서울시내 단독주택 재건축사업이 더딘 행보를 보이고 있다. 지난 2006년 고시된 서울시 도시·주거환경정비기본계획 재건축부문에 따르면 단독주택재건축 예정구역은 21개구, 총 240개소에 달한다. 하지만 기본계획이 고시된 지 2년여가 지난 현재까지도 정비구역지정을 받은 곳은 불과 14개 구역에 그치고 있다. 이 가운데 은평구가 4곳으로 가장 많고 그 뒤를 이어 중랑구 3곳, 성북구 2곳, 서대문구 2곳, 동대문구 1곳, 강북구 1곳, 노원구 1곳 순이다. 이처럼 사업추진이 더딘 것은 구역지정 요건을 충족시키지 못해서이다. 기본계획 상 1단계로 분류된 110곳의 예정구역들은 2006~2008년까지 구역지정을 받아 사업을 추진해야 하는데 구역지정 요건 중에서도 노후도를 맞추지 못해 사업추진을 못하고 있는 실정이다. 또 정비구역지정을 받았더라도 협동주택 등으로 인해 사업추진에 어려움을 겪고 있다. 이에 서울시 단독주택재건축 현황, 사업지연의 이유, 서울시의 시각, 선결과제는 무엇인지 등에 대해서 알아보기로 한다.

 

▲총 240개소… 면적은 659만9천㎡=지난 2006년 3월 고시된 〈도시·주거환경정비기본계획〉에 포함돼 있는 서울시 내 재건축 예정구역은 공동주택과 단독주택을 통틀어 총 319곳이다. 이 중 단독주택재건축 예정구역은 240개 구역(전체 예정구역의 75.2%)으로 면적은 659만9천㎡이며, 재건축사업부문 전체 면적의 58.4%를 차지하고 있다.

 

그 중 110곳이 1단계(2006~2008년)이고 93곳은 2단계(2009~2010년)로 분류돼 있다. 하지만 1단계 사업장이라도 노후도가 맞지 않아 구역지정 신청조차 못한 곳이 대부분이다.

 

▲강북지역에 집중… 구역지정 14곳=단독주택재건축 예정구역은 주로 강북지역에 집중돼 있다. 이 중 재건축·재개발 등 정비사업을 활발하게 추진하고 있는 성북구가 24개소로 가장 많다.

 

구별 단독주택재건축 예정구역을 살펴보면 기본계획 고시 당시를 기준으로 서울시 전체 25개 자치구 중 성북구 24개소, 은평구 21개소(뉴타운 7개소), 중랑구 21개소, 서대문구 19개소(뉴타운 4개소), 동대문구 17개소, 강북구 16개소, 도봉구 16개소, 마포구 16개소, 금천구 13개소, 관악구 12개소(뉴타운 2개소), 동작구 11개소, 노원구 11개소, 구로구 10개소, 서초구 9개소, 광진구 7개소, 성동구 5개소, 양천구 5개소, 용산구 3개소, 강서구 2개소(뉴타운 1개소), 강동구 2개소(뉴타운 1개소) 등이 선정돼 있으며, 종로구, 영등포구, 강남구, 송파구 등에는 단독주택재건축 예정구역이 단 한 곳도 없다.

 

이 가운데 지난달까지 서울시로부터 정비구역지정을 받은 곳은 △은평구 신사동 19-190번지 △은평구 구산동 177-1번지 △은평구 응암동 620-1번지 △은평구 응암동 675-2번지 △중랑구 면목동 520-19번지 △중랑구 면목동 1천447번지 △중랑구 면목동 164-10번지 △성북구 삼선동3가 29번지 △성북구 석관동 341-16번지 △서대문구 남가좌동 360-25번지 △서대문구 연희동 711번지 △동대문구 답십리동 465번지 △강북구 미아동 3-770번지 △노원구 월계동 633-31번지 등 14곳이다.

 

 

 

단독주택재건축 사업추진이 더딘 것은 구역지정 요건 중 노후도 요건을 맞추지 못하거나, 공동주택재건축과 똑같은 규제로 인해 사업성이 떨어지는 게 가장 큰 요인이라고 전문가들은 분석했다. 이에 따라 제도개선을 통해 보완책을 마련해 달라고 일선 추진위 및 조합들은 목소리를 높이고 있다.

 

일선 단독주택재건축 추진위들은 재개발 노후도보다 더 강화돼 있는 재건축 노후도를 맞추기 힘들다고 토로하고 있다.

 

성북구의 한 재건축 추진위 관계자는 “재개발과 생활수준은 비슷하지만 단지 기반시설이 잘 갖춰져 있다는 이유로 선택의 여지없이 재건축사업을 추진하고 있다”며 “그런데도 ‘참여정부’가 강남의 집값 상승을 우려해 발표한 각종 재건축규제 정책을 직접적으로 받고 있다”고 불만을 표출했다.

 

구역 내 여건은 재개발과 비슷하지만 재개발 구역지정 요건을 충족시키지 못해 재건축사업을 택할 수밖에 없는 단독주택지에도 공동주택과 똑같은 규제를 적용하면서 사업성이 악화돼 사업이 진척을 보지 못하고 있는 것이다.

 

강북구의 한 재건축 추진위 관계자는 “재개발의 경우 노후도는 60%만 맞추면 되는데 재건축은 67%(2/3)를 맞춰야 하는 상황이기 때문에 현재로써는 노후도가 사업에 가장 큰 걸림돌”이라며 “우리 구역과 사정이 비슷한 곳이 대부분일 것”이라고 밝혔다.

 

또 최근 서울시는 재개발사업에 대한 도시 및 주거환경정비조례를 개정해 노후도는 그대로 둔 채 부수 조건들을 완화하는 등 재건축과의 격차를 더욱 더 두고 있다. 이로 인해 호수밀도 등이 부족해 재개발을 추진할 수 없었던 성동구의 한 추진위는 재건축 정비구역지정을 신청했다가 이를 철회하고 재개발로 선회하려는 움직임도 보이고 있다.

 

이와 함께 사업을 추진하더라도 구역 내 협동주택이 문제가 되고 있다. 협동주택은 예전 자력재개발을 통해 필지가 고르지 못한 몇몇 가구들이 같이 지은 집을 말한다. 협동주택은 건물은 개별로 소유하고 있지만 대지는 공유하고 있는 형태를 갖추고 있어 법적으로는 대표 1인에게만 조합원 자격과 분양권이 주어지게 된다.

 

중랑구의 한 재건축 조합 관계자는 “우리 구역의 경우 20여년을 함께 동고동락해 온 협동주택 소유자들이 사업이 완료된 후에도 정착하고 싶어 하는 마음이 간절해 조합정관에 별도로 분양자격을 주도록 했다”며 “향후 이러한 방법이 적법하게 될지는 모르겠지만 현재로써는 어떠한 방법이든 취할 생각이다”고 밝혔다.

 

 

 

서울시는 지난해 8월 주택유형의 획일화를 방지하기 위해 단독주택지 내의 재건축 구역지정 요건강화를 골자로 한 ‘품위있고 다양한 서울 도시환경 조성계획’을 국토해양부에 건의한 바 있다.

 

‘품위있고 다양한 서울 도시환경 조성계획’의 주요내용은 △‘노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 2분의1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 10분의3 이상일 것’의 구역지정 요건 폐지 △단독주택재건축 구역지정 요건 시·도조례 위임 △장기적 관점에서 단독주택재건축사업을 재개발사업으로 통합 등 단독주택지에 대한 천편일률적인 아파트화를 막겠다는 방침인 것이다.

 

하지만 서울시는 기본계획을 고시할 당시 단독주택재건축의 경우 가구수가 두 배 정도 늘어 공급확대를 통한 주택가격 안정 효과를 거둘 것으로 예상한 바 있다.

 

이처럼 시는 기본계획 고시로 인해 주택의 순증분이 있을 것으로 예상했지만 현재는 단독주택재건축을 막겠다는 입장을 내비치고 있다. 따라서 단독주택재건축 사업은 앞으로도 나날이 어려워질 것으로 예상되고 있다. 이에 대해 서울시 관계자는 “지난해 시가 제시한 개선(안)이 아직 국토부의 검토가 끝나지 않아 계류 중이다”며 “시가 단독주택재건축을 바라보는 시각이 언제 바뀔지는 모르겠지만 현재로써는 변함이 없다”고 밝혔다.

 

또 “제2차 기본계획에 대한 기초조사가 어느 정도 진행된 상태”라며 “올해 안으로 발표할 예정인데 기존 기본계획에 포함되지 못했던 구역이 추가되는 정도”라고 밝혔다.

 

 

 

 

단독주택재건축 예정구역들이 사업에 적극 참여할 수 있도록 유도하기 위해서는 재건축 구역지정 요건 중 노후도 요건 등을 완화해야 한다는 주장이 일고 있다. 적어도 재개발 노후도 요건인 60%로 완화된다면 단독주택재건축 사업이 더욱 활기를 띌 것이라는 얘기다.

 

서대문구의 한 재건축 추진위 관계자는 “우리 구역의 경우 만약 재개발과 같이 노후도가 60%였다면 벌써 구역지정을 신청했을 것”이라며 “노후도가 맞지 않는 곳을 제척하지도, 존치하지도 못하는 실정”이라고 전했다. 이어 “우리 구역뿐만 아니라 대부분의 추진위들이 노후도를 맞추지 못해 구역지정을 신청하지 못하고 있는 것으로 알고 있다”며 “구역 내 토지등소유자들은 규제를 적용받더라도 현재보다 더 나은 주거환경에서 살기 바라며 사업에 적극 동참해 주고 있는데 노후도 문제로 인해 주민들과의 갈등이 생기기도 한다”고 덧붙였다.

 

이와 함께 전문가들은 협동주택에 대한 해결책도 마련해야 한다고 지적한다.

 

최근 서울행정법원이 재개발사업에서 협동주택 소유자들에게도 각각의 분양권을 인정해 준 사례가 있다. 따라서 사업방식은 다르지만 재개발과 같은 양상을 지닌 단독주택재건축도 협동주택 소유자들에 대한 조합원 자격을 줘야 한다는 것이다.

 

한 재건축 전문가는 “공동주택과 똑같은 재건축관련 규제가 단독주택지에서도 그대도 적용되고 있는데 이는 사업을 더욱 악화시키는 것”이라며 “공동주택과 단독주택은 엄연히 다르기 때문에 규제의 방법이나 정도도 달리 적용하는 것이 옳다고 생각한다”고 말했다.