지만 평균 18층으로 완화돼 건축환경에 따른 탄력성이 부여된다.

 

사실 층수 완화에 대해서는 정부 내에서도 공감대가 형성돼 있었지만 재건축 규제 완화로 비쳐질 경우 집값상승에 대한 여론의 부담 때문에 계속 미뤄왔던 게 사실이다. 이로써 층수가 완화될 경우 동간거리가 넓어지고, 건폐율이 줄어드는만큼 녹지율도 높아지게 돼 쾌적한 주거환경 조성이 가능해질 것으로 보인다.

 

 

다만 용적률은 변함이 없어 사업성과는 별 차이가 없을 전망이다. 그동안 층수 완화를 주장해 온 고덕3단지를 비롯한 고덕지구가 가장 큰 관심을 보이고 있다.

 

 

 

■ 조합원 전매제한 폐지되면
팔고 싶어도 팔지 못하게 만드는 등 실거래마저 봉쇄한다는 지적을 받아온 재건축 조합원 지위양도 금지조항도 사라진다.

 

현행 〈도시 및 주거환경정비법〉 제19조에 따르면 “투기과열지구 내의 재건축사업의 경우 조합설립인가 이후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다”고 못박고 있다. 다만 12월 31일 이전에 조합설립인가를 받은 경우에는 1회에 한해 조합원 지위양도가 가능하다.

 

재건축 조합원 전매제한이 시행된 2003년 12월 31일 당시에는 현재의 재건축처럼 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉에 따른 개발이익 환수 장치나, 임대주택 의무건립 등의 규제가 없는 상황이었다. 그래서 정부는 아예 재건축사업 자체를 봉쇄하기 위해 거래까지 제한하는 조합원 지위양도 금지 조치를 취하게 된 것이다.

 

이에 대해 국토부 관계자는 “지금은 조합원 지위양도시 양도세가 부과되고, 거래 활성화로 가격이 오르면 재건축 초과이익부담금으로 이익환수도 가능한만큼 재개발과의 형평성을 고려해 허용키로 했다”고 설명했다.

 

한 부동산 포털업체 조사에 따르면 현재 조합원 지위양도가 금지돼 있는 수도권 28개 단지 9천여가구와 앞으로 조합설립인가를 받을 예정인 86개 단지 7만3천여가구의 전매제한이 풀리고, 지난 2003년 말 이전에 조합설립인가를 받아 전매횟수가 1회로 제한됐던 개포주공1단지 등 수도권 57개단지 3만6천587가구는 전매가 가능해진다.

 

또 입주권과 기존 주택을 동시에 보유한 사람들의 입주권 매도도 늘어날 것으로 예상되고 있다. 재건축사업이 완료되면 재건축 입주권이 주택으로 간주되기 때문에 중과세 위기에 처해 있는 입주권 보유자들이 재산권을 처분할 시도가 많아질 것이라는 이유에서다.

 

주택수 산정에 포함되는 입주권이라 할지라도 입주권을 먼저 양도할 경우 중과세율 적용에서 제외되기 때문에 보유기간에 따른 일반부동산의 양도세율(9~36%)이 적용된다.

 

다만 실질적으로 거래 활성화에 도움이 될 세제 등 금융 부분의 완화가 없는 상황이어서 재건축 거래 활성화로 이어질지는 여진히 미지수라는 평가가 대부분이다.