고금리·치솟는 공사비로
부동산시장 침체 상황에서
수억 넘는 금액 부담해야

재건축시장 냉각 불가피
재개발과 형평도 맞지않아

평균 주택가격 상승률
재건축아파트만 적용해야

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정비사업 대못 규제라고 불리는 재건축 부담금 개선안이 지난달 27일부터 시행에 들어갔다. 정부가 규제 완화를 통해 시장 정상화를 하겠다며 규제 완화에 나서면서 재건축 부담금을 개선했지만, 시행을 앞두자 오히려 재건축 업계의 불만이 커지고 있다.

특히 고금리와 치솟는 공사비 등으로 부동산 시장이 침체돼있는 현재 상황에 많게는 수억원이 넘는 금액을 내야 하는 재건축 부담금이 시행될 경우 재건축시장이 더욱 빠르게 냉각될 것이라는 우려가 커지고 있다. 이에 재건축 초과이익환수제의 도입 취지가 주택시장 안정인 만큼 현재 부동산시장에 맞게 폐지에 준하는 추가적인 개선이 시급하다는 지적이다.

▲재건축 부담금 최대 70% 감면… 오는 27일 개선안 시행되지만 여전히 큰 걸림돌

지난달 27일부터 최대 70%까지 부담금이 감면되는 재건축 초과이익환수제 개선안이 시행됐지만, 업계에서는 시장 침체기에 재건축 활성화 걸림돌로 작용할 것이라는 우려의 목소리가 나온다.

개선안은 재건축 초과이익 부과 면제기준을 기존 3,000만원에서 8,000만원 이하로, 부담금 부과 구간은 기존 2,000만원에서 5,000만원으로 상향했다. 또 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익을 산정하는 개시시점도 현재 임시조직인 추진위원회의 구성 승인일에서 사업주체(부담금 납부주체)가 정해지는 조합설립 인가일로 조정했다. 

1주택 장기보유자에 대한 혜택이 신설됐다. 1가구 1주택자로서 △20년 이상 장기 보유한 경우 부담금 70%, △15년 이상은 60%, △10년 이상은 50%, △6~9년은 10~40%를 각각 감면하도록 했다. 아울러 1가구 1주택 고령자(만 60세이상)는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 했다.

국토교통부는 개정안 적용 시 전국 재건축 부담금 부과대상 단지가 111곳에서 67곳으로 44곳(40%)이 줄어들 것으로 내다봤다. 하지만 업계에서는 개정안이 시행되더라도 재건축 활성화에는 역부족이라는 반응이다. 

일부는 부담금 완화 혜택은 보겠지만 조합원 개인이 수억원에 달하는 부담금을 납부하기에는 부담이 크다는 것이다. 여전히 조합원 1인당 수억원의 재건축 부담금을 내야 하는 만큼 재건축사업의 가장 큰 걸림돌로 작용할 수밖에 없다는 지적이다. 정비업계는 1인당 수억원의 부담금을 통보받은 단지들은 최대 5천만원 정도 부담액이 줄어들 것으로 관측하고 있다.

▲재개발사업과 형평성 맞지 않아… 평균주택가격 상승분 등 산출기준도 문제

재건축 부담금 개선안이 시행되지만 여전히 개선할 점이 많이 남아있다는 것이 업계의 지적이다. 

먼저 재건축사업에만 부담금을 부과하는 것은 재개발사업과 형평성이 맞지 않는다는 지적이다. 재개발사업은 관련된 제도가 존재하지 않는다. 재개발사업은 공익적인 사업의 성향이 강하기 때문이라는 지적도 있지만, 현재 재건축사업은 각종 기부채납과 신속통합기획 등을 통해 공공기여를 하고 있는 만큼 형평성에 맞지 않다.

재건축 부담금 산정기준에 대해서도 신뢰성과 명확성을 담보하기 어려워 이에 대한 개선도 필요하다는 지적이다. 재건축 부담금은 재건축 준공 후에 평가한 집값(종료 시점 주택가액)에서 재건축사업을 시작했을 때 집값(개시 시점 주택가액), 정상 주택가격 상승분, 개발비용의 합을 뺀 값에 부과율을 적용하는 방식으로 산정한다. 

전문가들은 정상 주택가격 상승분 산정에 대해 문제점이 있다고 지적한다. 정상 주택가격은 주택가액의 ‘정기예금 이자율’ 또는 ‘평균 주택가격 상승률’ 가운데 높은 것을 적용한다. 평균 주택가격 상승률은 부동산원이 산정한 내용을 기반으로 중앙부동산가격공시위원회가 심의를 거쳐 결정한다. 

현재 서울의 평균 주택가격 상승률은 해당 단지가 소재한 구를 기준으로 결정하기 때문에 단지의 위치에 따라 초과이익이 과다하게 계상될 수 있다. 따라서 재건축 부담금의 경우에도 평균 주택가격 상승률 산정 시 빌라·오피스텔 등을 제외한 재건축아파트만의 상승률 추이를 적용하는 등 개선이 이뤄져야 한다는 지적이다.

HUG의 고분양가 심사기준의 경우 비교단지에 대한 기준에서 비슷한 논란이 일어 개선된 바 있다. 기존 심사기준의 큰 틀은 유지하되 개별 단지의 특성을 세분화해 입지 조건, 가구 수, 브랜드 등을 반영하고, 비교 사업장을 분양사업장과 준공사업장으로 각각 한 곳씩 총 2곳을 선정하고 분양시장과 기존 주택시장의 상황을 모두 반영해 합리적으로 분양가를 산정하도록 했다. 

부담금 산정의 개시시점을 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립인가일로 변경한 것도 효과가 미미하다는 지적이다. 재건축 부담금 부과가 예상되는 대부분 단지들의 사업기간이 대부분 조합설립인가일로부터 10년이 지난 경우가 많아 개선 효과가 거의 없다는 이유다. 이에 사업시행인가일 혹은 최대 5년까지 개시시점 기준을 완화해야 한다는 지적이다.

정비업계 관계자는 “재건축 부담금을 개선했지만 수많은 문제 중에 한두 가지만 개선했을 뿐”이라며 “획기적으로 감면해주는 정도로 제도를 개편하지 않으면 재건축사업의 최대의 걸림돌로 작용할 것”이라고 말했다.