현대건설 시공자 선정
공사비 3.3㎡당 546만원 
그대로 관리처분계획 수립

조합원 부담 가중 우려 
작년 10월말 이주 개시
대출액만 3조 넘을 듯

 

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 한남3구역 재개발사업이 낮은 공사비로 관리처분계획을 수립해 향후 공사비 인상으로 인한 리스크를 우려하는 목소리가 나오고 있다. 촉진계획변경안에 대한 서울시의 반려에 이어 한남3구역 조합이 인가받은 관리처분계획 상의 공사비가 현실감이 없다는 지적 때문이다.

관리처분계획에 반영한 3.3㎡당 546만원의 공사비는 향후 800만~1,000만원까지 오를 것이란 예상도 나오고 있다.

한 대의원은 “재개발·재건축사업은 공사비, 촉진계획변경 등 중요한 사안에 대해 형식적인 협상이나 낙관보다는 현실감 있게 타당한 내용으로 확정하고 사업을 추진해야 한다. 촉진계획 변경이 늦어져 금융비용이 가파르게 오르고, 공사비가 급증하게 되면 조합원들의 분담금이 천정부지로 오르지 않을까 걱정”이라고 말했다.

▲2020년 현대건설 시공자 선정… 3.3㎡당 546만원

조합은 지난 2020년 6월 21일 총회를 열어 현대건설을 시공자로 선정했다. 강남구 코엑스 전시관 A홀에서 열린 총회에서 현대건설은 결선 투표 끝에 시공권을 획득했다. 총회에는 조합원 3,842명 중 2,801명이 참석했다. 개표결과 D사 1,258표, 현대건설 1,167표로 과반득표 회사가 나오지 않아 2차 결선 투표를 치렀다. 그 결과 현대가 1,409표를 득표하며 과반을 넘겨 시공자로 선정됐다. 

현대건설이 선정 당시 제안한 공사비는 대안설계 기준으로 3.3㎡당 546만원이었다. 총공사비로 환산하면 1조7,737억원에 이른다. 현대는 프리미엄 브랜드인 ‘디에이치’를 내세웠다. 또 2022년 6월까지 공사비 인상과 착공일 이후에도 물가상승에 의한 공사비 상승은 없고, 공사기간을 37개월로 제안했다. 기본이주비 40% 이외에 추가이주비 60% 등 이주비 100%를 책임 조달하겠다고 약속했다.

이 외에도 △분담금 입주 1년 후 100% 납부 △아파트 및 상가 100% 대물변제 △ 사업비 대여 한도로 사업촉진비 5천억원 포함 2조원 이상 △조합원 부담금 납부 입주 후 즉시와 입주 1년 후 중 선택 △일반분양 계약 시 환급금의 50%를 선지급 등의 내용도 추가했다. 

당시 현대건설 관계자는 현대의 최고 기술력과 경험 그리고 탄탄한 자금력을 바탕으로 조합원들의 선택을 받았기에 사내 모든 가이드라인을 뛰어넘어 진정으로 조합원들을 위해 할 수 있는 모든 것을 하겠다고 약속했다. 

한 조합원은 “시공자 선정과정에서 현대건설의 제안내용과 약속이 잘 지켜지기를 조합원들은 한마음으로 바라고 있다. 수주 이후 태도가 바뀌지 않고 서로 윈-윈하는 자세가 유지되기를 바란다”고 했다. 

조합원들의 희망이 이뤄지는지는 현대와의 공사비 협상에서 우선 극명하게 드러날 것으로 보인다. 많은 조합원들은 공사비 협상 과정에서 현대가 공사를 중단하고 벼랑 끝에서 대치한 현장을 봐왔다. 강동구 둔촌주공아파트 재건축사업, 은평구 대조1구역 재개발사업 등이 대표적이다. 

▲2022년 관리처분계획 수립… 비례율 100.195%

조합은 지난 2022년 7월 15일 오후 2시 영등포구 소재 JK아트컨벤션에서 임시총회를 개최하고 관리처분계획을 수립했다. 총회에는 조합원 3,848명 중 약 84%에 달하는 총 3,242명이 참석했다. 현장에도 50%가 넘는 2,005명이 참석해 직접참석비율도 충족했다. 그 후 1년이 다 되어가는 시점인 지난해 6월 용산구청은 한남3구역 재개발사업의 관리처분계획을 인가했다.

관리처분계획의 수립은 정비사업의 꽃으로 조합원들의 권리관계를 확정하는 시기다. 대부분의 조합에서 총사업비의 절반 이상을 차지하는 공사비에 대한 본 계약 협상을 이 시기에 마무리하는 이유다.

업계의 많은 전문가들은 공사비 협상을 제대로 하지 않고 수립하는 관리처분계획은 이후 공사비 상승에 따른 비례율 하락과 조합원 분담금 폭등이라는 위험을 내포하고 있다고 입을 모은다. 

조합이 인가받은 관리처분계획에는 현대건설이 입찰 시 제안한 3.3㎡당 공사비 546만원을 변경 없이 그대로 반영했다. 이를 두고 공사비의 현실성이 너무 떨어진다는 지적이 많다.

당장 인근의 한남2구역의 대우건설 3.3㎡당 공사비 770만원과 비교된다. 최근 잠실 진주아파트에서 삼성물산이 3.3㎡당 공사비로 약 950여만원을 요구했다. 이후 협상을 거쳐 일부 마감재를 뺀 889만원으로 합의하고 대의원회의를 거쳤지만 총회에서 조합원들은 공사비 증액에 찬성하지 않았다.

한남3구역의 한 대의원은 “조합에서 현실감 없는 공사비로 관리처분계획을 인가 받아서 향후 공사비가 얼마까지 오를지 가늠하기 어렵다. 관리처분계획 수립 시의 공사비보다 큰 폭으로 오를 것으로 예상돼 걱정이 이만저만이 아니다”며 “거기에 촉진계획 변경 지연이나 시공자와의 공사비 협상 지연으로 금융비용까지 늘어난다면 조합원들의 분담금은 치솟을 것이다. 조합에서 시공자와 제대로 된 공사비 협상 없이 무리하게 이주만을 서둘러 조합원들이 사업 리스크를 고스란히 떠안게 됐다”고 우려했다.

한남3구역 재개발조합이 관리처분계획 수립 당시 조합원들에게 제시한 추정 비례율은 100.195%다.

▲조기 이주 독인가 약인가… 이주비 2조7,000억원 풀려

관리처분계획을 인가 받은 후 조합은 지난해 10월 말 이주를 개시했다. 단군 이래 최대 재개발사업으로 주목 받으며, 기존이주비 대출금도 2조7,000억이 책정됐다. 추가이주비까지 예상하면 총 이주비 대출은 3조원이 넘을 것으로 예상된다.

조합과 현대건설은 우리은행과 단독으로 이주비 대출 약정을 체결했다. 무주택자 및 1주택 소유자는 종전 자산평가액의 50%, 2주택 소유 이상은 30%를 이주비로 대출받을 수 있다. 

사업구역에 거주하고 있는 이주 대상자는 관리처분계획 인가 시점을 기준으로 약 8,000세대에 이르는 것으로 알려지고 있으며, 이 중 세입자가 6,000여세대에 육박한다고 한다. 전문가들은 상가세입자 손실보상 절차 진행 등을 고려하면 전체 이주를 완료하는 데에만 2년 정도 소요될 것으로 예상하고 있다.

기본이주비는 HUG(주택도시보증공사)의 대출보증을 받아 4%대로, 추가이주비는 6%대의 금리가 적용될 것으로 보인다. 환산하면 매년 1,000억원 이상의 대출이자가 붙는 셈이다. 

업계 전문변호사는“이주가 정상적으로 진행되면 2년이 소요될 것으로 예상되지만 많은 세입자, 현금청산자 등과의 갈등으로 이주가 늦어진다면 금융비용이 천문학적으로 증가할 수 있을 것이다. 사업구역이 워낙 크고 이해관계가 복잡하여 전체 이주완료시기는 아직 예측할 수 없는 상황”이라고 말했다.