글싣는 순서
① 도촉법의 탄생 배경
② 도촉법 개요·법령 체계
③ 재정비촉진지구의 지정
④ 재정비촉진계획 과정
⑤ 재정비촉진사업의 시행
⑥ 개발이익의 환수 방법

 

〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에 의한 재정비촉진지구에서는 지난호에서 말한 것처럼 용적률 완화, 용도지역 상향 가능, 제2종 일반주거지역의 층수제한 완화 가능, 주택규모 및 건설비율 완화 등 각종 특례를 주고 있다. 하지만 서울시의 각 재정비촉진계획을 예로 들면 용적률 등 밀도계획이 법에서 정한 상한선만큼 허용하고 있지 않을 뿐 아니라 오히려 〈도촉법〉을 적용받지 않는 기존의 2차 뉴타운보다도 못한 실정이다. 따라서 사업시행자가 부담해야 하는 기반시설 설치비율은 오히려 촉진지구가 아닌 사업보다 높은 실정이다. 주민들의 부담이 상대적으로 늘어날 것으로 보이는 이유다. 또 늘어나는 용적률의 일정 부분 이상을 임대주택으로 지어야 하기 때문에 ‘황금알을 낳는 거위’로 인식되고 있는 재정비촉진사업에 대해 새로운 인식 전환이 필요하다는 것이 전문가들의 전언이다. 이번호에는 〈도촉법〉 탐구의 마지막 순서로 개발이익의 환수 방법에는 무엇이 있고 또 보칙 및 부칙에 대해 살펴보기로 한다. 

 

▲기반시설 설치비용 부담과 설치 주체는 달라=〈도촉법〉에서 기반시설에 대한 내용을 살펴볼 때 가장 중요하게 구분해야 할 것은 부담과 설치의 주체가 다르다는 것이다. 즉 비용 부담의 주체는 앞서 말한 바와 같이 사업시행자, 〈도정법〉에 의한 사업인 경우 조합이나 공공이지만 설치는 기반시설의 종류에 따라 다른 것이다.

 

〈도촉법〉에 따르면 도로 및 상하수도는 지방자치단체가, 전기시설·가스공급시설 또는 지역난방시설은 당해 지역에 전기·가스 또는 난방을 공급하는 자가 각각 설치하도록 했다. 또 그 밖의 기반시설은 대통령령에서 설치하도록 규정했다. 대통령령에서는 재정비촉진계획의 비용분담계획에 따라 사업시행자가 위에서 적시한 시설 외의 공공시설이나 기반시설을 설치하도록 지정한 경우 그에 따라야 한다고 규정했다.

 

또 대통령령에서는 기반시설의 종류별 설치 범위를 규정하고 있다. 전기시설의 경우 재정비촉진지구 밖의 기간(基幹)이 되는 전기시설로부터 촉진지구 안의 폭 6미터 이상인 도시계획도로로 분리되는 개별필지 및 재정비촉진구역(이하 개별필지 등)의 경계선까지의 전기시설을 말한다. 다만, 사업시행자의 요청에 따라 전기시설을 지중선로로 설치하는 경우 전기를 공급하는 자와 지중에 설치할 것을 요청하는 자가 각각 50%의 비율로 설치비용을 부담해야 한다.

 

가스공급시설은 촉진지구 밖의 기간이 되는 가스공급시설로부터 개별필지 등의 경계선까지의 가스공급시설이라고 정의돼 있다. 다만, 취사 또는 개별난방용으로 가스를 공급하기 위해 촉진구역 안에 정압조정실을 설치하는 경우에는 그 정압조정실까지의 가스공급시설을 포함한다.

 

지역난방시설은 촉진지구 밖의 기간이 되는 열수송관의 분기점으로부터 재정비촉진지구 안의 개별필지 등의 각 기계실 입구 차단밸브까지의 열수송관을 의미한다. 통신시설의 경우 관로시설은 재정비촉진지구 밖의 기간이 되는 시설로부터 개별필지 등의 경계선까지의 시설을, 케이블시설은 재정비촉진지구 밖의 기간이 되는 시설로부터 개별필지 등의 최초 단자까지의 시설을 각각 말한다.

 

도로 또는 상·하수도 시설 중 지방자치단체의 설치의무 범위에 속하지 않는 경우 사업시행자가 요청하고 설치비용을 부담하는 경우 지자체가 당해 사업을 대행해 설치할 수 있다.

 

또한 기반시설의 원활한 설치를 위해 필요한 경우 지자체가 먼저 설치하고 사업시행자로부터 사업시행인가일 또는 사업시행자의 요청에 의해 실시계획인가일 이후 비용 징수가 가능하다. 이때 조례가 정하는 바에 따라 준공검사 신청일까지 분할납부도 할 수 있다.

 

〈도촉법〉에서는 촉진지구 밖의 기반시설도 사업시행자가 부담할 수 있게 규정하고 있다. 촉진지구에 이용되는 시설의 제공을 위해 공공이 지구 밖에 설치하는 경우 촉진계획 수립권자는 비용분담계획이 포함된 촉진계획에 따라 설치비용을 사업시행자가 부담하게 할 수 있다는 것이다. 

 

이때 촉진계획 수립권자는 사업시행자의 부담으로 지구 밖에 설치하는 기반시설을 통해 이익을 얻는 지자체나 공공시설 관리자가 있는 때에는 소요되는 비용의 일부를 부담시킬 수 있다. 이익을 받는 지자체 또는 공공시설 관리자에게 비용을 부담시킬 때는 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 제102조 및 제103조를 준용해야 한다.

 

▲기반시설 설치비 지원 가능하지만…=사업시행자가 부담하는 기반시설 설치비용에 대해서 공공이 지원할 수 있다. 하지만 각 지자체나 국가에서 재정비촉진사업지구의 기반시설 설치비 지원을 위해 따로 편성된 예산이 없어 그 실효성이 의문시된다는 지적이다.

 

〈도촉법〉 제29조에 따르면 국가 또는 시·도지사는 △국가 또는 시·도 계획과 관련이 있는 경우 △국가 또는 지방자치단체가 도시영세민을 집단이주시켜 형성된 낙후지역 등 기반시설이 열악해 사업시행자의 부담만으로 기반시설을 확보하기 어려운 경우 △학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사 및 조례가 정하는 시설 등의 설치에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있다.

 

또 국토해양부 장관은  시·도지사 또는 시장·군수·구청장에게 대통령령이 정하는 기반시설의 설치에 소요되는 비용의 전부 또는 일부에 대해 〈주택법〉 제60조에 의한 국민주택기금을 융자·지원할 수 있다. 이때 국민주택기금의 융자방법 및 융자조건 등은 국토부 장관이 정하는 〈국민주택기금의 운용 및 관리에 관한 규정〉을 따라야 한다. 더불어 기반시설 설치에 소요하는 비용을 지원하고자 하는 경우 〈주택법〉에 근거한 주택정책심의원회의 심의를 거쳐 확보된 예산의 범위 안에서 지원할 수 있다.

 

하지만 전문가들은 이러한 근거가 기반시설 설치비 지원에 큰 도움이 되지 않는다고 지적하고 있다. 〈도촉법〉의 지원 근거가 임의조항이어서 현실적인 작동이 어렵고 전례도 없기 때문이다. 뿐만 아니라 이전 기획예산처의 2007~2011 재정운용계획에 따르면 시장과 역할 분담이 가능한 경제 분야는 민간의 역할을 강화하되 임대형 민자사업 등을 활용해 재정투자를 내실화 한다는 계획을 세우고 있다. 따라서 기반시설정비 비용에 대해서도 임대형 민자사업을 추진하고 있어 국비지원은 더 힘들 것이라는 게 전문가들의 견해다.

 

 

 

재정비촉진구역에서 사업시행자는 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위해 촉진사업으로 증가되는 용적률의 75% 범위 안에서 임대주택을 공급해야 한다. 이때 증가되는 용적률은 촉진지구 지정 당시 용도지역을 기준으로 용적률 완화 특례에 의해 증가되는 부분을 뜻한다. 다만 기반시설 부지제공의 대가로 증가된 용적률은 산정대상에서 제외한다.

 

즉 증가되는 용적률은 촉진계획에서 결정된 촉진구역별 용적률에서 지구지정 당시 용도지역의 용적률과 기반시설 부지제공 대가 용적률을 합한 값을 뺀 수치가 되는 것이다. 임대주택은 이 증가되는 용적률 중 주택재개발사업의 경우는 50~75% 이하 범위 안에서 조례로 정하는 비율이 된다. 다만, 수도권 과밀억제권역 외 지역은 25~75% 이하의 범위 내에서 시·도 조례가 정하는 비율로 정해져 있다.

 

도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업의 경우는 주택과 주택 이외의 용도로 구분해 용적률을 산정한다. 그 후 구성 비율에 따라 당초 용적률을 구분 산정해, 주택용도에서 증가된 용적률의 50~75% 이하 범위에서 조례로 정하는 비율에 따라 임대주택을 공급해야 한다.

 

주택이외 용도의 증가용적률은 75% 범위 안에서 조례로 정하는 비율을 임대주택으로 지어야 한다. 이때는 기반시설 설치를 위한 비용분담을 고려해 비율을 정해야 하며, 부지 제공의 대가로 용적률이 조정된 기반시설은 비용분담 고려대상에서 제외한다.

 

임대주택 중 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택의 비율은 40% 이하의 범위 안에서 시·도 조례가 정하도록 돼 있다.

 

임대주택은 국토부 장관, 시·도지사, 주택공사, 지방공사에 공급한다. 이 경우 임대주택의 공급가격은 건축비의 경우 국토부 장관이 고시하는 금액으로 하고 그 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.

 

임대주택의 임차인은 △제1순위가 무주택기간과 해당 촉진지구가 위치한 시·군·구에 각각 1년 이상 거주한 자 △제2순위는 해당 촉진지구가 위치한 시·군·구에 거주하는 자 △제3순위는 제1순위 및 제2순위에 해당되지 않는 자 등이다. 임대료의 수준은 인근 시세의 90% 이하로 결정된다.

 

 

 

 

재정비촉진지구가 지정·고시된 때는 〈국계법〉에 의한 토지거래허가구역으로 지정된 것으로 보며 지구 지정 예정지역에 대해서도 필요시에는 거래허가구역으로 지정할 수 있다. 따라서 20㎡ 이상의 거래는 허가를 받아야 한다.

 

재정비촉진구역 내에서는 지구 지정·고시일을 기준으로 △1필지가 지정·고시일 이후 여러 개의 필지로 분할된 경우 △단독 또는 다가구주택이 지정·고시일 이후 다세대 주택으로 전환된 경우 △주택 등 건축물이 지정·고시일 이후 분할되거나 공유자의 수가 증가된 경우 △동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 지정·고시일 이후 각각 분리해 소유하는 경우 분양대상자가 될 수 없다.

 

이밖에 〈도촉법〉에서는 도시재정비위원회라는 심의 기구를 규정했다. 도시재정비위원회는 △촉진지구 지정 및 변경에 대한 심의 또는 자문 △촉진계획 수립에 대한 자문 △촉진계획 결정 및 변경에 대한 심의 또는 자문 △촉진사업의 시행에 대한 자문 △촉진사업 시행에 대한 자문 △기타 재정비촉진을 위해 필요한 사항에 대한 자문 등의 기능을 가지고 있다.

 

위원장 및 부위원장을 포함 20인 이상 25인 이하로 구성되며 서울시는 행정2부시장이, 광역시는 행정부시장이, 도는 행정부지사가 위원장이 된다.

 

위원은 시·도 지방의회 위원, 소속 공무원 및 도시재정비와 관련 있는 행정기관의 공무원, 해당 도시계획위원회 위원 및 건축위원회 위원, 도시계획·도시설계, 건축 및 주택 등 도시재정비 관련 분야에 학식과 경험이 풍부한 자 등이 해당된다.