노후·불량률이 맞지 않는 단독주택 재건축예정구역들이 사업추진을 위해 적극적인 방안을 강구하고 있다. 그 중 하나가 노후도가 맞지 않는 일부 지역을 일단 제외하고 구역지정을 받는 방법이다. 그리고 사업시행인가 전까지 제외된 지역의 노후·불량률을 맞춘 후 정비구역에 다시포함, 사업을 추진한다는 계획이다. 이와 같은 방법을 가능하게 하는 것은 <도시 및 주거환경정비법>에서 정하고 있는 경미한 변경에 의해서다. 사업부지의 10% 범위 내에서의 확장 또는 축소는 경미한 변경으로 간주돼 주민공람이나 지방의회의 의견청취를 거치지 않고 일부 구역을 포함해 사업추진을 할 수 있기 때문이다.

 

▲노후도 맞지 않는 정비예정구역, 제외 후 사업추진=서울시 내 몇 곳의 단독주택 재건축예정구역에서 노후도가 맞지 않는 지역을 제외한 후 정비구역지정을 위한 절차를 밟고 있다. 기본계획대로라면 노후도가 맞지 않아 이들 지역을 포함할 경우 최소 2~3년, 심하게는 5년 이상 정비사업추진을 할 수 없기 때문이다. 따라서 이 구역들은 노후도가 맞지 않는 일부지역을 일단 제외한 후 사업을 진행하다가 노후·불량률이 맞추어지는 시점에 다시 포함해 재건축사업을 함께 추진한다는 목표다. 한 단독주택 재건축예정구역 관계자는 이 같은 방법이 가능한 것에 대해 도정법 시행령 제12조 정비계획의 경미한 변경에 의한 사업을 추진하기 때문이라고 전했다.

 

도정법 제4조와 시행령 제12조제1호에 따르면 <정비구역면적의 10퍼센트 미만의 변경인 경우> 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 않고 시·도지사에게 변경지정을 신청할 수 있도록 규정하고 있다. 따라서 노후·불량률이 부족한 정비예정구역들은 이 같은 방법을 활용하여 사업추진을 모색한다는 것이다.

 

▲노후도가 부족한 일부 지역은 사업시행인가 시점에 구역지정변경 신청=그렇다면 노후도가 부족해 제외된 지역은 언제 사업에 참여할 수 있을까. 노후·불량률이 맞춰진 지역에 대해 정비구역지정을 받은 후 경미한 변경이라 할지라도 노후도가 맞지 않다면 정비구역에 포함시킬 수 없다.

 

정비구역에 포함할 때 해당지역의 노후·불량률이 법적 요건에 부합하거나 포함시켰을 때 구역 내 전체가 법정 노후·불량률에 맞을 경우 정비구역으로 포함이 가능하다.

 

따라서 이런 방법으로 사업을 추진하는 예정구역들은 사업시행인가 이전에 해당지역을 포함시킨다는 계획이다.

 

서울시의 경우 구역지정을 신청한 후 조합설립인가, 사업시행인가까지는 1~3년 정도의 시간이 필요하기 때문에 그 기간동안 제외된 지역의 노후도가 법정요율을 갖추거나, 포함된 전체 구역의 노후도가 구역지정요건을 갖추면 경미한 변경으로 포함해 사업을 추진할 수 있다고 사업추진예정구역들은 판단하고 있다.

 

서울시 관계자는 “경미한 변경으로 구역을 확대 또는 축소하는 경우 특별히 언제 하라는 규정은 없다”며 “다만 사업시행인가 이후에 일부구역을 포함하게 되면 다소 복잡한 절차를 거치게 될 것이어서 사업시행인가 전에 하는 것이 바람직할 것으로 본다”고 전했다.

 

 

 

서울시 내 300여 곳이 넘는 단독주택 재건축 정비예정구역들은 기본계획수립으로 정비사업을 추진할 수 있는 발판이 마련됐음에도 불구하고 추진위원회 단계에 머물러 있거나 아예 추진위원회 승인신청도 하지 못하고 있는 실정이다.

 

사업을 추진하지 못하는 이유는 여러 가지지만 행정상으로 대표가 되는 부분은 정비사업을 추진하기 위한 구역지정요건이다. 그 중 가장 중심이 되는 사항이 노후·불량률이다. 이 요건이 갖춰지느냐에 따라 사업의 향방이 결정된다고 볼 수 있다.

 

서울시는 정비구역지정을 위한 노후·불량률에 대해 노후·불량건축물이 전체의 2/3 이상이거나, 전체의 1/2 이상이면서 15년 이상 된 다가구·다세대주택이 구역 내에서 30% 이상일 경우 정비구역지정을 가능케 하고 있다. 하지만 기본계획에 포함된 많은 예정구역들이 이 요건에 부합되지 못하고 있는 것으로 전해졌다. 결국 추진위원회 승인까지만 가능하고 그 이후의 사업은 추진할 수 없어 해당 예정구역들은 발만 동동 구르고 있는 실정이다.

 

실제 서초구의 한 재건축예정구역에서는 노후·불량률을 자체 조사한 결과 2%가 부족한 것으로 알려졌고, 강북구의 한 구역에서도 2.5% 정도가 부족해 사업추진에 발목이 잡혀있는 형국이다. 구역 내 일부지역에서 10년 미만의 다세대가 건립돼 있기 때문이다.

 

이에 해당구역들은 사업추진을 위해 방법을 강구하고 있고 그 결과가 △안전진단을 통해 불량건축물로 인정받고 사업을 추진하는 방법과 △일부 지역을 제외하고 구역지정을 받은 후 경미한 변경으로 제외된 일부지역을 정비사업구역에 포함시키는 방법이다.

 

안전진단의 경우 서울시에서는 한국시설안전관리공단이나 건설기술연구원에서 실시한 결과만을 인정하고 있고, 최근 재건축 대상아파트가 안전진단에서 줄줄이 재건축불가판정을 받은 것을 미뤄보면 단독주택 재건축구역일지라도 안전진단을 통과하기란 쉽지 않을 전망이다.

 

따라서 예정구역들은 노후도가 가능한 지역을 먼저 구역지정을 받은 후 이후 노후도가 갖춰지거나 안전진

단을 통해 사업대상구역을 넓힌다는 구상이다.

 

 

 

 

정비기본계획은 고시됐으나 구역지정을 받기 전에 이미 해당 자치단체로부터 추진위원회를 승인 받았다면 건설교통부에서 고시한 <정비사업조합설립 추진위원회운영규정>을 준수해야 한다.

 

운영규정에서 토지등소유자의 동의사항을 규정하고 있는 제8조의 제1항은 <추진위원회는 법 제14조제3항의 규정에 의하여 다음 각호의 기준에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다>고 명시했으며, 이 중 제1호에서 ‘운영규정의 작성’과 ‘정비사업을 시행할 범위의 확대 또는 축소’에 관한 사항은 토지등소유자의 과반수 또는 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2/3 이상의 동의가 필요한 사항으로 규정하고 있다.

 

따라서 기본계획상 고시된 예정구역 중 일부 지역을 제외하고 사업을 추진할 경우에는 운영규정에 따라 전체의 과반수 이상 또는 동의한 자의 2/3 이상의 동의를 얻어 정비구역지정을 위한 절차를 밟아야 한다.

 

 

 

 

정비예정구역에서 노후도 부족으로 구역을 제외할 때는 가능하면 3% 이내의 면적이 좋다는 의견이다.

 

경미한 변경으로 가능한 비율은 정비구역면적에서 10% 미만이다. 10% 미만일 경우 기존의 정비구역에 포함할 때 절차가 간소하다는 말이다.

 

하지만 정비예정구역 중 10%가까이를 제외하고 정비구역지정을 받는다면 향후 포함 시 오랜 시간이 소요될 수 있어 주의가 요망된다.

 

도정법 제4조제1항의 단서조항에서 <대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다>고 규정하고 있다. 즉, 10% 미만의 구역 확대 및 축소는 이러한 절차 없이 사업추진이 가능하다는 것이다.

 

다만 포함하는 구역이 4% 이상일 때에는 시·도 공동심의절차를 거쳐야 한다. 법 시행령 제13조의2에서는 <정비구역 면적의 3% 미만의 변경인 경우> 시·도 공동심의 절차를 생략할 수 있다고 규정하고 있다.

 

한 도시계획을 전문으로 하는 업체 관계자는 “일부지역 확대시 3% 미만으로 확대하는 것이 사업추진상 빠를 수 있다”며 “4% 이상은 경미한 변경일지라도 많은 시간과 노력이 소요될 수 있다”고 전했다.