분양신청기간이 지나면 분양신청 철회가 불가능하다는 법원의 판결이 나왔다. 인천지방법원(재판장 김지혜)은 안모씨가 A아파트조합을 상대로 제기한 ‘소유권이전등기’ 소송에서 이같이 판결했다. 법원은 “분양신청만료일 이후에도 철회가 가능하다면 사업의 혼란만 부추기게 된다”며 “조합정관이 이 사항을 달리 정했다 하더라도 이는 강행규정으로 분양신청 기간내만 철회가 가능하다”고 판결했다. 하지만 안모씨는 “분양신청을 철회했을 뿐만 아니라 조합정관에 관리처분인가 이후 10일 이내에 분양계약을 체결하지 않으면 현금청산 대상자가 되기 때문에 조합은 피고에 대해 현금청산할 의무가 있다”고 주장했다. 또 안모씨는 “부동산에 관한 소유권이전등기 의무는 현금청산과 동시이행의 관계에 있다”며 “조합은 150일 이내에 현금청산할 의무가 있다”고 덧붙였다.

 

▲안모씨 “재건축임대 회피 위한 비진의 의사표시로 무효”=안모씨는 당초부터 재건축아파트를 분양받을 의사가 없었고, 조합도 이런 의사를 잘 알고 있었기 때문에 자신의 분양신청은 비진의 의사표시로써 무효라고 주장했다.

 

안모씨는 “조합원 중 일부가 분양신청을 하지 않아 일반분양분이 20세대 이상에 이를 경우 재건축임대 물량을 일정비율 마련해야 하는 등 조합과 시공자는 그에 따른 추가부담을 피하기 위해 분양신청을 원하지 않는데도 ‘일단 분양신청을 한 후 관리처분인가가 나면 추후 현금청산을 해주겠다’고 회유, 약속했다”고 주장했다.

 

이어 “조합의 약속을 믿고 분양신청을 했고, 조합도 자신이 현금청산 대상자임을 전제로 수차례에 걸쳐 현금청산금액에 관해 협의해 왔다”며 “하지만 취·등록세 등 500만원에 대한 협의가 결렬됐다고 이제 와서 조합이 현금청산을 하지 않겠다는 것은 신의의 원칙 위반”이라고 주장했다.

 

▲법원 “분양대상 조합원 확정은 분양신청 만료일 기준”=법원은 “분양대상 조합원의 확정 등 관리처분계획의 내용은 분양신청기간 만료일을 기준으로 정하도록 돼 있다”며 “철회를 인정하고 새롭게 관리처분계획을 마련하게 되면 조합원간의 권리관계에 큰 혼란을 초래할 우려가 있다”고 밝혔다.

 

판결문에 따르면 법원은 <도시 및 주거환경정비법>은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지한다는 입법목적을 달성하기 위해 재건축조합이 사업을 시행하는 경우 △정관의 변경 △사업시행계획의 수립 및 변경 △관리처분계획 등 일정한 사항에 대해서는 조합원 과반수 또는 총회의 의결을 거친 후에 행정청의 인가를 받도록 규정돼 있다고 설명했다.

 

결국 이같은 입법목적과 관련규정의 취지를 볼 때 분양신청기간 만료일 이후에 조합원의 분양신청 철회를 인정할 경우 재건축사업의 진행에 현저한 지장을 초래한다는 게 법원의 판단이다. 나아가 법원은 이런 점을 감안해 <도정법>은 조합원의 분양신청과는 별개로 분양계약의 체결을 예정하고 있지 않다고 설명했다.

 

법원은 “<도정법>상 조합원은 분양신청기간 내에 한해 분양신청을 철회할 수 있다고 봄이 상당하다”며 “이 조항은 분양대상자의 조속한 확정을 통해 사업을 안정적으로 수행할 수 있도록 하기 위한 강행규정”이라고 강조했다.

 

또 법원은 조합정관에서 ‘분양신청을 철회한 자’ 부분은 분양신청기간 내에 또는 적어도 관리처분계획 인가 전에 분양신청을 철회한 자를 가리키는 것으로 해석해야 한다고 설명했다.

 

법원은 “현금청산 대상으로서의 ‘분양계약을 체결하지 아니한 자’를 관리처분계획의 인가 전에 분양신청을 했다가 인가 이후 분양신청을 철회한 자를 의미하는 것으로 해석하는 것은 <도정법> 관련규정에 위배되는 것으로 효력이 없다”며 “분양신청 기간이 지나 이미 관리처분계획인가가 이뤄진 후에는 분양신청을 철회할 수 없기 때문에 분양신청 철회가 유효함을 전제로 현금청산금의 지급을 구하거나 동시이행항변을 하는 피고의 주장은 이유없다”고 기각했다.

 

▲현금청산 약정의 인정여부=A아파트 조합장인 임모씨는 ‘분양신청 철회자에게는 분양신청을 철회한 날로부터 조합사업의 모든 경비 및 제경비, 지출에 대해 일체의 부담을 주지 않을 것을 조합장으로서 약속하며, 추후 이미 지급된 경비 및 제경비에 대해 회계감사를 함에 있어 조합으로서는 적극 협조해 줄 것을 약속합니다’라는 취지의 현금청산자 기준안을 마련한 바 있다.

 

또 조합은 안모씨의 부동산 가액을 7천290만원으로 정하고 이 금액에서 재건축정비사업에 투입된 비용 및 재건축 지연으로 인한 손해분담금 합계 500만원을 공제한 금액을 현금청산금으로 지급할 것을 제의했지만 안모씨가 이를 거절한 바 있다.

 

이에 안모씨는 “조합이 자신을 이미 현금청산 대상자로 분류한만큼 현금청산을 해 줄 의무가 있다”고 주장했다.

 

하지만 법원은 이같은 사실만으로 조합과 안모씨 간에 현금청산에 관한 약정이 있었다고 인정할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거도 없다고 밝혔다. 나아가 강행규정에 위반되어 무효인 정관규정은 추인 또는 당사자 사이의 약정에 의해 유효로 될 수도 없기 때문에 안모씨의 주장 역시 이유 없다고 덧붙였다.

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인천시 남구 용현동에 위치한 A아파트는 전체 200세대 중 재건축에 찬성하는 198세대를 조합원으로 해 지난 2004년 조합설립인가를 받았다. 이후 A아파트는 2005년 2월 1일 총 209세대(24평형 67세대, 28평형 56세대, 32평형 86세대)를 신축하는 사업시행인가를 받았고, 2월 21일부터 3월 23일까지 분양신청 절차를 진행했다. A아파트는 분양신청 결과를 토대로 4월 3일 관리처분총회를 개최했고, 5월 13일 구청으로부터 관리처분인가까지 받았다.

 

한편 2005년 3월 18일 개정된 <도정법>에 따르면 수도권 과밀억제권역내 재건축조합들은 5월 19일 이후부터 분양승인을 신청할 경우 재건축임대주택을 의무적으로 지어야만 했다. 당시 A아파트는 사업일정상 5월 19일까지 분양승인 신청을 장담할 수 없는 처지였다. A아파트가 재건축임대 적용을 피하기 위해서는 분양승인 신청 절차를 밟지 않는 방법, 즉 일반분양을 20세대 미만으로 유지하는 게 유일한 길이었다.

 

하지만 현금청산자가 많이 나와 일반분양으로 전환되는 세대가 20세대를 넘기게 되면 이 역시 분양승인 신청을 밟아야만 해 현금청산자가 많이 나오면 안 되는 ‘이중고’를 겪고 있는 셈이었다.

 

결국 조합과 시공자는 ‘일반분양 20세대 미만 유지’가 조합의 피해를 최소화하는 방법이라고 판단, 조합원들에게 이같은 사실을 주지시킨 바 있다. 또 A아파트 조합장인 임모씨는 현금청산자 기준안을 마련하기도 했다.

 

하지만 안모씨는 2005년 5월 9일 실시된 동·호수 추첨 이후 24평형을 배정받았지만 5월 23일 분양신청 철회서를 조합에 제출했다. 당시 안모씨는 “분양신청을 철회했을 뿐만 아니라 조합정관에 따라 관리처분계획인가 이후 분양계약을 체결하지 않았기 때문에 현금청산을 받아야 한다”며 소송을 제기하기에 이르렀다.

 

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법원은 분양신청기간 내에만 분양신청 철회가 가능한 것으로 이는 강행규정이라고 못박았다.

 

<도정법> 제47조는 분양신청을 하지 않은 자에 대한 조치를 규정하고 있는데 △분양신청을 하지 아니한 자 △분양신청을 철회한 자 △인가된 관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 자는 150일 이내에 현금으로 청산해야 한다. 현금청산 절차는 시행령 제48조에 따라 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있도록 돼 있다.

 

또 재건축조합 표준정관 제44조도 마찬가지로 분양신청과 현금청산 절차를 규정하고 있다. 표준정관 제44조제1항은 “분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 한다. 다만 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 분양신청 기간을 20일 범위 이내에서 연장할 수 있다”고 돼 있다. 제4항은 법 제47조와 시행령 제48조를 그대로 따왔다. 다만 제5항은 “관리처분계획인가 후 ○일 이내에 분양계약체결을 해야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다”고 돼 있다.

 

하지만 이번 판결로 관리처분인가 이후 분양계약을 체결하지 않더라도 당연히 현금청산 대상자가 된다는 논리는 깨지게 됐다.