반포현대 재건축 입주2년
부담금 부과 18개월 지연
개정안 적용땐 2.9억여원
연희빌라도 손 놓고 눈치

조합원에 직접 부과 부담
지자체가 되레 해산 만류

조합해산에도 걸림돌
미청산 조합규제 엇박자

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 지난해 9월 재건축 초과이익환수제 개선안이 발표됐지만, 1년간 관련 법이 개정되지 않으면서 조합들의 불만이 커지고 있다. 입주한 지 한참 지났지만, 재건축 부담금이 부과되지 않고 있기 때문이다.

특히 지난해 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 조합 해산에 대한 압박이 거세지고 있지만, 재건축 부담금이 부과되지 않아 지자체에서도 해산을 만류하는 모순적인 상황이 벌어지고 있다.

나아가 국회에서 재건축 부담금 개선안이 최초 발표와는 다르게 부담금 규모가 늘어날 것이라는 소식이 들리면서 오락가락하는 부담금 규모에 조합원들의 원성이 날이 갈수록 커지고 있다.

▲반포현대 재건축, 입주 2년 넘도록 부담금 부과 지연… 떨어진 시세에 미실현 과세 논란도 커져

재건축 초과이익환수제는 지난 2018년 부활했지만, 아직 실제로 부과된 단지가 단 한 곳도 없다. 새로운 정부가 출범하면서 재건축 부담금에 대한 제도 개선이 추진되면서 부담금 부과가 중단됐기 때문이다. 이에 입주한 지 수년이 지났지만, 재건축 부담금이 부과되지 않은 단지들이 속속 늘어나면서 조합원들의 불만이 커지고 있다. 

서울에서 첫 부과 예정단지는 은평구 연희빌라와 서초구 반포현대 재건축사업으로 준공인가일이 각각 2021년 5월과 7월로 같은 해 6월과 8월 입주를 시작했다. 입주 후 2년이 지나도록 재건축 부담금이 부과되지 않고 있다. 재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따르면 부과종료시점(준공인가일)부터 5개월 이내에 재건축 부담금을 부과해야 한다. 다시 말해 정해진 부과 기간에서 1년 6개월여간 지연되고 있다. 

반포현대의 경우 2018년 당시 통보받은 재건축 부담금 예정액이 조합원 1인당 약 1억4천만원이었다. 하지만 2021년 준공 당시 상황으로 계산했을 때 실제 부과되는 부담금 규모가 3억4천여만원에 달할 것으로 예상했다. 이에 업계에서는 개정안을 적용하면 약 2억9천여만원 정도가 부과될 것으로 내다보고 있다. 

지방에서도 부담금 부과가 지연되고 있다. 지난해 9월 입주가 시작된 대구 남구 대명역골안 단독주택 재건축사업은 지난해 9월 입주를 시작했지만, 1년여간 재건축 부담금을 부과받지 못했다. 조합은 지난 2019년 관리처분계획 수립 당시 조합원당 약 1,300만원의 부담금 예정액을 통보받은 바 있다.

문제는 최근 부동산 시장 침체로 인해 전국 부동산 가격이 하락하고 있다는 점이다. 반포현대의 경우 부과 시점의 주택가격보다 부과종료시점의 가격이 더욱 높아 미실현 이익에 대한 과세 논란이 더욱 불거져 조합원들의 불만이 커지고 있다.

반포현대 재건축조합 관계자는 “2년 전 부담금 추정액이 3억원 선이었는데 정부 감면안을 적용해도 조합원당 1억원이 넘는 부담금이 나올 것으로 추산된다”며 “우리 단지는 일반분양이 극히 적어 1대1 재건축과 다름없는 데다가 입주 당시보다 시세가 약 2억원 가량 떨어져 주민들이 미실현 이익에 대한 과세 등으로 시간이 지나면 지날수록 수억원의 부담금을 내야 하는 사실에 대한 불만이 커지고 있다”고 말했다.

▲재건축 부담금 개선안은 늦어지고, 도정법 개정으로 조합 해산 압박은 커지고

재건축 부담금 개선이 지연되는 것은 조합 해산에도 걸림돌이 되고 있어 문제다. 지난해 정부는 도시 및 주거환경정비법을 개정해 조합 해산에 대한 절차를 강화했다.

지난해 6월 정부는 도시 및 주거환경정비법을 개정해 같은 해 12월부터 시행했다. 조합장이 기간 내에 총회를 소집하지 않을 경우 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 동의로 해산을 의결할 수 있다.

이 경우 요구자 대표로 선출된 사람이 총회의 소집 및 진행할 때 조합장의 권한을 대행할 수 있다. 조합이 정당한 사유 없이 해산을 의결하지 않을 경우 시장·군수 등은 조합설립인가를 취소할 수 있다.

나아가 최근 서울시가 준공 등 정비사업이 끝났음에도 해산이나 청산하지 않고 운영 중인 정비사업 조합에 대한 관리에 들어갔다. 지난달 24일 시는 서울시 도시 및 주거환경정비조례 개정안을 공포하고 곧바로 시행에 들어갔다.

개정된 내용은 조합 해산 또는 청산 계획 및 추진사항에 대한 자료를 조합장 또는 청산인이 공공지원자에게 6개월마다 제출하도록 하고, 구청장은 시장에게 매 반기가 끝나는 날부터 7일 이내에 보고하도록 했다.

또한 개정조례 시행에 따라 서울시는 오는 24일 도시 및 주거환경정비 조례 개정안이 공포됨에 따라 앞으로는 준공 후 1년이 지난 조합을 대상으로 조합 해산(청산) 계획을 반기별 일제 조사해 적극적으로 운영실태를 관리하겠다고 밝혔다. 

이처럼 정부와 서울시가 조합이 해산하도록 관련 법을 개정했지만, 재건축 부담금 개선 및 부과가 지연되면서 재건축조합이 해산할 수 없는 모순적인 상황이 펼쳐지고 있다.

재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따르면 재건축 부담금의 1차 납부자는 조합이고, 2차 납부자는 조합원이다. 이에 조합이 해산하면 지자체가 조합원 개개인에게 부담금을 부과해야 한다.

때문에 조합이 해산하고 싶어도 지자체에서도 부담금 부과 문제로 해산을 만류하는 상황이다.