최근 일부 자치구들이 발표하고 있는 이른바 뉴타운식 광역개발에 대해 우려하는 전문가들이 늘고 있다. 전문가들도 광역적인 개발을 시행함으로써 기반시설을 체계적으로 배치해 난개발을 막는다는 취지에는 공감하고 있다. 하지만 기반시설설치비용이 토지등소유자에게 부과돼 큰 부담으로 작용할 것이라는 지적을 하고 있는 것이다. 더욱이 기반시설설치비용을 부담하면서도 재정비촉진지구(뉴타운)에서와 같이 인센티브를 받을 수 있는 법적인 근거가 없다. 따라서 ‘떼일 것은 떼이고 받지는 못하는’ 형국이 돼 부담이 상상 이상일 것이라는 게 전문가들의 예측이다. 이에 대해 전문가들은 “난개발을 막는다는 자치구들의 취지는 이해하지만 무분별한 광역개발의 도입은 결국 서민들의 부담을 크게 하는 요인이 될 수 있다”며 보다 신중한 태도를 보일 것을 주문하고 있다. 현재 뉴타운식 광역개발은 서울 구로구와 서대문구, 대전광역시 중구 등에서 추진하고 있다.   

 

▲문제점은 뭔가=전문가들이 뉴타운식 광역개발에서 가장 큰 문제점으로 지적하고 있는 것이 기반시설설치비용의 부담은 주민들의 몫이면서도 지원책은 전무하다는 점이다. 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에 의해 사업이 진행되는 재정비촉진지구의 경우 기반시설설치비용은 사업시행자 즉, 대부분의 경우 조합이 부담하게 된다. 뉴타운식 광역개발도 이점은 똑같이 적용되는 것으로 분석된다.

 

하지만 재정비촉진지구에서는 각종 지원이 가능한데 비해 뉴타운식 광역개발은 지원할 수 있는 근거가 거의 없다고 해도 과언이 아니다. 우선 재정비촉진지구의 경우 기반시설설치비용이 지원된다.

 

〈도촉법〉에 따르면 △국가 또는 지자체가 도시영세민을 집단 이주시켜 형성된 낙후지역 등 대통령령으로 정하는 지역으로서 기반시설이 열악한 곳 △재정비촉진지구를 관할하는 기초자치단체의 재정자립도가 전국 평균 재정자립도 이하인 곳 중 대통령령이 정하는 곳 등의 경우 기반시설 설치비용을 지원할 수 있다. 이때 그 지원 범위는 소요되는 비용의 10~50%이하이며 지난 6일 발표된 〈도촉법〉 시행령 입법예고안에 따르면 800억원까지 지원 가능하다.

 

또 재정비촉진지구에서는 조례에서 정한 용적률 상한의 예외 조항을 적용받을 수 있다. 즉 시·도 조례의 규정에도 불구하고 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 시행령에서 정한 상한용적률까지 받을 수 있다. 건폐율도 마찬가지이며 제2종 일반주거지역에서 층수제한을 받지 않을 수도 있다.

 

구역지정 또한 각 시·도 조례가 정한 것보다 요건을 완화할 수 있다. 호수밀도, 세장형·부정형인 토지 및 과소토지비율, 주택접도율을 시·도 조례가 정한 것보다 20% 범위 안에서 완화할 수 있다. 예를 들어 장위 재정비촉진구역의 경우 2004년 6월 결정된 서울시 정비기본계획에는 6개 재개발구역이었다가 재정비촉진계획이 수립되면서 구역지정 요건을 완화받아 15개(존치정비 포함) 재개발구역으로 구역수가 증가했다.

 

이처럼 재정비촉진지구에서는 기반시설설치부담의 주체가 토지등소유자인 대신 여러 가지 혜택을 줘 그나마 주민들의 부담을 줄이고 있다.

 

하지만 뉴타운식 광역개발의 경우 이러한 혜택이 없어 주민들의 부담은 크게 가중될 것으로 분석된다. 특히 기반시설설치비용이 천문학적으로 소요되기 때문에 세대당 순부담율도 클 것으로 보인다.

 

재정비촉진계획 공람·공고안 기준으로 부천의 소사 촉진지구의 경우 기반시설설치비로 총 7천121억원, ㎡당 20만8천600원을 부담해야 한다. 고강지구 또한 기반시설 비용분담의 총액은 4천105억원이며, ㎡당 16만6천원이며 원미지구의 경우 총 3천824억원 (㎡당 21만원)이 소요될 것으로 예상하고 있다.

 

이에 대해 전문가들은 “재정비촉진지구에서 기반시설설치비 지원, 건축밀도 완화, 구역지정 요건 완화 등의 특혜를 받는다 해도 주민들의 부담은 매우 클 것”이라며 “이러한 지원책이 없는 뉴타운식 광역개발은 서민들의 허리를 휘게 할 것으로 보인다”고 지적했다.

 

▲뉴타운식 광역개발이란=이른바 뉴타운식 광역개발 또는 뉴타운식 통합개발은 말 그대로 뉴타운 즉 〈도촉법〉 상의 재정비촉진지구로 지정되지는 않지만 넓은 지역을 광역적으로 개발하는 것을 말한다.

 

뉴타운식 광역개발이 도입된 이유는 〈도촉법〉이 제정된 이유와 같다. 기존의 정비사업은 소규모·개별사업 위주로 연계성 없이 진행돼 교통환경 악화 등 불합리한 부문이 문제점으로 지적돼 왔다.

 

예를 들면 인근한 두 지역에서 한 쪽은 재개발 사업이 진행되고 한 쪽은 사업이 진행되지 않을 경우 개발된 지역과 그렇지 않은 지역의 접점에는 도로혼잡, 기반시설 부족 등의 문제점이 발생할 수 있다. 따라서 주변의 여러 개발지들을 한 데 묶어 통합계획안을 만들어 개발하는 것이 뉴타운식 광역개발이다.

 

이 때 근거가 되는 법은 주로 〈도시 및 주거환경정비법〉으로 인근의 재개발·재건축, 도시환경정비사업을 통합적으로 개발하면서 마스터플랜을 수립해 구역간의 연계성이 있도록 기반시설을 설치한다는 취지로 도입됐다.

 

이에 따라 교통환경을 체계적으로 개선하고 쾌적한 도시환경을 조성하며 적정한 공공시설을 배치해 광역 정비사업을 추진하게 된다. 이를 통해 주변의 환경을 획기적으로 변화시킨다는 취지도 함께 포함하고 있다. 즉 재건축, 재개발 등 주거환경개선사업을 시행함에 있어 도로, 공원, 문화-복지시설 등과 같은 도시 기반시설까지 고려해 지역 개발의 큰 밑그림을 그려 사업을 시행하는 것이 뉴타운식 광역개발인 것이다.

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뉴타운식 광역개발은 서울 구로구에서 처음으로 시행됐다. 구로구청은 작년 4월 재정비촉진지구(뉴타운)로 지정이 안됐지만 같은 효과를 기대하면서 뉴타운식 광역개발이란 이름으로 사업을 시작했다.

 

사업은 제1단계와 제2단계로 구분된다. 제1단계 중 △제1지역은 구로2동, 구로본동, 가리봉2동 일대로 72만5천㎡ △제2지역은 개봉본동, 고척1·2동, 개봉1동 일대 47만㎡ △제3지역은 오류1동, 개봉1동, 궁동 일대 55만8천800㎡로 설정됐다.

 

구로구청에 따르면 제1단계 사업이 완료되면 구로2·3·4·6동 일대 60만㎡, 구로5동 일대 34만㎡, 고척2동·개봉1동 일대 47만㎡, 오류2동 일대 28만㎡, 개봉2·3동 일대 74만㎡ 등 총 243만㎡에 이르는 2단계 사업도 진행된다.

 

특히 1단계 사업 중 제2지역은 ‘경서지구 뉴타운식 광역개발사업’이라는 이름으로 개발이 진행되고 있다. 이곳은 재건축 10곳, 재개발 3곳으로 사업이 진행되며 9개의 관리구역이 설정돼 있다. 2014년 개발이 완료될 예정이다.

 

경서지구 개발계획에 따르면 △경인로의 교통체증 해소를 위해 경서로와 고척동길 연결도로 8m에서 20m로 확대 △경서로 기존 20m에서 25m로 확대 △장기적으로 고척동길 20m에서 30m로 확대 △폭 6m 보행녹도 신설 △구역별 불합리한 경계 조정 △고척근린공원~박박산~개봉공원을 연계한 남북간 생활 녹지축 형성 등의 내용이 담겨져 있다. 

 

한편 서대문구는 오래된 단독·다세대 주택이 몰려 있는 홍은동 일대에서 뉴타운식 광역개발을 진행하고 있다. 대상은 홍은동에서 진행 중인 10개 재개발·재건축·주거환경개선 구역으로 모두 33만2천619㎡에 이른다. 이들 구역에는 7천300세대 2만여명이 거주하고 있는 것으로 알려졌다.

 

서대문구는 홍은동을 관통하는 폭 20m의 중심도로를 4차로로 개설하고 세검정길과 연결한다는 계획을 세우고 있다. 또 기존의 세검정길도 17m에서 20m로 넓힐 예정이다. 서대문구 관계자는 “홍은동은 개발이 시급한 지역으로 당초 재정비촉진지구 지정하려고 했다”며 “서울시가 당분간 추가 지정을 보류해 뉴타운식 광역개발을 도입한 것”이라고 설명했다.

 

 

대전 중구 유천동 일대 통합개발

 

 

대전시 중구청은 유천동 일대 130만㎡에 대해 뉴타운식 통합계획(안)을 수립한다. 유천동 일대에 밀집한 재개발과 재건축, 도시환경정비사업 등 11개 정비예정구역에 대해 광역개발을 추진하는 것이다.

 

중구청 관계자는 “광역적 정비기반시설에 대한 구체적이고 종합적인 마스터플랜을 준비할 것”이라며 “이를 위해 올 상반기 중 용역에 들어가 본격적인 개발을 준비할 것”이라고 밝혔다. 이어 “지난해 5월 전국 최초로 주민의견을 수렴해 복합개발을 유도했다”며 “대규모 녹색공간 조성 등 차별화 된 정비방향을 제시해 국토해양부로부터 우수 수범사례로 선정된 바도 있다”고 덧붙였다.

 

통합계획(안)은 사람과 자연이 공존하는 녹색공간 조성을 위해 중앙부에 대규모 녹지축 호남선 철도변에 완충 녹지축을 계획한 것이 특징이다. 또 체계적 교통망과 지능적 교통체계를 구축했다.

 

이밖에 차별화된 복합 커뮤니티 시설로 도서관, 공공청사, 문화체육센터를 건립하고 특화된 교육환경을 위해 고등학교와 중학교 2개소를 계획했다.