최소 주택규모 늘리고
세금부담 완화내용 담아
업계 “통과가능성 낮아”

대형평수 많은 1기신도시
재건축사업 걸림돌 우려

본래 취지 되살리려면
‘3년 전매금지’ 고쳐야

[하우징헤럴드=문상연 기자] 재건축 1+1분양 제도가 도마 위에 올랐다. 1+1분양 제도는 각종 다주택자 규제책의 직격탄을 맞으며 애물단지가 됐다. 하지만 노후계획도시 특별법 시행을 앞두고 1기 신도시 재건축사업의 관심이 높아지면서 1+1분양 제도에 대한 개선 요구가 커지고 있다.

이에 김병욱 의원이 개선안으로 세 부담을 줄이고 최소주택 규모를 높이는 내용의 개정안을 대표 발의했다. 하지만 업계에서는 1+1분양을 받은 조합원들에게 특혜를 주는 것인 만큼 법 개정까지 이어지기 힘들 것이란 관측이다. 업계 전문가들은 애물단지로 전락한 1+1분양 제도를 다시 본래 취지에 맞게 되살리기 위해서 ‘3년간 전매 금지’라는 규정을 전면 개정해야 한다고 지적한다.

▲세금 폭탄에 3년간 주택공급 막는 시대 모순 악법된 1+1분양 제도

1+1분양 제도는 대형주택 조합원들의 정비사업 참여 활성화 및 소형주택 공급 확대 취지로 도입됐다. 그리고 동의율 부족으로 앞뒤가 꽉 막힌 사업 난항 상황에서 강력한 해법을 제공해 왔다.

특히 대형주택 조합원들은 주택면적 및 가격과 상관없이 신축되는 1주택만 공급 받을 경우 자신의 재산을 빼앗긴다는 생각으로 정비사업에 거부감을 드러내는 경우가 많아 동의율 확보에 어려움이 많았다. 대규모 단지일수록 대형평형 조합원들의 숫자가 많고, 이들의 반대가 사업지연에 끼치는 영향도 크다. 

이를 해결하고자 종전자산가치 범위에서 가능한 경우 1+1분양을 받을 수 있도록 한 것이다. 재건축사업에서 △대형평형 기피현상과 대형평형 소유자에 대한 형평성 고려 △일반분양률 저조와 미분양으로 인한 조합 수익률 저하 △청산금 지급으로 인한 수익률저하 등의 문제점을 해결하기 위한 대안으로서 1+1분양 제도가 도입됐다.

또한 1+1분양은 1인가구와 신혼부부 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나면서 주택공급 확대와 집값 안정화에도 도움을 주고 있다. 

하지만 정부의 다주택자를 겨냥한 부동산 대책으로 인해 정비사업 현장에서 1+1분양을 포기하는 사례가 속출하면서 애물단지로 전락했다. 2주택을 분양 받는 조합원에게는 세금폭탄을 안겨주기 때문이다. 

또한 분양받는 소형주택의 경우 도시 및 주거환경법으로 3년간 전매제한이 되기 때문에 실수요자에게는 3년간 시장에 주택공급을 끊기게 하는 시대 모순적 악법으로 받아들여지고 있다.

이에 소형주택 공급에 적신호까지 켜진 상황이다. 반포주공1단지, 신반포15차·21차, 둔촌주공 등 재건축현장 곳곳에서 조합원들이 1+1분양 신청을 철회하면서 사업계획을 수정, 신축가구수를 줄이고 있기 때문이다. 

▲1기 신도시 재건축 가시화되자 수면위로 떠오른 1+1분양 제도

노후계획도시 특별법 시행을 앞두고 1기 신도시 재건축사업이 가시화되면서 1+1분양 제도에 대한 문제점이 다시 주목받고 있다. 1기 신도시의 경우 대형평형 소유주가 많아 1+1 분양제도가 개선되지 않는다면 대형평형 소유주들이 재건축사업에 동의하지 않으면서 사업추진 자체가 어려울 것이라는 우려가 제기되고 있다. 

이를 개선하기 위해 최근 김병욱 의원이 관련 개정안들을 대거 발의했다. 김 의원은 지난달 20일 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’을 대표발의했다. 개정안에는 재건축 조합원이 1+1분양을 받을 경우 1주택을 기존 60㎡ 이하로 받도록 하는 것을 85㎡이하까지 확대하도록 하는 내용이 담겼다.

현행 도정법 제76조(관리처분계획의 수립기준) 제1항 제7호에 따르면, 재건축사업시 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위 내에서 2주택을 공급(1+1입주권)할 수 있다. 이 중 1주택은 주거 전용 면적을 60㎡ 이하로 하도록 돼 있다. 또 전용 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은  이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매하거나 전매를 알선할 수 없다.

또한 김 의원은 지난달 21일 1+1분양 조합원의 양도세 경감 및 2개의 주택 중 하나를 소유주택수에서 제외하는 내용을 담은 ‘조세특례제한법 개정안’과 3년간 전매제한이 되는 소형주택을 종합부동산세의 다주택자 산정시 보유주택수에서 제외하는 ‘종합부동산세법 개정안’을 발의했다.

김 의원은 “1기 신도시에는 대형평형 혹은 대형주택을 소유한 사람들이 많고, 이들 상당수는 재건축에 부정적인 입장을 가지고 있다”며 “법안이 통과되면 1+1 입주권에 대한 수요가 늘어나면서 1기 신도시 재건축에 대해 우려하는 대형평형 소유자와 고령층의 걱정을 덜어드릴 수 있을 것”이라고 말했다.

다만 업계에서는 해당 개정안들의 통과 가능성이 낮을 것으로 보고 있다. 1+1분양을 받는 조합원들에게만 세금에 특혜를 주는 것이어서 조세평등의 원칙에 어긋나기 때문이다. 

사법부 역시 같은 취지의 판결을 내린 바 있다. 지난해 서울행정법원 제2부(재판장 신명희)는 서초구 A재건축사업의 조합원 86명이 서초 등 총 13곳의 세무서장을 상대로 제기한 종합부동산세 등 부과처분 취소소송에 대해 원고의 청구를 모두 기각하며 원고 패소 판결을 내렸다. 

법원은 재건축사업에서 대형평형 1채 대신 소형평형을 포함한 2채를 분양받는 이른바 ‘1+1분양’을 받은 조합원들에 대해 다주택자에 해당하는 중과세율을 적용하는 것이 적법하다고 판단했다. 법원은 2주택을 분양받은 것은 조합원들의 선택에 따른 것으로 오히려 이를 1주택으로 취급할 경우 조세평등주의에 반할 우려가 있다고 지적했다.

소형주택이 3년간 전매가 제한되더라도 제한 기간이 길지 않은데다, 제한 기간 이후에 처분이 자유롭다는 점과 소형주택이 아닌 다른 주택은 전매가 가능하다는 점에서 1주택자가 되는 방법이 봉쇄돼 있지 않아 헌법에도 위배되지 않는다고 판단했다.

나아가 중과세율을 적용하는 조항이 투기적 목적의 주택소유를 억제하기 위해 도입됐고, 1+1 분양제도를 통해 2주택을 소유하는 것이 투기 목적이 아예 없었다고 볼 수 없다고 지적했다. 

이우진 세무법인 이레 대표세무사는 “종합부동산세 등의 감면은 1+1분양 조합원들에게 특혜를 주게 돼 조세 형평성의 원칙에 어긋나게 된다”며 “1+1분양 제도는 정부의 다주택자에 대한 규제의 취지와는 전혀 달라 현 상황에 맞춰 적절한 법 개정으로 제도 효율성을 높여야 한다”고 말했다.