서울시의 마지막 달동네인 상계동 일대가 동북권의 새로운 중심 주거지로 거듭나기 위한 본격적인 레이스에 돌입했다. 지난해 9월 상계재정비촉진계획이 확정·고시된 이후 촉진지구 내 6개 촉진구역들이 경쟁적으로 사업 추진에 나서고 있다. 특히 상계촉진지구는 최근 조합설립인가를 받는 촉진구역들이 속속 등장하면서 건설사들의 뜨거운 관심을 받고 있다. 현재 총 6개 구역 중 조합설립인가를 받은 곳은 상계4, 5, 6구역 등 3곳. 이중 이미 시공자를 선정한 4구역을 제외한 상계5, 6구역의 시공자 선정이 임박해지면서 시공사들이 뜨거운 구애작전을 펼치고 있다. 또 추진위 단계인 상계1, 2, 3구역은 조합설립을 위한 동의서 징구가 한창이다. 다만 협동주택 등 다세대주택이 밀집한 상계동의 특성상 높은 개발이익을 기대하기는 어려울 전망이다. 이에 각 구역들은 역세권 고밀개발계획에 따라 용적률을 상향해 사업성을 높이는데 중점을 두고 사업을 추진하고 있다.

 

▲상계4, 5, 6구역 조합설립… 4구역은 시공자 선정 완료=상계재정비촉진구역 중 가장 빠른 사업 속도를 보이고 있는 곳은 상계4구역으로 지난 4월 대우건설을 시공자로 선정했다. 촉진계획 상 상계4구역은 4만30㎡에 용적률 239.4%를 적용해 총 664세대의 공동주택을 건립할 예정이다. 전체 조합원은 331명인 것으로 조합 측은 판단하고 있다.

 

당초 상계4구역은 재정비촉진계획 상 조합설립인가 시기가 오는 2010년으로 계획됐던 곳이다. 하지만 주민과 집행부, 구청 담당자, 구 의원 등 민·관의 꾸준한 요구로 사업 가능시기를 앞당긴 것으로 알려졌다. 그만큼 재개발에 대한 주민들의 참여도가 높다는 게 조합 측의 설명이다. 실제로 이 구역은 추진위원회 승인 후 불과 1개월 25일만에 조합설립인가를 신청해 지난 1월 조합설립인가를 받았을 만큼 빠르게 사업이 추진되고 있다.

 

4구역에 이어 5구역과 6구역도 지난 6월 조합설립인가를 받아 비교적 신속하게 사업을 추진하고 있다. 현재 조합에서는 시공자 선정을 위한 준비 업무가 한창 진행 중이다. 다만 최근 ‘조합설립인가무효 소송’이 제기돼 사업이 다소 정체되고 있는 상황이다.

 

당초 이 두 구역은 지난달 시공자 선정 총회를 개최할 계획이었다. 하지만 이번 소송과 관련해 법원이 총회개최금지 가처분을 받아들여 5구역은 총회가 무산됐으며 6구역도 최근 가처분 결정으로 총회를 개최하지 못했다. 따라서 5, 6구역은 조합설립인가무효 소송의 판결 여부가 사업 속도를 결정짓는 중요한 열쇠로 작용할 전망이다.

 

▲갈길 먼 상계1, 2, 3구역… 공공관리자제도까지 발목=상계1, 2, 3구역은 현재 추진위 승인을 받은 상태로 아직 사업이 초기 단계에 머물러 있다. 2구역의 경우 지난달 추진위 승인을 받아 조합설립동의서 징구를 이제 막 시작한 상태여서 조합설립까지는 적잖은 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 다만 사업이 늦게 추진되는 만큼 그동안 타 구역들에서 발생된 문제들에 대해서는 철저한 보완을 통해 사업을 추진하겠다는 입장이다.

 

김오성 상계2구역 추진위원장은 “사업을 완벽하게 추진하려다보니 재개발이 다소 늦어진 것은 사실”이라면서도 “하지만 그동안 타 구역들에서 나타난 문제점들을 미연에 방지할 수 있다는 장점을 바탕으로 신속하게 사업을 추진해 나갈 수 있을 것”이라고 말했다.

 

1구역과 3구역은 지난해 12월 추진위 승인을 받았지만 이후 주민들의 참여도가 낮아 사업 추진이 다소 더디게 진행되고 있다. 여기에 최근 일부 주민들 사이에서 ‘공공관리자 제도를 도입하자’는 움직임마저 일고 있어 사업 추진은 더욱 늦어지고 있다.

 

최원환 상계3구역 추진위원장은 “부담금이 무조건 1억원씩 낮춰질 것이란 기대로 일부 주민들이 공공관리자 제도를 도입하자고 주장하고 있다”며 “갈 길 바쁜 사업에 공공관리자 제도가 발목을 잡고 있는 상황”이라고 말했다.

 

 

■ 문제점은 뭔가
전국 재개발현장에서 유행처럼 번지고 있는 ‘조합설립무효’ 소송으로 상계재정비촉진지구도 사업에 비상이 걸렸다. 현재 소송이 제기된 곳은 상계5, 6구역 두 곳이지만 다른 구역들도 긴장의 끈을 놓지 않고 있다.

 

조합설립동의서를 징구하고 있는 1, 2, 3구역은 변호사, 전문 연구기관 등에 자문을 토대로 동의서를 작성해 사용하고 있다. 조합설립무효 소송 등 사업 추진에 방해가 될 수 있는 문제를 미연에 방지하겠다는 것이다.

 

소송이 제기된 상계5구역과 6구역은 조합설립무효 소송을 유리한 판결로 이끌어내기 위해 보완동의서를 징구해 법원에 제출한 상태다.
두 구역 모두 75% 이상의 동의서를 징구한 만큼 소송에 자신 있다는 입장이다.

 

상계5구역 관계자는 “최근 비용분담에 관한 사항이 구체적이지 않다는 이유로 조합 패소 판결이 이어지고 있다”며 “법에 따라 사업을 추진해 왔는데도 이러한 판결이 이어져 답답하다”고 말했다.

 

이어 “우리 구역도 일부 사업을 반대하는 주민이 같은 이유로 소송을 제기해 사업이 지연되고 있다”며 “법이 정하는 바에 따라 사업을 추진해 온 것은 물론 보완 동의서도 법원에 제출한 상태여서 큰 문제는 없을 것”이라고 예상했다.

 

6구역 관계자 역시 “사업에 반대하려는 목적으로 소송을 제기하고 있어 사업 지연으로 인한 조합원들의 피해가 우려되고 있다”며 “피해를 최소화하기 위해 조합원들의 동의를 다시 받은 만큼 좋은 결과를 기대하고 있다”고 말했다.

 

이와 관련해 해당 구청도 법에 따라 사업이 추진된 것이라면 큰 문제는 없을 것이라는 입장이다.

 

구청 담당자는 “구청 입장에서는 인·허가를 위한 관련 서류가 갖춰졌다면 인·허가를 내주지 않을 이유가 없다”며 “그럼에도 인·허가에 문제가 있다고 판단될 경우 90일 이내에 행정 소송을 제기하도록 조합원들에게 안내하고 있다”고 말했다. 이어 “소송으로 인해 가뜩이나 사업성이 낮은 구역들이 어려움을 겪고 있다”며 “잘못된 부분이 있다면 고쳐야하는 것은 당연하지만 사업 반대를 위해 소송을 제기하는 것은 곤란하다”고 말했다.

 

 

■ 사업성 확보 어떻게
상계재정비촉진구역들의 공통된 고민거리가 바로 사업성 확보다. 상계동 일대에는 협동주택 등 다세대주택이 밀집해 있다 보니 현재 계획대로 사업을 추진한다면 사실상 1:1재개발이 될 가능성이 높다.

 

실제로 상계재정비촉진계획에 따르면 현재 촉진지구 내에는 총 5천175호의 주택에 8천938세대가 거주하고 있으며 사업 완료 후에는 총 8천948호의 주택에 8천948세대가 거주하게 될 전망이다. 다시 말해 재정비촉진사업이 완료된다 하더라도 현재보다 늘어나는 세대수가 불과 10세대뿐이라는 것이다.

 

이 같은 문제는 담당 인·허가청인 노원구청도 공감하고 있다. 따라서 구청 측은 역세권 고밀개발계획에 따른 용적률 상향을 통해 사업성을 최대한 확보할 수 있는 방안을 모색하고 있다.

 

장평수 노원구 도시개발과 주임은 “기존 세대수에 비해 신축 세대수가 워낙 적다보니 사업성이 떨어지는 것이 사실”이라며 “지분쪼개기로 세대수가 늘어난 것이 아니라 협동주택 등 기존에 지어진 다세대주택들이 밀집해 있는 지역이기 때문에 일정 정도 사업성 확보가 필요하다는데 공감하고 있다”고 말했다. 이어 “사업성을 높이기 위해 구역별로 역세권 고밀개발계획에 따라 용적률을 상향·적용해 정비계획을 수립하도록 유도하고 있다”며 “서울시에 이같은 내용을 전달해 촉진계획을 변경할 수 있도록 최대한 협조할 계획”이라고 말했다.

 

이에 따라 상계촉진구역들은 용적률 상향에 따른 사업성을 신중하게 검토하고 있다. 고밀개발계획에 따른 용적률을 최대한 반영해 사업성을 높이는데 초점을 맞추고 있는 것이다. 추진위·조합들은 역세권 고밀개발계획이 적용될 경우 용적률은 최소 60%p에서 많게는 200%p까지 상승할 것으로 예상하고 있다. 특히 2구역과 5구역이 많은 수혜를 받을 것으로 전망된다.

 

우선 상계2구역은 전체 면적의 약 85%가 1차 역세권에 속해 최고 430%까지 용적률 상향이 가능할 것이란 예상이다. 현행 229.96%보다 약 200%p나 늘어난 수치다. 건립세대수는 현행보다 약 1천세대 가량이 늘어날 것으로 전망하고 있다.

 

5구역 역시 약 450%까지 용적률 상향이 가능해 현행 243.95%보다 약 206%p가 상승할 것으로 판단했다. 세대수는 현행보다 약 800여세대가 늘어날 것으로 예상하고 있다.

 

3구역은 약 303%까지 용적률 상향이 가능하리란 전망이다. 현행 214.19%를 적용할 경우 2천855세대를 건축할 수 있지만 역세권 고밀개발계획에 따른 용적률을 적용할 경우 약 3천880세대까지 건축이 가능하다. 4구역은 완화 받을 수 있는 용적률이 약 300%인 것으로 추산했다. 이 용적률을 적용할 경우 현행 240%를 적용한 664세대보다 138세대 늘어난 802세대를 신축할 수 있을 것으로 예상된다.

 

6구역은 약 375%의 용적률을 적용해 총 1천여세대를 지을 수 있을 것으로 전망했다. 현행 용적률이 296%로 비교적 높은 편이어서 늘어나는 세대수는 약 210세대가 될 것으로 조합측은 추정하고 있다. 하지만 현재 이러한 계획은 추진위·조합의 추정치여서 향후 시의 심의를 통과해야 구체적인 계획이 수립될 것으로 보인다.