1. 건설환경의 진화

[하우징헤럴드] 우리나라 건설시장의 중요한 변화 중 하나는 금리 인상과 건설 원자재값 인상에 따른 문제보다 인구감축에 따른 신축 시장의 성장이 한계에 도달했다는 점이다. 

이제부터는 기존 건물에 대한 대대적인 개·보수(소수선, 중수선, 대수선 포함) 맞춤형 공사와 노후건축물에 대한 리모델링의 역할과 필요성이 어느 때 보다 증대되고 있다. 

국내 리모델링 시장규모는 전체 건설시장에서 10%에도 미치지 못하고 있지만 현재의 건축물 노후도를 감안할 때 조만간 40~ 50%에 육박하는 거대 시장으로 성장할 것으로 판단한다.

건축환경의 리모델링은 건물의 수명을 연장하고, 에너지 효율성을 높이는 동시에 새로운 디자인 요소를 도입해 공간을 혁신적으로 변화시키는 과정으로 진행된다.

리모델링의 진화 과정에서 가장 중요한 요소는 지속가능성이다. 이는 건물수명 연장과 함께 친환경적이고, 효율적으로 에너지 소비를 줄이기 위해 LED조명, 태양광패널, 절수형 시스템 등을 설치해 에너지 즉 탄소 배출을 줄일 수 있어야 한다.

최신 기술은 스마트 기술들이 통합되어 적용 중인데 스마트폰 앱을 통한 원격제어, 자동화된 온도조절 장치 등이 이에 해당 되며, 사용자의 편의성을 높이고 보안 문제를 해결할 수 있어야 한다. 더불어 기존 공간의 한계를 극복하기 위해서는 창의적인 아이디어가 필요하다. 

2. 주택소비자의 요구 변화

인구가 폭발적으로 줄고 있음에도 불구하고 집이 모자라는 현상이 더욱 심화 될 것으로 판단하는 이유는 고령화 사회 진입과 함께 독신세대가 급격히 늘고 있으며, 주택에 대한 주택소비자의 요구가 ‘투자·소유’에서 ‘소비·거주’ 대상으로 빠르게 변하고 있기 때문이다.

그리고 넓은 집은 비싸서 안 팔리고 세금만 많이 내기 때문에 넓은 평수의 주택보다는 10평 이하의 소형 평수의 공동주택들이 주목받을 수밖에 없을 것이다. 이제 주택을 통해 자산가치를 높이려는 시대는 다 지나가고 있다고 판단한다. 

최근 들어 정치인들이 선심성 공약을 통해 용적률을 대폭 증가시켜 주겠다면서도 70% 이상 공공기여를 요구하고 세대수만 늘리는 재건축만을 독려하고 있다. 

그러데 앞으로는 재건축이니 리모델링이니가 중요한 것이 아니라 핵가족화 되고, 독신세대가 늘어나면서 세금만 많이 내는 넓고 비싼 집을 살 사람은 없을 것이고, 수도권에서도 인구가 줄어드는 만큼 미분양이 급속히 늘어날 것으로 예상된다.  

따라서 재건축을 통해 넓은 평수로 건축해 미분양으로 고통을 받는 것 보다 기존의 넓은 평수를 리모델링을 통해 등기는 변하지 않고, 세대를 분할 건축해 부족한 주택문제를 충족시키는 것이 가장 현실적인 대안일 수 있다.

3. 에너지 환경 변화로 인한 건설시장 변화

건설시장은 기후변화와 연관해 크게 변화하고 있다. 지기후 변화에 대응하기 위해 인프라 구축이 강화되고 있으며, 도로, 철도, 항만, 공항 등 교통 인프라가 개선되어 이동성이 높아지고, 재해 대응 시설인 댐, 저수지 등도 보강되고 있다.  

기후 변화로 인해 해안 지역의 침수 위험이 높아지면서, 도시 개발이 내륙 지역으로 이동하는 경향이 나타나고 있다. 또한 열섬현상을 완화시키기 위해 녹지 공간확대, 건축물 설계 시 단열재 사용 증가 등의 노력이 이루어지고 있으며, 온실가스 배출량을 줄이고 에너지 효율을 높이기 위해 친환경 건축 방식이 적극적으로 활용되고 있다.

4. 인구 저감으로 인한 건설시장 변화

인구감소는 부동산시장과 주거 환경에 직접적 영향을 미치며, 백약이 무효다. 인구 감소로 인해 수요가 줄어들면 부동산가격이 하락할 가능성이 높아지고, 특히 지방 도시의 경우에는 인구 감소로 인해 빈 집이 급속히 늘어나고 있다.

인구 감소에 비해 주택공급이 과도하게 이루어질 경우 주택가격 하락 및 공실률 증가가 발생할 우려가 높아지기 때문에, 인구 감소가 지속될 경우 학교, 병원, 상점 등 생활편의 시설이 감소할 가능성이 높아져서 주거 환경이 악화되는 것이다.

인구 감소로 인해 부동산 가치가 하락할 가능성이 높아지고, 특히 도심 지역에는 상업시설 수요 감소와 더불어 오피스빌딩 임대료가 낮아질 가능성이 있으며, 따라서 인구 감소를 고려한 적절한 주택 정책이 필요하며, 향후에는 소형 아파트나 원룸 형태의 주택이 인기를 끌 것으로 보인다. 또한 고령자나 독신가구를 대상으로 한 맞춤형 주거 서비스도 증가할 것이다.  

이러한 인구 저감으로 인한 건설시장의 변화는 개인 거주의 자유를 통제할 수 없기 때문에 주택 환경의 변화는 정무적 판단으로 통제될 수 없다. 

인구저감 문제로 인한 건설시장의 변화는 개인의 판단이나 능력이 집단의 능력을 뛰어넘는 Chat GPT와 양자컴퓨터 최첨단 AI시대가 다가오고 있기 때문에 케케묵은 주택 정책만으로는 해결될 수 없다. 

곧 Chat GPT와 양자컴퓨터가 일상적으로 활용되는 최첨단 AI시대에 돌입하면 큰 집만으로 자산증식을 하던 건축물은 아무리 비싼 주택이라 해도 준공 후 30년이면 폐기물만 늘어나는 골칫덩어리로 남게 된다. 

결국 주택건설 환경은 개인이나 집단의 개성에 맞는 맞춤형 리모델링 건설환경으로 변화될 수밖에 없을 것이다. 

별로 특별하지도 않으면서 이름만으로 값을 높이는 투기성 주택건설 환경은 지양되고, 건강하고 깨끗하고 안전하면서도 실용성에 따라 가치가 높아지는 주택 환경이 만들어지는 건설환경으로 변화되길 기대해 본다.