기본설계도면 수준 설계 제안
대안설계는 정비계획 범위 내로
공사비 증액 방지 위해
조합 요구성능 범위의
공사비총괄표 제출
입찰마감 60일 전에
현장설명회 개최해야
[하우징헤럴드=문상연 기자] 오는 7월 1일 시공자 선정 조기화를 앞두고 서울시의 세부 기준이 드디어 공개됐다. 서울시의 시공자 선정시기 조기화에 따른 설계와 시공을 일괄 발주하는 ‘턴키입찰’ 방식이 도입된다.
시가 고시해온 내역입찰을 유지하기 위해서 입찰 시 건설사는 기본설계도면 수준을 유지해야 한다. 또 건설사가 대안설계를 제시할 경우 정비계획 범위 내에서만 설계안을 작성할 수 있다. 시는 이를 통해 내역입찰과 시공자 선정 조기화 등을 동시에 실현할 수 있을 것으로 내다봤다.
개정 기준안은 최종 수정을 거친후 오는 28일 시의회 본회의에서 확정될 전망이다.
▲설계·시공 일괄 발주‘턴키입찰’ 방식 도입… 내역입찰 위해 기본설계도면 수준 유지
최근 서울시에서 오는 7월 1일부터 시행되는 시공자 선정 조기화(사업시행인가→조합설립인가)를 위한 조례의 세부 기준에 대한 변경 내용이 공개됐다.
시에서 새롭게 마련하고 있는 ‘공공지원 정비사업 시공자 선정 기준’개정안의 주요 내용은 △설계·시공 일괄발주(턴키) 방식 신설·도입 △시공자 입찰 시 설계도면은 기본설계도면 수준 유지 △시공자가 대안설계 등 설계 제안 시 정비계획 범위 내로 한정 △건설사업관리 자문 규정 추가 △조합 공동주택 요구 성능 제시 및 시공자 공사비 총괄표 작성 △시공자 선정 시 조합원 과반수 의결요건 반영 △서울주택도시공사 공사비 검증기관 추가 등이다.
먼저 시공자가 설계와 시공을 동시에 입찰토록 하는‘턴키입찰’이 신설·도입된다. 턴키입찰은 내역입찰방식을 유지하기 위해 시가 내놓은 방안으로 시공자가 설계도서를 작성해 공사비를 산정, 입찰하는 것이다. 입찰 시 시공자가 제출한 내역을 근거로 무분별한 공사비 증액을 막겠다는 취지다.
시는 조합이 시공자 선정 시 조합의 설계안을 토대로 시공만 발주하는 ‘분리입찰’과 설계·시공을 동시에 발주하는 ‘일괄입찰’방식 중 하나를 선택할 수 있도록 할 계획이다. 조합이 설계·시공을 분리해 입찰할 경우 이사회를 개최하기 전 공사입찰에 필요한 설계도서를 작성하고, 공사원가를 산출해야 한다.
또한 내역입찰 방식을 위해 시공자가 입찰 시 제출하는 설계도면은 기본설계도면 수준을 유지하도록 했다. 시공자가 대안설계 등을 제안할 경우 정비계획 범위 내로 한정했다. 건축계획이 확정되지 않은 조합설립인가 이후 단계에서 시공자의 무분별한 설계 제안을 방지하기 위함이다.
따라서 시공자는 입찰 시 용적률이나 층수 등 건축규제를 벗어난 설계안을 제안하기 힘들어진다.
건설사업관리 자문 규정도 신설된다. 전문성이 부족한 조합이 시공자 선정 시 설계의 경제성 등 검토, 입찰, 계약, 시공관리 등 원활한 사업추진을 위해 건설엔지니어링사업자로부터 건설사업관리에 관한 자문을 받을 수 있도록 했다.
공사비 증액을 방지하기 위한 방안도 마련됐다. 조합설립인가 단계에서 확정될 수 없는 물량내역서 및 산출내역서를 설계도서 등 계약서류에서 삭제하는 대신, 조합은 기본적인 공동주택 요구 성능을 제시하도록 했다.
입찰에 참여하는 시공자는 설계도서 등을 면밀히 검토해 조합의 요구 성능을 충족하는 범위에서 공사비총괄표를 작성·제출하도록 했다. 이를 통해 합리적인 입찰 제안 유도 및 공사비 분쟁을 사전에 방지할 계획이다.
시공자가 설계도서를 직접 준비해야 하는 만큼 시공자 입찰 기간도 늘어났다. 기존에는 조합이 입찰 마감 45일 전까지 현장설명회를 개최해야 했지만, 시공자가 입찰마감까지 설계도서 준비기간 등을 고려해 현장설명회 개최기한을 15일 연장해 입찰마감일 60일 전까지 조합은 현장설명회를 개최하도록 했다.
