공공관리 1호 시범지구 무색
반복된 늑장·불통행정

빗발친 주민들 원성에
정비계획변경안 발표

4개 지구별로 사업추진
덮개·수변공원 비용 구체화
높이 규제 삭제

 

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 젊은 층에게 핫 플레이스로 자리 잡은 성수동. 그 중심에서 재개발사업이 추진되고 있다. 성동구 성수1가 1동 72-10번지 일대 지구단위계획구역 65만9,190㎡(정비구역 53만399㎡)로 성수대교 북단부터 영동대교 북단까지 한강변을 낀 지역이다. 서울숲을 끼고 있는 서울 최고 요지 중의 한 곳인 이곳 재개발사업이 13년째 제자리다.

지난 2011년 2월 서울시는 이곳을 구역지정 고시했다. 이후 서울시의 다양한 계획들이 정신을 차릴 수 없게 쏟아지면서 성수전략정비구역 재개발사업은 멈춰 섰다. 서울시에서 방치한 것이라는 의견이 많은 이유다. 최근 서울시는  다시 정비계획 변경을 추진하고 있다. 다시 원점이다.

▲지난 2011년 2월 정비구역 지정으로 재개발사업 추진

서울시는 지난 2011년 2월 17일 성수전략정비구역 주택재개발정비구역지정을 결정했다. 2009년 1월 한강 공공성 회복 선언에 따라 전략정비구역으로 선정된 성수전략정비구역의 재개발사업이 본격화된다는 의미였다.

서울시는 정비구역 지정으로 공공관리 기준에 의해 설계자를 선정해 건축설계에 착수하는 등 공공관리 제도 활성화로 사업기간 단축과 사업비용 절감이 가능할 것으로 기대했다. 

주요 내용을 보면, 토지 및 기반시설 설치 등 공공기여에 걸맞는 용도지역 상향, 층수완화, 용적률 인센티브 등 공공성과 사업성을 고려하여 계획을 수립했다. 한강 공공성 회복을 위한 30% 내외의 공공기여와 강변북로 지하화를 통한 대규모 문화공원을 계획했다.

주민들에는 이에 따른 용적률 인센티브를 부여했으며, 토지기부채납으로 상한용적률, 기반시설설치에 따른 허용용적률 인센티브를 부여하는 새로운 인센티브 방안도 마련했다. 최고높이 150m에 층수는 최고 50층, 평균 30층으로 대폭 완화해 한강변의 다양한 스카이라인을 형성할 수 있도록 계획했다. 

대부분이 2종 7층 일반주거지역을 3종일반주거지역으로 변경하고, 용적률은 기부채납 등에 따라 구역 평균 283%까지 적용되도록 높였다. 소형주택을 추가로 건립할 경우 기준용적률을 20%까지 상향할 수 있도록 해 구역 평균 314%까지 적용 가능토록 했다. 당시 서울시가 정비계획 수립과정에서 검토한 건립 가능 가구수는 소형주택 건립에 따른 기준용적률을 상향할 경우를 포함해 총 8,247가구였다. 

이러한 서울시의 발표는 성수동 주민뿐만 아니라 정비업계 전체에도 큰 반향을 불러일으켰다. 강변북로 지하화나 50층까지 층수를 높일 수 있다는 획기적인 내용이 담겼기 때문이다. 하지만 이어지는 서울시의 정책들은 사업의 발목을 잡는다.

▲쏟아지는 서울시의 상위 계획 및 관련 계획으로 사업 발목

2011년 구역지정 이후 성수전략정비구역 재개발사업과 무관하지 않은 서울시의 계획과 정책들이 정신없이 쏟아진다. 2015년 시는 ‘한강변기본관리계획’을 내놓았다. 도심과 서울숲, 한강공원이 연계된 녹음이 풍부한 도심형 주거지 조성과 뚝섬상업지역, 성수 수제화거리 등 우수 경관을 연출하여 도시 활력을 한강까지 확장한다는 내용이다. 보행녹지·자전거도로 등을 통해 주변지역에서 한강까지 접근성을 높인다는 구상이었다. 

같은 해에 ‘2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’이 발표된다. 성수 주거생활권의 관리방향이다. 성수전략정비구역 등 산업중심지의 배후주거지로써 역할 수행을 위한 도로망 개선을 유도하고, 한강변 한강축을 고려한 경관관리 및 산업중심의 주거생활권으로써 특성을 고려한 주거지의 관리 방안이 담겼다. 준공업지역에 접한 한강수변 저층주거지의 주거환경개선 내용이다. 

이듬해인 2016년에는 ‘서울특별시 경관계획’이 발표된다. 한강변을 중점관리구역으로 계획한다는 것으로 질서 있는 수변경관 형성을 위해 주변과 조화로운 입면계획을 유도했다. 계획에 의해 △주거단지는 수변을 향해 점차 낮아지는 스카이라인 계획 △한강으로 열린 시야 확보 위한 통경축변으로 중·저층 높이 계획이 수립됐다. 

2018년 시는 다시 ‘2030 서울생활권 계획’을 발표했다. 동북권역생활권계획과 성수지역생활권계획이다. 동북권 계획에는 성수동 일원을 경관거점을 조성하고, 주거환경정비와 기반시설 확충을 담고 있다. 지역생활권계획에는 수변 공공용지 확보, 서울숲 등 주변지역 자원 연계, 자전거도로 개선 및 이용시설 확충, 광역·지구 통경축 설정 등의 내용이 들어 있다. 

2022년 3월 시는 또 ‘2040 서울도시기본계획’을 발표했다. 이는 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이자 국토계획법에 따른 법정계획이며, 향후 20년 서울이 지향할 도시공간의 미래상을 담은 장기계획이다.

이번 계획은 1990년 최초로 도시기본계획이 수립된 이후 다섯 번째로 수립되는 것으로, 국토계획법에 상 5년마다 재정비해야 하는 규정에 의하여 2014년 수립된 ‘2030 서울 플랜’을 대체하는 계획이다.

계획 속에는 △‘살기 좋은 서울, 세계 속에 모두의 서울’이라는 미래상 △6대 공간계획 △30분 내 보행 일상권 개념 도입 △수변 중심 도시공간 재편과 도시 경쟁력 강화 △비욘드 조닝 전면 개편과 35층 높이규제 삭제 △도시계획적인 미래 교통 인프라 확충 등의 내용이 포함돼있다.

▲2023년 성수전략정비구역 정비계획 변경(안) 발표… 높이규제 삭제·지구별 사업추진·덮개공원설치

서울시는 지난해 6월 성수전략정비구역 재개발 정비계획 변경(안)을 마련해 발표했다. 구역지정 후 12년만의 일이다. 그동안 성수전략정비구역은 4개 지구에서 정비사업이 동시에 시행되어야 조성 가능한 대규모 기반시설이 많은데다 높은 부담률과 높이 규제로 사업 진행이 멈춰있었다. 

이 발표를 통해 시는 성수전략정비구역이 한강과 연결된 수변 문화주거단지로 재탄생을 예고했다. 정원의 도시 서울과 그레이트 한강을 구현할 단지가 조성되며, 신속한 사업추진을 위한 행정적인 지원도 약속했다. 또 4개 지구별로 사업추진이 가능하도록 성수전략정비구역 지구단위계획 변경(안)을 마련했다. 

지난해 10월말 서울시는 성동구에 해당 변경안의 입안 절차를 진행해 달라고 요청했다. 지난 11월에는 성동구가 성수전략정비구역의 지구단위 및 정비계획 변경 입안 절차를 본격 추진한다고 밝혔다. 정비계획 변경(안)에는 단지 내 입체 데크와 수변공원 조성이 포함됐다.

비용부담도 구체화했다. 총 3,762억원의 수변공원 설치비용은 1지구 1,628억원, 2지구 1,194억원, 3지구 939억원으로 분담된다. 강변북로를 덮은 폭 43m, 960m 길이의 덮개공원 조성에는 2,144억원이 소요되고, 1지구 876억원, 2지구 676억원, 3지구 591억원을 각각 부담한다.

한편 이번 변경(안)에는 높이규제도 삭제하고, 도시·건축 창의혁신 디자인 가이드라인을 적용하여 건축계획을 수립하면 건축위원회 심의를 통해 높이를 결정할 수 있게 했다.