대통령 안전진단 발언 
이제 막 보릿고개 넘긴
업계에 대혼란 부추겨

협의회·학회 등 협력
규제일변도 적극대응
정부 공약이행 촉구

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 재건축 규제로 반사이익을 누렸던 공동주택 리모델링 업계가 멘붕에 빠졌다. 윤석열 대통령이 지난달 21일 정비사업 활성화를 위해 재건축 안전진단을 사실상 무효화하겠다는 입장을 피력하면서 리모델링 업계의 대혼란을 예고했기 때문이다.

리모델링 업계는 최근 필로티 수직증축 규제와 임대주택 기부채납, 그리고 건설경기 침체 등으로 보릿고개를 넘어가고 있는 상황에서 대통령 발언으로 사업기반 자체가 흔들릴 수 있다고 우려하고 있다.

리모델링 단체들은 부동산시장 정상화를 위해서는 리모델링에 대한 정책기조 변화가 절실하다며 기자회견과 토론회, 집단행동 등을 통해 제도개선을 위해 적극적으로 대응해나갈 방침이다.

▲재건축·재개발엔 햇볕정책… 리모델링 한파 지속되나

서울 리모델링주택조합협의회(회장 서정태)는 최근 정부가 각종 부동산정책에서 리모델링을 의도적으로 제외하는 현상에 대해 집단대응책을 마련하고 있다. 협의회는 이달 중으로 호소문을 통해 윤석열 대통령이 공약으로 내세운 리모델링 활성화 정책의 이행을 촉구하며 추가적인 집단대응을 펼쳐나갈 예정이다.

당초 윤석열 정부는 지난 2022년 부동산시장 정상화 방안으로 재개발·재건축과 더불어 공동주택 리모델링 활성화로 도심수요 맞춤형 주택공급에 나서겠다고 약속한 바 있다. 이전 정부가 수요자들의 요구와는 동떨어진 주택정책을 펼치고 과도한 규제로 주택가격을 폭등시켰다며 도심 주택공급을 위한 규제개선과 제도마련에 총력을 쏟겠다는 방향성을 제시했다.

정부는 1기 신도시 재정비와 양질의 주택공급을 약속하며 신속한 리모델링 추진을 위한 법적·제도적 개선을 약속했다. 우선 주택법과 구분되는 별도의‘리모델링 추진법’을 제정해 여러 법령을 전전하며 사업을 추진해야 하는 법리적 모순을 개선하겠다고 약속했다.

도시정비법을 토대로 추진되는 재건축과 달리, 현재 리모델링은 △주택법 △건축법 △국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 혼재돼 있다. 이에 정부·여당은 리모델링 추진법을, 야당은 리모델링 특별법을 각각 발의하면서 리모델링의 법리적 기반을 마련하겠다고 나섰지만 적극적인 관심을 받지 못한 채 국회에서 계류되다가 결국 폐기됐다.

▲묵혀둔 리모델링 활성화 정책 재점검… “규제일변도에 적극 대응”

정부는 수직증축 리모델링을 막고 있는 안전성 검토 과정에 대해서도 손질을 약속한 바 있다. 수직증축 리모델링은 준공 15년 이상의 기존 아파트를 기준으로 15층 이상은 최대 3개 층까지, 14층 이하면 2개 층까지 아파트 층수를 올리는 증축이다.

세대수 증가범위 15% 이내로 일반분양 수익을 거둬들여 거주자들의 생활불편을 완화하고 노후 공동주택의 안전성을 높이자는 취지다.

리모델링은 안전진단 평가에서 B등급을 받을 경우 기존 하중에 대한 안전성을 인정받아 수직증축이 가능해진다. 하 지만 대부분의 리모델링 단지들은 그동안 안전진단에서 B등급을 받고도 수평·별동증축으로 사업노선을 정했다.

수직증축 가능여부를 확인하는 검토기관이 국토안전관리원과 건설기술연구원 단 2곳에 불과하고 검증기간이 사실상 무기한이기 때문에 불확실한 수직증축 대신 수평·별동증축으로 노선을 선회한 것이다.

정부는 리모델링 수직증축 대못 규제인 안전성 검토 절차를 개선하기 위해 검토기구를 국토부 산하기관 외에 민간까지 참여를 확대하겠다고 밝혔다. 또 수평·별동증축과 관련한 기준을 정비하고 지원책을 마련해 도심지 수요에 상응하는 주택공급을 추진하겠다고 약속했다. 하지만 현 정부의 부동산공약 대부분이 이행되는 상황에서도 리모델링 관련 공약은 단 1건도 이행된 적이 없다.

협의회는 서울시가 지난해 9월 발표한 ‘2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’을 기반으로 ‘리모델링 가이드라인’ 마련에도 힘을 쏟는다. 

서울시가 연구용역을 통해 확인한 서울시 공동주택 현황에 따르면 서울시 전체 아파트 4,217곳 중 재건축이 적합한 단지는 878곳(20.8%) 정도며, 세대수 증가형 리모델링은 898곳(21.3%), 맞춤형 리모델링이 적합한 단지는 2,198곳(52.1%)에 이른다. 일반적인 유지관리 정도가 필요한 곳은 243곳(5.7%)에 불과하다. 사실상 서울권역 아파트의 70% 이상이 재건축보다는 리모델링이 적합하다는 것을 서울시 스스로가 전문용역을 통해 확인한 것이다.

▲정부의 리모델링 무관심… 대규모 인명사고 도화선 된다

서정태 회장은“서리협은 지난해 하반기부터 리모델링의 독립적인 법 기준 마련과 제도개선을 위한 적극적인 협력·대응방침을 수립한 바 있고, 전국 협의회를 통해 1기 신도시 및 수도권 리모델링 단지들과도 결속력을 다진 상태”라며“정부가 신년사를 통해 리모델링에 대한 무관심을 이어가는 상황이기 때문에 올해부터는 결속력과 전문성을 기반으로 정부의 공약 이행을 촉구하며 제도개선에 적극 협력할 방침이다”고 말했다.

학계에서도 정부의 규제일변도 리모델링 정책에 제동을 걸 예정이다. 국제리모델링융합학회(회장 신동우)는 지난 4일 워크숍을 열고 현 정부의 지속적인 리모델링 규제 현황과 국내 리모델링 건설기술력 증진을 위한 대책회의를 진행했다. 

정부가 재건축에 대해 안전성보다는 노후도에 초점을 맞춘다면서도 리모델링에 대해서는 안전성을 이유로 지속적인 규제행보를 이어가고 있기 때문이다.

특히, 법제처가 수평증축 필로티 설계에 따른 1개층 증축에 대해 안전성을 이유로 수직증축과 동일하게 봐야 한다는 해석을 내놓고, 서울시가 이를 소급적용하면서 발생한 리모델링시장의 혼란에 대해 학술적인 견해를 피력할 방침이다. 구조기술사가 건축공학적으로 각종 하중을 고려해 노후 아파트를 리모델링하는 것이 내진설계 및 화재위험성에 취약한 노후 아파트에서는 더욱 안전성을 보장한다는 것이다.