1세대는 조합원과 배우자
주민등록상 직계 존비속

고령자 납부유예 취소땐
이자까지 합산해 물어야

사업비용 인정범위 확대
공시지가 → 감정평가액
신탁수수료 등도 인정

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 재건축부담금 완화에 방점이 찍힌 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’이 내달 27일 본격 시행 예정인 가운데 이를 구체화할 시행령·시행규칙이 공개됐다.

1세대 1주택 장기보유자에 대해 보유기간별로 재건축부담금의 10~70%를 감경하는 가운데 이 중 ‘1세대’의 기준은 조합원·배우자·주민등록상 직계존비속으로 정하고, 1세대 1주택 고령자의 납부유예가 취소되면 부담금과 합쳐 이자를 납부하도록 했다. 또한 재건축사업의 각종 비용 부문을 확대함으로써 ‘초과이익’을 낮추는 장치도 마련했다.

국토교통부는 지난 2일 이 같은 내용을 토대로 재초환법 시행령·시행규칙을 입법예고했다. 이들 규정들의 입법예고는 이달 29일까지 진행된다. 

▲‘1세대’기준은 조합원과 배우자, 주민등록상 직계존비속

재초환 법률에서 1세대 1주택자에 대해 최대 70%의 부담금을 줄여주는 가운데, 이번 시행령에서‘1세대’에 대한 구체적 기준이 마련됐다.  

1세대 1주택자 기준 적용을 위한 ‘1세대’에는 조합원과 배우자, 세대별 주민등록표 상에 등재된 직계존비속이 포함된다. 다만, 노부부 중 한 명이라도 60세 이상이라면 동일 주민등록표에 등재돼 있더라도 조합원의 세대에서 제외한다. 해당 조합원에게 주택 수 제외 효과를 제공하겠다는 것이다. 반대로 19세 미만 직계비속은 주민등록표 상에 없더라도 세대원으로 보도록 했다. 

아울러, 법에서 해당 세대의 주택 수에서 제외해 부담금 감경 혜택을 받도록 규정한 △상속·혼인 주택 △재건축 사업 중 거주를 위한 대체주택 △저가주택 등에 대한 세부요건도 마련됐다. 시행령에서는 우선, ‘상속·혼인’ 등 부득이한 사유로 인해 2주택 이상이 된 경우는 보유기간을 ‘5년 이내’로 정했다. 상속·혼인으로 인해 2주택 이상이 됐더라도 1주택자 혜택을 유지하기 위한 매각 시한을 5년으로 규정한 것이다.  

또한, 재건축사업 시 거주를 위해 보유한 대체주택의 경우에는 사업시행계획인가 고시일 후 구입하되, 재건축부담금 부과종료시점 전까지 ‘1년 이상 거주’한 경우에만 주택 수에서 제외해 주기로 했다. 이 경우에는 부과종료일로부터 3년 내 처분해야 한다. 

저가주택은 취득 당시 공시가격이 3억원 이하인 주택으로써 1채까지만 허용된다. 이 경우 투기과열지구 내 주택이어서는 안 된다. 

상위법인 재초환법에서는 1세대 1주택자에 대해 보유 기간별로 최대 70%까지 부담금을 줄여준다. △6~10년 미만은 10~40% △10~15년 미만은 50% △15~20년 미만은 60% △20년 이상은 70%를 각각 감경하도록 하고 있다. 

▲고령자 납부유예 취소 시 이자까지 합산해 반환해야

60세 이상의 고령자가 1세대 1주택자 납부유예를 했다가 법에서 정한 사유에 해당해 취소되는 경우에는 재건축부담금에 이자를 가산한 금액을 반환해야 한다. 

재초환 법률에서는 60세 이상으로서 1세대 1주택자인 조합원에 대해서는 담보제공 시에 한해 실제로 주택을 팔 때까지 재건축부담금을 유예하도록 하고 있다. 

이에 시행령에서는 납부유예 허가를 받은 조합원이 법률에서 정한 사유에 해당돼 허가가 취소될 경우, 유예받은 재건축부담금을 시행령에서 정한 이자까지 가산해 반환하도록 했다.

여기서 ‘재초환 법률에서 정한 취소 사유’란, △주택의 전부 또는 일부를 양도하거나 상속하는 경우 △1세대 1주택자 요건을 충족시키지 못하게 된 경우 △재건축부담금 전액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우 등이다. 즉, 납부유예 자격요건에서 제외되거나 징수가 불가능해질 경우에 납부유예를 취소하겠다는 것이다. 

시행령에서 정하는 ‘가산 이자’는 ‘개발이익환수에 관한 법률 시행령’ 상 개발부담금 납부 연기 시 적용 방식을 준용하도록 했다. 해당 규정에 따른 이자율은 시중은행의 1년 만기 정기예금 평균 수신금리를 고려해 국토부장관이 매년 결정·고시한다. 

▲비용 인정범위 확대… 공공임대주택 비용 감정평가액으로

재건축 사업비용 인정범위를 확대해 재건축부담금을 낮추는 장치도 마련된다. 먼저, 재건축사업에서 기부채납되는 공공임대주택의 비용 인정액을 확대한다. 현재 공공임대주택을 지자체 등에 기부채납할 때 부속 토지의 공시지가 만큼 재건축부담금 산정시 비용으로 인정하고 있다. 비용이 커지면 재건축 초과이익이 줄어들어 재건축부담금도 낮아지는 매커니즘이다. 

국토부는 여기에 더해 이번 시행령에서 재건축 비용으로 인정되는 부속토지의 공시지가를 ‘감정평가액’으로 인정하도록 했다. 감정평가액은 시세가 일정부분 반영된다는 점에서 공시지가보다 높은 금액으로 인정돼 재건축부담금을 낮추게 된다. 

아울러 국토부는 공공임대주택뿐만 아니라 공공분양주택에 대해서도 기부채납하는 해당 부속토지에 대해 감정평가액으로 비용을 인정받을 수 있도록 했다. 나아가 신탁방식이나 공공재건축 시 신탁수수료 및 공공시행 수수료도 비용으로 인정받을 수 있도록 해 재초환 법률 시행에 따른 부담을 낮추겠다고 밝혔다. 

특히, 국토부는 이번 규제완화 개정에 따른 시뮬레이션을 통해 기존 조합원 1인당 1억1,000만원으로 예상되는 재건축부담금이 최대 840만원까지 하락할 것이라고 전망했다. A단지 사례를 통해 △부과기준 개선 △장기보유 감경 △비용인정 확대 등을 모두 적용했을 때 이 같은 결과가 나온다는 것이다.

당초 1억1,000만원이던 재건축부담금이 부과기준 및 개시시점 변경을 적용하면 5,500만원으로 하락하고, 여기에 신탁비용 반영시 4,400만원으로 떨어지며, 공공임대 부속토지 감정평가액을 반영하면 2,800만원이 되며, 장기보유 20년 감면 기준을 적용하면 840만원까지 낮아진다는 것이다.