재개발·재건축 규제완화
시장 온기 이어지자 
리모델링업계도 가세

독립적 법·행정체계 시급
재건축 연한축소 갈등 
정비사업 혼선 없애야

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 정부가 정비사업 규제완화에 속도를 내면서 리모델링 업계에서도 제도개선을 촉구하는 움직임이 활발해지고 있다. 특히, 노후계획도시 특별법에서 재건축 기준연한을 축소하겠다는 내용이 담기자, 재건축과 리모델링에 대한 정부의 교통정리 및 지원책 마련에 대한 요구가 더욱 활발해지는 모양새다.

이에 정부와 국회도 리모델링에 대한 사업성 향상과 규제완화를 약속하면서 리모델링 특별법 제정에 대한 기대감도 더욱 상승하고 있다.

▲재개발·재건축 시장온기에 리모델링도 목소리 키워… 특별법 관건

공동주택 리모델링 활성화를 위한 제도개선의 요구가 더욱 거세지고 있다. 서울시 리모델링주택조합협의회는 지난달 11일 서대문구에서 기자간담회를 열었다. 이들은 간담회를 통해 공동주택 리모델링 지원에 관한 특별법안(리모델링 특별법)의 조속한 제정과 내력벽 철거 허용 등 사업활성화 방안을 촉구했다.

현재 공동주택 리모델링사업은 △도시정비법 △주택법 △건축법 △국토의계획 및 이용에 관한 법률 등의 규정을 차용하는 형태로 사업절차를 밟다보니, 사업기간 지연과 법리적·행정적 해석논쟁, 그리고 이에 따른 사업비 증가문제가 지속적으로 제기돼 왔다. 재건축사업이‘도시 및 주거환경정비법’을 중심으로 독립된 법률·행정체계가 마련된 것과는 대조적인 상황이다.

이러한 문제를 해결하기 위해 지난해 4월 더불어민주당 이학영 의원과 김병욱 의원이 각각 리모델링 특별법안을 대표발의했지만 추가적인 절차를 밟지 못하고 있는 상태다. 리모델링 특별법은 노후 신도시 주거지역에 대한 안전진단 및 용적률·건폐율 기준을 완화하고 역세권을 비롯한 특정지구를 선정해 500% 이상의 용적률을 부여하는 등 리모델링 사업이 보다 활성화될 수 있는 내용이 담겼다.

이날 간담회에서는 향후 리모델링 대상 단지들의 확대와 관련한 제도개선의 필요성도 강조됐다. 협회 조사에 따르면 현재 공동주택 리모델링은 서울에서만 9만가구 규모가 진행되고 있고, 향후 전국적으로 24만가구가 리모델링을 추진하는 것으로 파악됐다. 이는 1기 신도시 전체 가구수에 육박하는 규모로 현 정부도 앞서 공약을 통해 이러한 시급성을 인정하고 ‘리모델링 추진법’ 제정을 약속한 바 있다.

▲노후계획도시 정비의 선결과제… 리모델링 특별법 제정부터

최근 정부가 윤곽을 드러내는 도시계획 제도의 변화도 리모델링 제도개선 움직임에 도화선이 되고 있다. 노후신도시 정비를 목적으로 발의된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 속도를 내고 있지만, 리모델링과 관련한 제도개선 내용이 소홀하다고 평가되면서 리모델링 단지들과 기관 등을 중심으로 특별법 제정을 촉구하는 목소리가 커지고 있다.

특히, 특별정비구역의 재건축 연한을 20년으로 낮추는 내용에 대해 우려가 커지고 있다. 그동안 공동주택 정비사업의 매커니즘은 준공 15년차를 즈음해 리모델링을 추진하고 30년차에 재건축을 하도록 설계돼 있다. 

리모델링은 준공 후 가장 우선적으로 공동주택을 정비할 수 있는 주거환경개선책이었지만, 재건축 연한이 20년으로 줄어들 경우 사실상 현재 리모델링 추진단지 대부분이 재건축도 추진할 수 있게 된다.

막연한 규제완화 기대감에 대한 우려도 크다. 리모델링의 경우 조합을 설립하려면 소유주 2/3 이상 동의를 확보해야 하는데, 재건축 문턱이 낮아질 것이라는 이유로 리모델링 대신 재건축으로 전환하자는 분위기가 리모델링 사업추진에 발목을 잡고 있기 때문이다. 

하지만 정비업계에서는 제도 시행까지 적어도 법 제정을 비롯해 2~3년 가량 시간이 소요될 수밖에 없고, 전국 아파트를 모두 재건축하도록 규제를 완화할수도 없기 때문에 오히려 주택노후화를 심화시킬 수 있다고 우려하고 있다.

수원의 한 리모델링 조합장은 “정부가 정비사업에 대한 규제완화 시그널을 확고하게 드러내는 것도 중요하겠지만, 현재 추진되는 정비사업에 혼선을 발생시키는 특별법은 정부의 전문성과 신뢰도를 떨어트리기 때문에 더욱 신중한 검토가 필요해 보인다”라며 “오랫동안 요구되고 있는 리모델링 특별법 제정과 내력벽·수직증축 문제부터 해결하는 것이 노후계획도시 재정비의 선결 과제일 것”이라고 말했다.

▲재건축·리모델링 영역 분화 십여년째… 독립된 법·행정체계 시급

리모델링 특별법이 촉구되는 또 다른 이유로는 정부의 행정체계 개편이다. 현재 국토교통부는 리모델링 담당업무를 주택정비과에서 재개발·재건축과 함께 진행하고 있다. 이중 공동주택 리모델링 업무는 주무관 1명이 재건축 초과이익환수와 함께 수행하고 있어, 업무의 전문성과 시장파악에 어려움을 겪는 실정이다.

리모델링 업계는 행정부서조차 마련되지 않은 실정에 대해 특별법 부재를 이유로 꼽고 있다. 재개발·재건축의 도시정비법처럼 별도의 법률체계가 없이 도시정비법 등 여러 법안을 함께 고려해야 하기 때문에 국토부에서 별도의 행정부서를 마련할 근거가 없다는 것이다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “공동주택 리모델링의 경우 재건축보다 더욱 전문성이 요구되는 분야지만, 별도의 법률 체계가 없기 때문에 행정기관도 독립적인 행정부서 편성에 어려움이 있다”라며 “주택시장에서는 이미 재건축과 리모델링이 별도의 영역으로 구분된지 십여년이 넘었지만, 입법기관과 행정처의 안일한 대처로 일선 노후 단지들이 여러 생활고를 겪고 있다”고 지적했다.