역세권 정비사업 경우
법적 상한의 1.2배까지
용적률 완화해 주지만
기부채납 비율은 50%로

공공임대주택 제공시
준공업지역 용적률 인센티브

8ㆍ16대책 후속조치
내년 1월 이후 효과 기대 

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 윤석열 정부의 첫 주택공급대책인 8ㆍ16대책(국민주거안정 실현방안)의 일환으로 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령ㆍ시행규칙 입법이 시작됐다. 주택공급을 확대시키기 위한 여러 제도들의 구체적 내용들이 다듬어진다.

우선, 토지등소유자들의 시장ㆍ군수ㆍ구청장을 상대로 한 정비계획 입안요청이 한결 수월해진다. 전체 토지등소유자의 1/3 이내 범위에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 충족하면 입안 요청이 가능해진다.

또한, 역세권 등에서 진행되는 재건축ㆍ재개발에서 법적상한의 1.2배까지 용적률 완화할 때의 공공주택 기부채납 비율은 완화 용적률의 50% 이상으로 규정될 예정이다.

지난 6월 30일 국회본회의 통과 후 7월 18일 공포된 도정법 개정 내용의 하위규정들이 입법절차를 시작했다. 국토교통부는 지난 7일 도정법 시행령 및 시행규칙을 내달 23일까지 입법예고한다고 밝혔다. 여기서 결정된 규정들은 내년 1월 19일 법률과 함께 동시에 시행된다. 

▲입안제안권과 별도로 입안요청제 신설 … 구역지정 보다 쉽게

먼저, 새로 도입되는 ‘정비계획 입안요청제’에 대한 구체적인 내용이 정리된다. 토지등소유자의 정비계획 입안요청시 필요 동의율은 ‘1/3 이하의 범위에서 시ㆍ도 조례로 정하는 비율 이상’으로 하도록 했다. 예컨대 1/3 이하 범위인 '1/4 이상' 등의 기준을 시ㆍ도별로 수립해 운영할 수 있다는 얘기다.    

현행 도정법 제14조에 이미 ‘입안제안권’이라는 명칭으로 유사한 정비계획 입안제도가 있지만, 해당 규정은 너무 기준이 엄격하다는 비판이 있었다.

지난 2월 공개된 해당 도정법 개정안에 대한 국회 국토교통위원회 수석전문위원실 검토보고서에서는 “기존 입안제안권 규정을 통해 입안제안을 하려면 토지등소유자의 2/3 이상, 면적 1/2 이상의 동의가 필요하고, 여기에 구체적인 정비계획안까지 마련해 제출해야하기 때문에 요건이 엄격하다”고 지적했다.

실제로 입안제안권 제도는 높은 비율의 동의율을 징구해야 함과 동시에 추가 비용이 필요하다는 점에서 주민들이 활용하기 어려운 제도였다. 일반인들이 정비계획안을 직접 만들 수 없다는 점에서 별도 주민모금을 통해 도시계획업체를 선정해 비용을 들여 정비계획안을 마련해야 했기 때문이다. 

이와 달리 ‘입안요청권’제도는 문턱을 낮춰 기존 ‘입안제안권’과 차이를 뒀다. 토지등소유자가 정비계획 입안 지연 등 법률에서 규정한 요건 충족 시, 시장ㆍ군수 등 정비계획 입안권자에게 정비계획 입안을 ‘요청’할 수 있는 자격을 법에서 직접 명시했다는 점에서 의의가 있다는 평가다. 

국토부는 이번 시행령 입법을 통해 입안권자가 입안수락 시 정비구역 지정권자(특별시장 등)가 정비계획의 입안권자(시장ㆍ군수ㆍ구청장 등)에게 정비계획 기본방향을 제시하도록 했다.

구체적인 내용으로는 △용적률ㆍ건폐율ㆍ높이 등 개발밀도 구상이 가능하도록 조치 △지역적 특성ㆍ조망 등을 고려한 단지배치가 필요한 경우 이에 대한 방향 제시 △정비기반시설 등 공공시설의 구체적인 설치방향 제시 등이다. 

한편, 개정된 도정법 제13조의2에서토지등소유자가 입안권자에게 정비계획 입안을 요청할 수 있는 방법으로 3가지 경우를 명시했다. 

△단계별 정비사업 추진계획상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 아니한 경우 △제5조제2항에 따라 기본계획에 같은 조 제1항제9호 및 제10호에 따른 사항을 생략한 경우 △천재지변 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 판단되는 경우 등이다. 

해당 법에서는 정비계획 입안권자는 입안 요청이 있는 경우, 요청일부터 4개월 이내에 정비계획의 입안 여부를 결정하여 토지등소유자 및 정비구역의 지정권자에게 알려야 한다고 통지 의무를 부여했다. 

▲1.2배 완화된 용적률의 50% 이상 중 일부 공공분양주택으로 활용

국토부는 시행령 입법을 통해 역세권 등에서 법적상한의 1.2배까지 용적률을 완화한 경우 해당 용적률의 50% 이상을 공공분양주택 등으로 활용할 수 있도록 하겠다고 밝혔다. 이 경우 인수자의 토지인수가격은 감정평가액의 50%로 규정했다. 건물 인수가격은 법에서 정한 기본형 건축비 기준을 적용한다. 기부채납 비율인 ‘50% 이상’의 구체적인 수치는 해당 시ㆍ도 조례로 최종 결정하도록 했다. 

이번 정책의 수혜지가 될 수 있는 ‘역세권 등’에 대한 구체적 범위는 별도 기준에 속하는 지역의 1/2 이상을 포함하는 경우로 한정했다. 별도 기준 내용은 △역세권(철도역 승강장으로부터 시ㆍ도 조례로 정한 거리 이내 지역) △대중교통 결절지, 고속버스 및 시외버스터미널, 간선도로의 교차지 등 대중교통 이용이 용이한 지역(구체적 기준은 시ㆍ도 조례로 정함) 등 인구가 많이 모이는 곳이다. 

▲공업지역 내 용적률 완화는 준공업지역으로 한정                                 

국토부는 용적률 인센티브 적용 지역을 준공업지역으로 확대하는 한편, 사업추진 기간 단축을 위해 통합심의위원회 제도를 구체화하고, 신탁사 등 전문개발기관에 대한 운영기준도 정립하기로 했다. 

우선, 준공업지역에서 진행하는 재건축ㆍ재개발사업에서도 법적상한용적률 인센티브를 제공해 도심주택공급 효과를 높이도록 했다. 국토부는 법적상한 용적률 인센티브를 기존 주거지역에만 한정하던 것을 바꿔 준공업지역까지 확대한다고 밝혔다. 서울 양평동 등지의 준공업지역에서 최근 정비사업이 추진되면서 주택공급 확대 차원에서 도입되는 제도로 풀이된다. 

▲신탁사 등 전문개발기관 구역지정 시 소유자 2/3 동의

신탁사ㆍ공공기관 등 전문개발기관이 구역지정 제안 시에는 토지소유자 2/3 이상의 동의가 있도록 했다. 아울러 신탁사의 표준계약서 제정이 추진되는 가운데, 해당 표준계약서 내용에는 신탁계약의 기간ㆍ종료ㆍ해지, 신탁재산의 관리ㆍ운영ㆍ처분 및 자금 차입방법에 관한 사항 등을 규정하도록 했다. 

통합심의와 관련해서는, 건축ㆍ경관ㆍ교통ㆍ교육환경 등 심의대상 중 둘 이상의 심의가 진행될 때 다양한 전문가들이 참여할 수 있도록 위원 숫자를 기존 30명 내외에서 20~100명으로 대폭 확대했다.  필요한 경우에는 분과위원회를 통해 세부사항을 논의할 수 있도록 했다.