국회 법률 개정미비 등으로
사업발판 아직 구축 안돼

재초환 개정안 국회 ‘낮잠’
1기신도시 특별법도 계류

안전진단 완화에 사업 숨통
시스템 혁신 더욱 속도내야

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 윤석열 정부 출범 후 첫 주택공급대책으로 내놓은 8ㆍ16 대책이 발표 1년을 맞았다. 8ㆍ16 대책은 윤 정부 임기를 관통해 작동할 주택정책의 로드맵으로 평가받는 제도로 임기 내 총 270만호의 주택을 공급하겠다고 선언했다.

이를 위해 △재건축ㆍ재개발 정상화 △도심복합사업 개편 △주택사업 인허가 절차 개선 △소규모사업 추진 애로요인 해소 등을 주요 성과 목표로 정했다. 1년이 지난 현재 현장 상황은 어떨까. 업계에서는 전반적으로 “아직 엔진 예열 중”이라는 평가다.

도심주택 공급이 되려면 재건축ㆍ재개발에 제대로 탄력이 붙어야 하는데, 국회 법률 개정 미비 등으로 사업발판이 아직 구축되지 않았다는 것이다. 

▲1년 전 현실 진단, “부족한 도심아파트 문제 해결”

1년 전 윤석열 정부의 주택문제 진단 출발점은 “너무 비싼 집값”과 “늘 부족한 도심아파트”구호에서 시작했다. 집값이 너무 비싸다보니 내집마련에 좌절하는 사람들이 늘고, 더구나 도심 내 우수입지의 집값은 서민이 감당할 수 없는 수준으로 높아지고 있다는 국민 목소리를 진단 자료로 삼았다. 사람들이 원하는 도심 아파트들은 늘 부족해 직장에 가깝고 아이 키우기 좋은 ‘사람들이 원하는 집찾기’는 선망의 대상이 되고 있다는 요청도 체킹했다. 

주택공급 문제의 원인은 지나친 규제와 복잡한 사업절차로 진단했다. 전 정부에서 정비구역 해제가 난무하고 신규지정은 축소되는 한편 과도한 안전진단 및 재초환 기준으로 민간사업이 쪼그라드니 도심 아파트 공급에 씨가 마를 수밖에 없다는 것이다. 사업성 개선, 인허가 특례 같은 긍정적 제도개선은 도심복합사업 같은 공공사업에만 적용해 효과가 낮을 수밖에 없다고 평가했다. 

복잡한 사업절차도 도심 주택공급에 악재로 작용했다고 봤다. 인허가 단계에서 각종 영향평가 등 유사한 절차와 규제가 중복돼 사업을 장기화시키고 리스크를 가중시켰다고 비판했다. 예컨대, 정비사업 인허가 단계에서 교통, 건축, 환경 등의 심의를 개별적으로 각각 따로 받아야함으로써 인허가 기간이 6개월 가량 증가한다고 꼬집었다. 

이 같은 문제 진단을 통해 윤석열 정부는 8ㆍ16 대책 발표에서 “선호도 높은 도심에 내집마련 기회를 확대하고, 주택공급에 걸리는 시간 대폭 단축시키겠다”고 도심 주택난에 대한 처방을 내렸다.

구체적으로는 △재건축ㆍ재개발 사업 정상화 착수 △도심복합사업 개편 △주택사업 인허가 절차 개선 △소규모사업 추진 애로요인 해소 등이다. 이 과정에서 분양가상한제, 재초환, 안전진단 기준, 규제지역, 1기 신도시 특별법 제정, 리모델링 제도, 소규모정비사업에 대한 제도개선 방안을 발표했다. 

▲택지비 개선 빠진 생색내기 수준에 불과한 분양가상한제

국민들이 원하는 곳에 양질의 충분한 주택공급을 하겠다는 현 정부가 발표한 8ㆍ16대책의 세부 분야의 1년 정책평가는 어떨까. 정부의 첫 규제 완화 대상인 분양가상한제는 생색내기 수준에 불과한 제도개선이라는 혹평을 받고 있다. 

정부는 민간사업 활성화를 위한다는 이유로 분양가상한제 개편을 통해 총회비용, 이주비 금융비 등 정비사업에서 발생하는 여러 필수비용을 처음으로 가산비로 인정했다.

하지만, 이 부분의 상승분은 찔끔 상승 정도라는 게 문제다. 정작 가장 분양가 개선 폭이 큰 택지비 항목에 대한 개편이 누락되면서 인상률이 거의 없는 미세조정 수준에 그쳤다는 평가다. 실제로 개편안 발표 당시 국토부는 인상률을 단지 규모나 위치ㆍ분양가 등에 따라 약 1.5~4% 수준만 상승할 것으로 추산했다.

▲국회에서 잠자고 있는 재건축 초과이익환수제

분양가상한제에 이어 정부가 두 번째 규제완화에 나선 재건축 초과이익환수제 역시 제도개선의 취지가 제대로 작동하지 않고 있다. 지난해 하반기 여당의원들이 앞다퉈 대표발의한 재초환 법 일부개정 법률안이 여전히 국회 국토위 소위에 계류 중이기 때문이다. 

주요 내용은 △부담금 면제금액 3천만원→1억원으로 상향 △개시시점 추진위→조합설립 인가일로 변경 △1주택 장기보유자 최대 50% 감면 등이다. 

일선 재건축조합에서는 개정안 내용이 부족하지만, 과도한 규제 수위의 재초환 피해를 조금이라도 줄일 수 있는 만큼 조속히 법안을 통과시켜 주기를 갈망하고 있다. 

현장에서는 재건축사업을 준공하고 사업을 청산하려 하지만, 재초환 제도가 발목잡고 있다며 항의 목소리를 높이고 있다. 재건축부담금을 결정ㆍ부과해야 하는 지자체에서는 법에 따른 부담금 부과 기일이 도래했는데도 법 개정 후 통지하겠다며 뒤로 한 발 물러서고 있다. 

현장에서는 재초환 법의 부작용이 커지고 있는 만큼 조속히 법 개정을 추진하는 한편 추가 개정 논의도 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 

▲속전속결로 재건축 길 터준 안전진단, 유일하게 환영받는 제도개선

8ㆍ16 대책 발표 후 속전속결로 재도개선을 추진해 재건축 사업추진의 발판을 마련해 준 안전진단 부문은 현장의 환영을 받는 유일한 제도개선 부문이다. 

전 정부 기준보다 가일층 규제를 완화하면서 규제‘대못’을 뽑았다는 평가를 받았다. 지난해 12월 정부는 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표해 2018년 강화된 안전진단 기준을 대폭 완화하면서 여러 재건축단지 주민들의 환영을 받았다.

당시 합리화 방안에서는 당시 50%인 구조안전성 점수 비중을 30%로 낮추고, 조건부재건축 판정 범위 또한 기존 30~55점에서 45~55점으로 완화 조정했다. 또한 안전진단 통과의 가장 큰 장애물로 자리잡고 있던 국토안전관리원 등 공공기관의 타당성 검증을 의무적으로 받던 것에서 한층 완화해 지자체의 요청이 있을 때만 예외적으로 받도록 했다.