강 정 민
변호사/법무법인(유) 영진
4. 부동산 경기침체에도 불구하고 조합설립변경동의서를 징구할 수 있었던 원동력에 대하여
지난호부터 2회에 걸쳐 거여2-1구역 조합을 현장진단하는 것은 작금의 현실에서 조합설립동의서를 75%이상 징구하였다는 점에 주목하였기 때문이다.
무슨 말인고 하니, 조합설립 무효소송을 겪고 있는 많은 현장들이 조합설립변경동의서를 징구하기 위하여 각고의 노력을 해도 징구율 60%를 넘기기가 힘든 상황에서 위 구역이 단기간(약 2달 정도로 알고 있다)에 75%이상 변경동의서를 징구한 원동력에 대하여 살펴볼 필요가 있다는 것이다.
출구정책으로 인하여 뉴타운·재건축·재개발 현장들이 뒤숭숭하고, 아파트 미분양으로 인하여 시공사들이 사업을 중지하고 있는 상황에도 불구하고 위 현장이 돌아가는 이유는 과연 무엇일까? 결론은 입지조건과 사업성을 조합원들이 스스로 너무나 잘 알고 있기 때문이라는 것이다.
거여2-1구역은 송파구 거여동 181번지 일대에 자리잡고 있다. 조합원들은 ①재개발이 이루어져 일반분양을 할 경우 미분양은 없을 것이라는 점 ②오히려 일반분양 이후 프리미엄이 상당할 것이라고 스스로 판단한 것이다.
정비사업은 영리사업으로 수익을 추구하는 사업이다. 조합원들은 감각적으로 이 사업이 되는 사업인지 망하는 사업인지를 아는 것이다. 거여2-1구역 조합원들은 감각적으로 되는 현장이라는 것을 느꼈기 때문에 조합설립변경동의서를 제출한 점에 주목하여야만 한다.
정비사업은 조합원들의 수익과 직결된 사업이다. 조합원들에게 가장 중요한 관심사는 바로 수익이 발생하는 지의 여부이다. 조합원들은 사업성이 있는지의 여부를 감각적으로 알고 있다. 사업성이 없어 보이는데 사업성이 있다고 하니 그에 대한 객관적인 데이터를 요구하는 것이다.
서울시의 추정 분담금 프로그램은 이러한 조합원들의 요구를 반영한 것이며, 도시 및 주거환경정비법 제16조제6항이 신설된 것 또한 이러한 맥락 아니던가.
여기에 조합 임원들이 조합설립변경동의서를 징구하기 위하여 조합원들과 소통하고, 1%의 수익이라도 더 내기 위하여 각고의 노력을 하였다는 점도 크게 한 몫하였다는 것을 능히 짐작할 수 있다.
거여2-1구역 조합임원들은 조합설립변경동의서를 징구하기 전에 과연 변경동의서를 징구하고, 변경인가총회를 거쳐 조합설립변경인가를 득하면 최초 조합설립인가상의 하자를 치유하고 사업을 계속 진행할 수 있는 것인지, 조합설립인가 처분에 대하여 집행정지 결정이 난 상황에서 총회를 개최하고 조합설립변경인가를 득하는 것이 과연 가능한 것인지에 관하여 수 없이 자문을 구하였다.
집행부가 결단을 내리고 이를 실행에 옮기는데 얼마나 노심초사하였을 것인가! 조합 임원들이 조합원들을 위하여 고민하고 사업성을 제고시키기 위하여 노력하는 것을 조합원들이 모를 리 없을 터, 이것이 거여2-1조합의 성공 비결이라 할 것이다.
5. 덧붙이며
정비사업이 공익사업인지 사익사업인지에 관하여 한마디 덧붙이고자 한다.
정비사업을 공익사업이라고 갖다 붙이는 사람들이 있으나 필자는 정비사업은 철저하게 민간사업으로서영리사업이라고 생각한다. 재개발·재건축을 통하여 어느 정도 이상의 수익이 발생해야만 진행이 가능한 사업이라는 것이다.
지난 2003년 이후 부동산 호황기에 각광을 받던 재건축·재개발사업이 2008년 이후 부동산 침체기를 맞아 한없이 침몰하고 있는 상황을 보라.
열악한 주거환경을 개선하고 낙후된 정비기반시설을 개선하는 정비사업은 사실 국비로 진행되어야 하는 사업이다. 원칙적으로 이러한 점에서 정비사업은 공익사업이어야만 한다.
그러나 국가는 재건축·재개발사업을 통하여 수익을 내려고 하는 지역주민들의 열망을 이용하여 손 안대고 코를 풀려고 하였다. 즉, 정비기반시설 등의 설치비용을 재개발·재건축조합에 전가한 것이다.
사업성이 좋을 때에는 누이 좋고 매부 좋은 일이었기 때문에 충분히 가능한 일이었고, 국가는 이러한 국민들의 열망을 이용하여 조합설립을 장려하였다. 뉴타운이라고 하여 수많은 지역을 광범위하게 재정비촉진지구로 지정한 것이 바로 그것이다.
국가는 이러한 정책에 대하여 책임을 져야만 한다. 부동산 경기침체로 인하여 재건축·재개발사업이 암흑기에 접어들고, 출구정책에 의하여 해산되는 조합의 매몰비용을 국비로 보전해야 한다는 논리는 여기에서부터 출발해야 할 것이다.
〈문의 02-552-7242〉
