투기 아니라고 단정못해… 다주택자 분류 징벌과세 
당초 도입취지 자체 무색… 사실상 애물단지로 전락 
신청철회 사태 이어질 듯… 법개정 통해 효율높여야

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 소형주택 공급을 위해 도입된 1+1 분양제도가 다주택자를 겨냥한 부동산 규제인 종합부동산세 등 중과의 희생양이 되고 있어 대책마련이 시급하다. 특히 최근 법원마저 종합부동산세 중과가 정당하다는 판결을 내려, 제도를 개선해야 한다는 목소리도 고조되고 있다.

소형주택 공급을 확대하기 위해 도입된 1+1분양 제도였는데 이를 신청한 조합원들이 다주택자로 분류돼 징벌적 규제의 대상이 되면서 제도의 도입 취지 자체가 무색해졌기 때문이다.

현행법상 3년간 소형주택은 매각할 수 없어 규제를 회피할 수단 없이 다년간 세금 폭탄을 맞아야 하는 상황이다. 이에 도심 소형 공급을 늘린다는 1+1 제도의 애초 취지를 살리는 정교한 대책을 요구하고 있다.

▲법원 “1+1분양이 투기 목적 아예 없다고 볼 수 없다”… 종부세 등 부과 처분 정당

법원이 재건축사업에서 대형평형 1채 대신 소형평형을 포함한 2채를 분양받는 이른바‘1+1분양’을 받은 조합원들에 대해 다주택자에 해당하는 중과세율을 적용하는 것이 적법하다고 판단했다.

지난 3월 23일 서울행정법원 제2부(재판장 신명희)는 서초구 A재건축사업의 조합원 86명이 서초 등 총 13곳의 세무서장을 상대로 제기한 종합부동산세 등 부과처분 취소소송에 대해 원고의 청구를 모두 기각하며 원고 패소 판결을 내렸다. 

해당 조합원들은 A재건축사업에서 1+1분양 제도를 통해 종전주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 중대형평형과 소형평형 등 2주택을 분양받았다. 이에 조합원들은 지난 2021년 종합부동산세 과세기준일인 2021년 6월 당시 아파트를 세대별로 2주택씩 소유하고 있었고, 서초구청 등은 2주택의 공시가격을 전제로 종합부동산세와 농어촌특별세를 각각 결정 고지했다.

각 세무서는 2021년 11월 조합원들이 소유한 2주택의 공시가격을 기준으로 중과세율을 적용해 원고들에게 2021년 귀속 종합부동산세 등으로 모두 36억여원을 부과했고, 조합원들은 중과세를 적용하는 것은 불합리하다며 소송을 제기했다. 

구 종합부동산세법 9조 1항 2호는 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우에 중과세율을 적용하도록 하고 있다. 

조합원들은 재산권 침해와 조세평등주의 위반으로 헌법상 평등원칙에도 위배된다고 주장했다. 재건축사업 과정에서 1+1분양 제도를 통해 종전자산 가격의 범위에서 2주택을 공급받은 원고들을 다주택자로 분류해 종합부동산세법상 중과세를 부과하도록 한 것은 과잉금지 원칙을 위반해 재산권을 침해하고 조세평등주의를 위반하며 헌법상 평등원칙에도 위배된다고 주장했다.

특히 1+1분양 제도의 경우 3년간 분양받은 소형주택을 처분할 수 없는 전매제한 규정이 존재해 책임질 수 없는 정당한 사유가 있으므로 2주택자로 분류해서는 안된다고 주장했다. 

하지만 법원의 판단은 달랐다. 재산권 침해를 비롯한 과잉금지원칙 위배, 평등원칙 및 조세평등주의 위반 여부 등에 대해 위헌이 아니라고 판결했다. 특히 법원은 2주택을 분양받은 것은 조합원들의 선택에 따른 것으로 오히려 이를 1주택으로 취급할 경우 조세평등주의에 반할 우려가 있다고 판단했다.

소형주택이 3년간 전매가 제한되더라도 제한 기간이 길지 않은데다, 제한 기간 이후에 처분이 자유롭다는 점과 소형주택이 아닌 다른 주택은 전매가 가능하다는 점에서 1주택자가 되는 방법이 봉쇄돼 있지 않아 헌법에도 위배되지 않는다고 판단했다.

나아가 중과세율을 적용하는 조항이 투기적 목적의 주택소유를 억제하기 위해 도입됐고, 재건축조합원이 1+1 분양제도를 통해 2주택을 소유하는 것이 투기 목적이 아예 없었다고 볼 수 없다고 지적했다. 

결국 법원은 1+1분양을 통해 2주택을 보유한 조합원들에게 종부세 등 중과세율을 적용하는 법률 조항이 헌법에 위배되지 않아 원고의 청구를 모두 기각했다. 

▲애물단지로 전락한 1+1분양 제도… 소형주택 공급 ‘빨간불’

법원의 판결로 업계에서는 1+1분양 제도가 애물단지로 전락했다며 보완책 마련을 요구하고 있다. 특히 전문가들은 투기세력과 선의의 피해자를 구분해 적용하는 정책을 만들어야 한다고 강조하고 있다.

1+1분양은 다양한 형태의 토지 및 주택을 보유한 토지등소유자들의 종전자산가치에 대한 권리를 보호하고 소형주택 공급 확대를 위해 도입된 제도다. 1주택만 분양받을 수 있는 정비사업 특성상 토지소유자들이 반대하는 경우가 많아 사업추진이 어렵기 때문이다.

1인가구와 신혼부부 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나면서 주택공급 확대와 집값 안정화에도 도움을 주고 있다. 따라서 투기세력과 관련이 없는 만큼 구제책 마련이 시급하다는 지적이다.

소형주택 공급 확대를 위해 도입된 1+1분양 제도였는데 이를 신청한 조합원들이 다주택자로 분류돼 징벌적 규제의 대상이 되면서 소형주택 공급에 적신호가 켜진 상황이다. 지난해 많은 현장에서 종부세 중과에 대한 부담으로 1+1분양을 철회하고 있는데 이번 판결로 더욱 확산될 우려가 커지고 있다. 

지난해 강남을 중심으로 여러 재건축단지 조합원들이 1+1분양을 철회하면서 사업계획을 변경, 기존보다 신축가구수를 줄였다. 지난해 서울 서초구 신반포21차 재건축조합은 재건축단지 규모를 275가구에서 251가구로 줄이고, 평형별 가구 수도 조정했다.

신반포15차 재건축조합 역시 1+1분양을 신청했던 조합원 57명이 철회 의사를 밝혀 사업계획을 변경했다. 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축조합역시 조합원들의 1+1분양 신청 철회요청에 설계를 변경해 신축가구수가 5,335가구에서 5,002가구로 300가구 이상 줄었다. 

이우진 세무법인 이레 대표세무사는 “1+1분양 제도는 소형주택 확보 차원에서 권장하던 제도이며 정부의 다주택자에 대한 규제의 취지와는 전혀 다르다”며 “세금 부담이 높아진 현 상황에 맞춰 적절한 법 개정으로 제도 효율성을 높여야 한다”고 말했다.