공사비 내역·총액입찰 중 택일
대안설계 정비계획 범위내에서

공사비 검증 의무화
주택 성능요구서 제출

개별홍보 위반 입찰 무효
합동설명회 2회 이상
시간·장소도 통지해야

입찰 무효된 건설사와 
조합, 계약 하면 안돼

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 서울 재건축·재개발사업에서 조합설립 후 시공자를 선정할 수 있는 시대가 열렸다. 시공자 선정 시 내역입찰과 총액입찰 방식 중 택일하도록 했으며, 시공자가 대안설계를 제안할 때는 기존 정비계획 범위 내로 한정하도록 했다.

서울시는 지난달 28일 이 같은 내용으로 공공지원 정비사업 시공자 선정기준을 최종 확정·고시한다고 밝혔다. 시가 2010년 시공자 선정시기를 사업시행인가 이후로 늦춘 이래, 13년 만에 다시 시기가 앞당겨진 것이다. 시공자 선정기준은 고시와 함께 시행에 들어갔다.

▲시공자 대안설계 제시할 때 기존 정비계획 범위에서만 가능

개정된 주요 내용은 △총액입찰 제도 도입 △공사비 검증 의무화 △대안설계 등의 범위는 ‘정비계획 범위 내’로 한정 △개별 홍보 금지 △공공 사전검토 및 관리·감독 강화 △대안설계 범위 또는 개별 홍보 금지 위반 시 해당 업체 입찰 무효 △공동주택성능요구서 의무 제출 등이다.

먼저 정비구역 여건에 맞게 조합이 입찰방식을 선택할 수 있도록 했다. 내역입찰만 가능했던 기존 방식에서 조합의 여건에 따라 총액입찰도 가능하도록 했다. 총액입찰은 예컨대‘3.3㎡당 800만원’식으로 입찰참여자인 건설업자가 공사비 총액만을 기재해 제출하는 방식이다.

또한, 시공자의 깜깜이 공사비 증액 시도를 차단하는 장치도 마련했다. 시공자 선정 이후, 최초 사업시행계획인가 시점에서 공사비 검증기관에 검증 요청을 의무화해 조합·시공자 간 공사비 협상 시 활용할 논의 근거를 만들겠다는 것이다. 

아울러, 입찰참여자가 무분별한 대안설계 제시를 못 하도록 대안설계 범위를 ‘기존 정비계획 범위 내’로 한정했다. △건폐율 △용적률 △최고 높이 △정비구역 면적 확대 △정비기반시설 변경 등 5가지의 경우 경미한 변경 사항도 아예 허용하지 않는다.

나아가 시공자 선정 과정에서 이전투구식 과열·과대 홍보 등을 근절하기 위해 합동홍보설명회, 공동홍보공간 이외에 입찰참여자의 개별적인 홍보를 금지했다. 다만 조합은 입찰참여자(총회의 상정이 결정된 건설업자 등)의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최하고 개최 7일 전까지 일시·장소를 조합원에게 통지해야 한다.

최초 합동홍보설명회를 개최한 뒤에는 공동홍보공간 1개소를 제공하거나 지정할 수 있으며 그 밖에 개별 홍보나 물품, 금품, 재산상의 이익 등 제공은 모두 엄격히 금지된다.

▲“조합은 입찰무효된 건설사와 계약하면 안 된다”… 입찰무효 실행력 강화

이번 기준에서는 입찰기준 위반 건설업자에 대한 입찰무효 실행력을 대폭 강화했다.“조합은 입찰무효된 건설업자와 계약을 해서는 안 된다”는 강행규정 문구를 포함시켜 실효성을 높였다. 

시공자 선정 과정에서 입찰참여자가 정비계획의 범위를 벗어난 설계를 제안하거나 홍보 규정 등 기준을 위반하면 해당 입찰 참가는 무효로 하겠다는 것이다. 

이를 위해 조합은 공공지원자에게 사전에 시공자 선정계획·입찰공고·총회 상정자료 등을 의무적으로 검토 받아야 하며 사전검토 결과를 반영해 입찰을 진행해야 한다.

이 같은 전제 하에, 입찰참여자가 실제로 정비계획을 위반한 설계를 제안하거나 개별 홍보, 사은품 제공 등의 행위로 적발된 경우 해당 입찰참여자의 입찰 참가는 무효로 본다. 시공자 선정기준 등 위반이 인정되면 전문가로 구성된 점검반이 정비사업 현장조사를 진행해 위법사항 시정 요구 등 필요한 조치를 할 수 있도록 명문화했다.

그간 업계 현실은 조합에 입찰무효 권한이 있었지만 사실상 유명무실한 조항이라는 비판이 많았다. 자금력과 전문성을 갖고 있는 건설업자를 상대로 조합이 입찰무효 조치를 실행한다는 것 자체가 사실상 어렵다는 것이다. 이번 입찰무효 실행력 강화가 실제 현장에 어떤 영향으로 이어질지 주목할 대목이다.   

▲공동주택성능요구서도 제출 의무 부여… 층간소음 기준 명문화

한편 시는 공동주택 품질 향상을 위해 조합이 원하는 공동주택 성능을 제시하거나 건설공사에 대한 전문성 등을 확보할 수 있도록 정비사업 건설사업관리 자문, 공동주택성능요구서 의무 제출 등의 제도를 도입한다.

최근 문제가 된 공사 중 철근 누락, 입주 후 층간소음, 누수 등을 막고 조합(원)이 원하는 품질과 성능을 확보할 수 있도록 현장설명회 개최 시 ‘공동주택성능요구서’를 의무적으로 제시하도록 한 것이다.

또 건설공사에 전문성이 부족한 조합이 정비사업을 원활하게 추진할 수 있도록 건설엔지니어링사업자로부터 설계의 경제성 검토, 입찰관리, 계약관리, 시공관리 등 건설사업관리 업무를 자문 받을 수 있도록 규정했다.