진주시 첫 조합설립인가… 집행부 연임도 92% 찬성 
용적률 236% 건폐율 13% 1,032가구·복리시설 공급 
정비계획안변경 통해 조합원들 분담금 낮춰

 

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 경남 진주에 있는 이현1-5구역 재건축사업(조합장 김은수)이 사업 속도를 높이는데 역량을 모으고 있다. 조합은 연내 관리처분계획을 수립하는 총회를 개최할 예정이다. 내년 관리처분계획 인가와 이주를 목표로 사업을 줄달음치고 있는 것이다.

김 조합장은 “조합원들과 원활하게 소통하면서 조합을 투명하게 운영해 나가겠다. 초심을 잃지 않고 조합원들의 신뢰를 새기면서 모범사업장으로 성공 사업을 완수할 것”이라고 말했다. 

▲진주 재건축 중 최초 조합설립 인가

이현1-5구역 재건축조합은 지난 2019년 12월 9일 재건축사업 중 최초로 진주시로부터 조합설립을 인가받았다. 이 사업은 경남 진주시 서장대로 235번지 일원 17만2,891㎡를 개발하는 사업이다. 조합은 이곳에 용적률 236%와 건폐율 13.29%를 적용하여 아파트 1,032가구와 부대복리시설을 공급할 계획이다. 평형별 구성은 △26평 232가구 △30평 245가구 △34평 487가구 △43평 68가구 등이다.

이곳은 2008년 소유자들을 대상으로 한 이현1-5구역 재건축사업에 대한 설문조사를 실시하여 93%의 찬성으로 사업을 시작하게 됐다. 곧이어 추진준비위원을 모집해 신청자 52명으로 추진준비위원회를 발족하면서 본격적인 사업 추진에 나섰다.

김 조합장은 “사업을 추진하기 위해 필요한 초기자금 조달방법으로 추진준비위원 1인당 10만원을 갹출하고, 아파트 부녀회에서 500만원을 찬조 받았다. 이렇게 모금된 총 1,020만원은 허투루 사용할 수 없는 자금이었기에 절약하면서 초기 10년간 필요한 곳에 소중하게 사용했으며, 지금 우리 사업이 여기까지 올 수 있었던 큰 원동력이 됐다”고 말했다.

조합 집행부의 이런 노력과 성과는 조합원들의 지지로 이어졌다. 조합원들은 지난해 12월 3일 오후 3시 진주교육대학교 중강당에서 개최한 총회에서 김은수 조합장을 포함하여 이사 8명(권영균, 김광휘, 김두한, 장철호, 정상권, 정영옥, 정찬섭, 최진상)과 감사 2인(송인섭, 허오상) 등 조합 임원 모두에 대해 약 92%이상의 압도적인 지지를 보내며 연임 의결로 화답했다. 

▲사업 속도와 사업성 두 마리 토끼 잡아

조합은 지난해 3월 사업시행계획인가를 접수하고, 6월 28일 인가를 받았다. 약 3개월도 채 되지 않는 짧은 기간이었다. 이는 인근 타 구역과 비교하여도 손에 꼽을 정도로 빠른 시일 내에 인가를 득한 것이다. 

김 조합장은 “조합설립 미동의자와 조합원 분양 미신청자에 대하여 소유권이전 등기 절차를 사전에 완료하지 않으면 장기간의 법적쟁송이 되어 사업추진에 어려움을 겪는 현장을 많이 봤다. 관리처분계획 인가를 받고 다음 업무인 신속한 이주를 위해서는 이 문제 해결이 우선하다고 판단했다. 조합은 사업시행계획인가를 득한 후 약 1년의 기간 동안 전체 현금청산자 중 약40% 이상의 소유자와 사전 협의를 완료했다”고 말했다. 관리처분계획을 수립하기 전에 이미 상당수 현금청산자 문제를 해결해 왔다는 얘기다. 

성공적인 사업을 위한 조합의 노력은 여기에서 그치지 않는다. 조합은 용적률 상향을 통해 분양수입을 늘렸다. 최초 조합인가 시 214.45%의 용적률에 15만1,844.7㎡였던 연면적은 235.69%의 용적률 상향으로 17만2,891.6㎡로 늘었다. 약 6,367평이 늘어나 분양수익이 증가되었으며, 이는 향후 조합원 분담금을 낮추는데 크게 기여할 것으로 기대된다.

하지만 사업추진이 지금처럼 순탄치만은 않았다. 당시 진주시 조례에 따라 이 사업은 49m의 건축높이와 210%의 용적률, 지방업체 참여 인센티브 5%를 적용받는다. 재건축사업을 추진하기에는 사업성이 턱없이 부족했다. 조합은 진주시에 정비계획 변경을 요청했다. 2018년 조례가 변경되어 용적률이 220%, 인센티브가 56%로 늘었다.

김 조합장은 “조례 변경을 통해 사업시행계획을 인가받을 때 용적률은 236%로 늘었다. 사업성을 높이기 위해 시와 협의하는 과정은 힘들었지만 조합원들의 분담금을 낮추는데 꼭 필요한 일이었기에 멈출 수 없었다. 모든 조합원들의 적극적인 협조로 좋은 성과를 낼 수 있어 고맙게 생각한다”고 했다.

▲공사비 증액 협상 합리적으로 진행

현재 조합에서 하는 일의 대부분은 관리처분계획을 수립하는데 집중되어 있다. 조합은 시공자인 H-CLASS 사업단과 공사비 및 본 계약서 내용에 대하여 협상을 진행하고 있다. 현대건설, 한화건설도 공사비 증액 협상에 적극적이고 유연하게 임하고 있다고 한다. 주요 쟁점들도 많이 좁혀가고 있는 중이다.

2020년 9월 시공자 선정 당시 가계약서에 명시된 공사비는 평당 4,285,000원 이었다. 금리 인상, 물가상승, 원자재 상승 등으로 공사비가 급등하고 있다. 이로 인해 많은 사업장에서 조합과 시공자의 갈등도 표출되고 있다. 계약해지와 소송으로 비화되기도 한다. 그 사이 사업은 지연되고 조합원들의 피해는 늘어가는 형국이다.

이런 상황에 비추어 보면 이현1-5구역 재건축조합과 시공자의 공사비 증액협상은 모범이라는 평가다. 조합이 제안하는 공사비는 평당 547만5,000원이다. 

김 조합장은 “시공자와의 공사비 증액 협상이 순조롭게 진행되고 있다. 어려운 시기에 조합의 입장을 이해하면서 협상에 임하고 있는 현대와 한화의 유연하고 적극적인 협상자세에 고마운 마음을 전한다”며 “특히‘공사비 변동내역 검토 연구용역’을 통해 좀 더 합리적이고 객관적인 내용을 제안해 준 주거환경연구원의 연구와 노력에 깊이 감사 드린다. 시공자와의 협상과 관리처분계획 수립에 큰 도움이 될 것이다”고 말했다. 

사업 구역은 진주시의 관문이라고 할 수 있는 서진주 IC가 인접해 있어 다른 지역으로 빠르게 이동할 수 있다. 300미터 이내에 초등학교, 중·고등학교가 있어 교육환경이 우수하다. 나불천을 끼고 있으며, 주변으로 도서관, 스포츠센터, 숙호산 등산로가 있어 생활 인프라도 풍부하다.