건축비 상승·경기 하향
소규모정비 위축되자
자치구 면적완화 건의

사업면적 대폭 확대에도
다양한 특혜는 그대로
‘소규모’ 의미 사라져

민간시행과 차별 불가피
기존 재개발과 구분 안돼

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부가 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’의 일환으로 소규모주택 정비사업에 대한 혜택을 늘리자 형평성 논란에 휩싸였다.

국토교통부는 9ㆍ26대책의 후속조치로 지난달 18일 공공이 참여하는 가로주택정비사업의 경우 사업시행구역 최대 면적을 4만㎡까지 확대하는 내용을 담은 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령’ 개정안을 입법 예고했다.

4만㎡까지 사업면적이 넓어지게 되면 ‘소규모 정비사업’이라는 의미가 사라지는 한편, 재개발사업과의 형평성 논란까지도 불거지고 있다. 나아가 민간이 시행할 경우에는 사업면적이 1만㎡ 미만에 불과해 민간사업과의 차별 논란은 물론 공공에 지나친 특혜를 몰아주는 것이라는 지적까지 제기되고 있다. 

▲사업시행구역 최대 면적을 4만㎡ 미만까지 확대… 빈집 및 소규모주택정비 시행령 개정안 입법예고

지난달 18일 국토부는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 일부개정령안을 입법 예고했다. 주요 내용은 가로주택정비사업의 면적요건을 완화하는 것으로 소규모주택정비 관리지역 내에서 지자체·토지주택공사 등 공공이 단독 또는 공동으로 가로주택정비사업을 시행하는 경우 사업시행구역 최대 면적을 4만㎡ 미만까지 확대한다는 것이다.

현행 시행령에는 소규모주택정비 관리계획이 승인·고시된 경우와 시장·군수나 토지주택공사 등 공공이 참여하고, 공공임대주택을 10% 이상 공급하는 경우, 사업시행구역을 최대 2만㎡ 미만까지 확대가 가능하다.

개정령안을 통해 사업면적을 4만㎡까지 확대하기 위해서는 앞선 두 가지 기준을 모두 충족해야 한다. 공공임대주택의 비율은 건축의 전체 연면적 대비 공공임대주택 연면적의 비율이거나, 주택 전체 세대수 대비 공공임대주택 세대수의 비율로 계산하게 된다. 

소규모주택정비사업은 일반 재건축·재개발사업이 불가능한 도심지역의 노후ㆍ불량건축물 등 주거환경을 정비하고자 사업절차를 간소화하고 건축규제를 완화하는 등 특례를 제공하고 있다.

때문에 초기에는 소규모정비사업이 활발하게 추진됐지만 최근 건축비 상승 및 주택경기 하향 등으로 사업이 위축돼 있는 상황이다.

인천광역시, 경기도 광명시 등 수도권 지역에서 가로주택정비사업의 면적을 넓혀 통합시행을 하려고 했으나 법제처 유권해석과 ‘통합시행 면적 2만㎡ 미만 준수’라는 국토교통부 지침으로 인해 사업에 제동이 걸렸다. 

이에 자치구에서 지속적으로 통합시행 면적 완화를 건의했고 이를 반영한 개정안이 나온 것이다. 이번 시행령 개정령안은 내달 2일까지 입법예고를 진행하고, 공포한 날부터 즉시 시행에 들어갈 예정이다.

▲‘소규모’의미 퇴색… 재개발사업과 형평성 논란 제기

정부가 소규모주택정비사업 활성화를 위해 면적제한 규모를 4만㎡ 미만으로 확대하자 재개발사업과 형평성 논란이 제기되면서 비판의 목소리가 나오고 있다.

규모가 4만㎡로 커질 경우 일반적으로 700가구 안팎의 단지가 건립될 수 있다는 점에서 ‘소규모 정비사업’에 해당하는지에 대한 논란이 일어나고 있다 또한, 가로주택정비사업이 사업절차 간소화 및 건축규제 완화 등 각종 혜택을 받아 진행된다는 점에서 재개발사업과의 형평성 문제도 불거지고 있다. 

소규모주택정비사업은 재개발·재건축 사업에 비해 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 사업기간 단축이 가능하다. 또한 관리처분계획 인가도 별도로 받을 필요가 없으며 사업시행계획 인가에 관리처분계획이 포함된다. 뿐만 아니라 건축규제 완화 및 용적률을 완화 받을 수 있다. 

건축위원회 심의를 통해 조경, 건폐율, 대지안의 공지, 건축물의 높이, 부대복리시설 설치기준 등을 완화 받을 수 있으며, 임대주택 설치에 따른 용적률 특례의 경우에는 신축 연면적 또는 세대수의 10~20% 범위에서 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 건설하면 최대 법정상한 용적률까지 완화 받을 수 있다.

때문에 가로주택정비사업이 최대 4만㎡까지 사업면적이 커질 경우 더 이상 ‘소규모’가 아닌 재개발사업과 별 다를 바 없어 형평성 논란이 일고 있는 것이다. 이에 사업면적을 늘릴 것이 아니라 재개발 구역으로 지정해 도정법을 적용해 재개발사업을 추진하도록 해야 한다는 지적이다. 

▲민간은 사업시행면적 1만㎡ 미만에 불과… 민간과 공공의 차별점도 논란

이번 시행령 개정령안에 대해 공공에 과도한 특혜를 준다는 논란도 제기되고 있다. 민간이 시행하는 가로주택정비사업의 경우 사업면적은 최대 1만㎡ 미만까지 가능하다. 하지만 개정 시행령안에 따라 공공에서 직접 시행하는 가로주택정비사업은 최대 4만㎡ 미만까지 사업시행이 가능해지기 때문이다. 

특히 현재 민간이 직접 시행하는 가로주택정비사업은 심각한 자금문제를 겪고 있어 불만이 더욱 커지고 있다. 소규모 정비사업이다 보니 은행도, 시공자도 사업 불확실성을 우려해 자금조달에 나서지 않고 있다. 돈이 없으니 사업시행인가를 받아도 앞으로 나아갈 수 없는 처지이다. 

기댈 곳은 주택도시기금을 운용하는 주택도시보증공사뿐인데, 이 역시 매년 예산 배정을 받아 운용한다. 지난해 소규모 정비사업에 배정된 예산액은 약 4천여억원에 불과해 턱없이 부족하다는 비판이 나오고 있다. 

이런 상황에서 정부가 공공이 시행하는 가로주택정비사업만 사업성 제고를 위해 사업시행 면적을 확대하겠다고 나서자 민간 가로주택정비사업 현장에서 불만이 들끓고 있다. 

김민식 목동2 가로주택정비사업 조합장은 “소규모주택정비사업 활성화를 위해 가장 시급한 것은 주택도시보증공사가 운용할 수 있는 예산 확대 등 자금 문제를 해결할 수 있는 지원책”이라며 “하지만 정부가 발표한 지원책은 공공이 시행하는 가로주택정비사업 면적을 확대하는 것뿐인데 국토부가 현장 상황을 제대로 파악하고 이런 대책을 발표했는지 의문”이라고 말했다.